別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東御 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東御 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東御市県字六反１６４番１
 ②地積
　(㎡)		 834  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
都市計画道路


(90,300)

3:1		 店舗

Ｓ1		 中低層店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南西14m国道、北西側道 水道、下水 田中

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近い路線商業地域
。南西向き緩傾斜地勢。		 街

路		 １４ｍ国道 交通

施設		 田中駅北東方

500m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 東御市の商業は全体的に衰退傾向にあるが、幹線道路沿いでは流通業等の用地需要もあり地価は横ばい傾向で推
移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内全域の商業地域で上田市、小諸市等近隣市の商業地域も含む。需要者は小売・飲食業、沿道サービス
業を営む地元の事業者のほか流通業等の営業所を含む。上田市や佐久市等の近隣都市へ大型商業施設の進出が相次ぎ、
それらの商圏が拡大する中で東御市の購買層の移動が顕著となっており、市内の商業地は衰退傾向で推移していたが、
幹線道路沿いでは流通業等新規需要も見られる。なお、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、
市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに
基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本
件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地元滞在率が低水準にある東御市では、上田
市や佐久平駅周辺への顧客の流失傾向が著し
い。


特記すべき地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東御 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
２０２０８
-41702		 小諸市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b １２３０５
２０２０８
-38497		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南10.5m市道、
南西10.8m、
角地
（都） 準工

(70,200)
c １２２１２
２０２０３
-39994		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西12m国道、
北東5.2m、
角地
（都） 準住居

(70,200)
d １２３０６
２０２１９
-42324		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e １２２１０
２０２０３
-35265		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m国道、
南東3.2m、
角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     21,168) 
21,168  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,104 		 100
[  67.9]
31,081 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
31,700 
b (　           ) 
29,507  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
31,265 		 100
[  92.2]
33,910 
34,600 
c (　           ) 
18,071  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.6]
22,486 		 100
[  71.8]
31,318 
31,900 
d (　           ) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,880 		 100
[  97.0]
30,804 
31,400 
e (　           ) 
20,863  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,255 		 100
[  67.9]
29,831 
30,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



東御 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,449,636 
2,334,424 
8,115,212 
7,373,000 
742,212 		 （　0.9453）
701,613 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,492,558 円　　　　（　     16,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東御 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
都市計画道路
 90 ％   300 ％   300 ％   834 ㎡     53.5 m x   16.5 m  前面道路：国道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し１階店舗・２階事務所、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物を考慮。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 地域の同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
90.0 
270.00 
1,895 
511,650 		 3.0  1,534,950 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
95.0 
285.00 
1,554 
442,890 		 3.0  1,328,670 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
92.5 
555.00 

954,540 		 2,863,620 
0 
⑨年額支払賃料        954,540 円　×　12ヶ月　＝　      11,454,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,454,480 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,030,903 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,423,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,863,620 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,449,636 円　　　　（　        12,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田６公０３８
７９
　　　　-11		 2,462  
(   2,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[ 85.0]
1,931 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,895 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田６公０３８
７９
　　　　-2		 2,828  
(   2,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,885 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東御 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 606,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 572,724 円  　　　       11,454,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      808,000 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,334,424 円　（　　　　　　         2,799 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,373,000 円  
（　　　　　         8,841 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,449,636 円      
②総費用 2,334,424 円      
③純収益　①－② 8,115,212 円      
④建物等に帰属する純収益 7,373,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 742,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 701,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,492,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東御 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東御市県字六反１６４番１
 1002005000708-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
東御 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東御 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東御市県字六反１６４番１
 ②地積
　(㎡)		 834  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
都市計画道路


(90,300)

3:1		 店舗

Ｓ1		 中低層店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南西14m国道、北西側道 水道、下水 田中

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心街に近い国道沿線商業地
域。南西向き緩傾斜地勢。		 街

路		 １４ｍ国道 交通

施設		 田中駅北東方

500m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 主要国道沿線で普通車の交通量が多く、路線商業地域として底堅い収益力を保持する。流通業関連施設用地等の
新規需要も及びつつあり、地価は横ばいにて推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東御市全域に及び、上田市、小諸市の幹線沿線を含む。国道１８号線、浅間サンライン沿線により強い代
替競争関係が作用し、需要者は物販業、飲食業、金融業等を行う地元の法人を中心とする。顧客流出などから供給圧力
が強い一方、商業地需要は細く、地価は長らく下落基調にあったが、景気回復傾向に伴って運輸、通信、卸業施設用地
等の新規需要が及びつつあり、周辺住宅地価との関連もあって次第に底堅くなってきている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗、併用住宅が中心をなし、総じて賃貸市場の成熟程度は低い。収益価格は想定される標準的な総
収益、総費用を計上して試算したものであるが、地域柄地縁的選好性も根強く、賃料からの収益性では地価を計り切れ
ない面もある。よって、より実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、前年価格との均衡、単価と
総額との関連性に留意の上、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数は微減、世帯数は微増傾向。老
年人口はほぼ横這い。コロナ禍にあって厳し
かった観光、飲食は持ち直しつつある。


近隣地域に特に変化は見られない。運輸、通
信、卸業施設用地等の新規需要が及びつつあ
り、背後住宅地との関連もあって地価は下げ
止まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東御 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１９
-42324		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
b １２３０７
２０２１９
-39589		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m国道、
南東3m、角地
（都） 準住居

(70,200)
c １２３０８
２０２１９
-41259		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
（都） 近商
土石流危険区域
(80,300)
d １２３０５
２０２０８
-38497		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南10.5m国道、
南西10.8m、
角地
（都） 準工

(70,200)
e １２３０６
２０２０３
-42303		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m国道、
南東4m、角地
（都） 近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,880 		 100
[  98.0]
30,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
31,100 
b (　           ) 
31,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.4]
31,964 		 100
[ 101.9]
31,368 
32,000 
c (　           ) 
39,251  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
43,822 		 100
[ 135.0]
32,461 
33,100 
d (　           ) 
29,507  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
31,265 		 100
[ 103.9]
30,091 
30,700 
e (　           ) 
41,817  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,826 		 100
[ 124.0]
32,118 
32,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -0.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



東御 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,261,871 
2,746,978 
7,514,893 
6,789,000 
725,893 		 （　0.9453）
686,187 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,195,904 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東御 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 300.00 ＬＳ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
都市計画道路
 90 ％   300 ％   300 ％   834 ㎡     53.5 m x   16.5 m  前面道路：国道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、１階店舗　２階事務所、屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
1,765 
450,075 		 3.0  1,350,225 
1.0  450,075 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,412 
381,240 		 3.0  1,143,720 
1.0  381,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
87.5 
525.00 

831,315 		 2,493,945 
831,315 
⑨年額支払賃料        831,315 円　×　12ヶ月　＝　       9,975,780 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         630,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,605,780 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       530,289 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,075,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,493,945 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          831,315 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         162,688 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,261,871 円　　　　（　        12,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東御６公０３８
７９
　　　　-3		 1,256  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,765 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田６公０３９
５６
　　　　-5		 2,024  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
1,814 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東御 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 465,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,060,578 円  　　　       10,605,780　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      291,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      744,000 円  　　　　     93,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        93,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,000 円  　　　　     93,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,746,978 円　（　　　　　　         3,294 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,789,000 円  
（　　　　　         8,140 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,261,871 円      
②総費用 2,746,978 円      
③純収益　①－② 7,514,893 円      
④建物等に帰属する純収益 6,789,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 725,893 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 686,187 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,195,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東御 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東御市県字六反１６４番１
 1002005000708-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考