令和6年1月15日　提出 軽井沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.

鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ ②地積 　(㎡) 1,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:2 別荘 Ｗ2 中規模別荘のほか保 養所も散在する別荘 地域 南東7m町道 水道 軽井沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 軽井沢町の中でも人気が高い 南ヶ丘・南原の別荘地域。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 旧軽井沢の旺盛な需要が周辺部に拡散する中で、南ヶ丘・南原の別荘地域は最も強く影響を受け軽井沢町でも人 気の高いエリアとなっており、地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道１８号と同国道軽井沢バイパスとの狭間の南ヶ丘・南原の別荘地域を中心とし、その周辺の中級別荘 地域一帯である。需要者は首都圏等の所得水準の高い個人、企業経営者等、保養施設を目的とした企業等である。南ヶ 丘・南原地区は軽井沢町において人気の高い別荘エリアで利便性も良いため、近年は旧軽井沢の旺盛な需要が波及して 取引は堅調で地価の上昇傾向が強い。取引価格には幅があるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南ヶ丘・南原等の類似性の高い別荘地域の事例を採用し、価格に影響を与える諸要因を詳細に検討しており 市場の実態を反映した説得力を有する価格である。又、当該地域は自用の別荘、保養所がほとんどで賃貸物件は皆無で ある。加えて、自然保護対策要綱の建築規定により採算の合う賃貸用不動産の想定は難しことから収益還元法は適用し なかった。よって、比準価格を標準として周辺の地価調査の変動率等も参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町では首都圏等の高額所得層による需要が旺 盛であり、近年は移住目的の需要も増加して いる状況等から町全体での需要は強く堅調に 推移している。 南ヶ丘、南ヶ原地区は旧軽井沢に次ぐ人気の 高い別荘エリアで需要は堅調に推移しており 、供給が少なく地価の上昇傾向が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.0 ％  ％