令和6年1月15日　提出 安曇野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市明科七貴５８４２番２外 ②地積 　(㎡) 620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか店舗 等も見られる住宅地 域 東15m県道 水道、下水 明科 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位北　１５ｍ 県道 交通 施設 明科駅南西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 明科地区中心部外周の県道沿いに戸建住宅と農家住宅が混在する既存住宅地域。特別な地域変動要因はないので 当面は現状で推移し、地価は横ばいで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内明科地区を初めとする既存住宅地域全般と判定した。需要者は近隣縁故者を中心に市内第一次取得者 である。周辺地域において住宅地の供給は一定数あるものの、やや利便性が劣る地域であるため需要は弱含みである。 中心価格帯は、７０～８０坪の土地で５００～６００万円台が最多価格帯、建物付の新築分譲で総額２，０００万円台 後半～３，０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道沿い既存戸建住宅地域である。比準価格は市内住宅地の事例より試算したもので比準の過程も適正で市 場の実態を反映し、規範性が高い。本件では収益性の望めない地域であることと行政的要因から取引事例比較法のみの 適用となったが、採用した資料の信頼性と比準過程の妥当性から価格の規範性は高いものと思料する。よって、比準価 格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [102.4] [102.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。明科地区についても、人口減少傾 向が続いている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％