別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東御 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東御 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　修二   TEL.
鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東御市常田字伊勢原２２２番８０
 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(40,60)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南西4.9m市道 水道、ガス、下水 田中

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       274 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 公園等公共公益施設に近接す
る郊外の中規模分譲住宅団地
。南西向緩傾斜地。		 街

路		 基準方位北　　　４
．９ｍ市道		 交通

施設		 田中駅北東方

2.0km		 法令

規制		 （都） １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 主要幹線や各種公共施設、医療機関等に近い市街地近郊の分譲住宅団地であり、東御市内では需要が堅調である
が、昨年後半以降建設資材等の値上がりの影響により需要の鈍化傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧東部町の田中市街地近郊から郊外の住宅地域で、需要者は東御市内の居住者、近隣の上田市、佐久市等
への通勤者が中心である。東御市の住宅地需要は直近１年は活発であったが、昨年後半よりウッドショックの影響によ
り、鈍化傾向が見られる。主要幹線か各種公共施設、医療機関等に近い市街地近郊の分譲住宅団地である当該地域では
需要は底堅い。また需要の中心となる価格帯は土地で６百万円～８百万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格で
ある。近隣地域は戸建住宅の自己利用目的の取引が中心であり、収益価格は地価に見合う賃料が得られないことから低
位に求められた。居住環境の快適性を重視した住宅地域のため市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考
に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東御 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.6]		 [103.0]
100		 27,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東御市全体の住宅地需要は直近１年間は堅調
に推移しており特に教育機関に近く中心部か
らのアクセスが良好な地域の需要は底堅い。


主要幹線や各種公共施設、医療機関等に近い
市街地近郊の分譲住宅団地であり、東御市内
では需要は堅調である。


標準画地に比して方位が優る以外は特に大き
な変動要因は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東御 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
２０２１９
-41260		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南2.8m市道、
中間画地
（都） 近商
土石流危険区域
(80,240)
b １２３０６
２０２１９
-42265		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西3m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c １２３０６
２０２１９
-42325		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
（都） 準住居

(60,160)
d １２３０８
２０２１９
-41462		 東御市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.5m市道
、中間画地
（都） １低専
土砂災害警戒区域
土石流危険区域
(50,80)
e １２３０５
２０２１９
-38279		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.3m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,475  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.7]
41,125 		 100
[ 156.7]
26,244 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
27,000 
b (　           ) 
30,916  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.6]
31,230 		 100
[ 113.2]
27,588 
28,400 
c (　           ) 
24,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,004 		 100
[  89.5]
26,820 
27,600 
d (　           ) 
18,727  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
19,715 		 100
[  80.1]
24,613 
25,400 
e (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,103 		 100
[  86.8]
27,768 
28,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,400 円／㎡]  



東御 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,503,538 
472,834 
2,030,704 
1,887,000 
143,704 		 （　0.9707）
139,493 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,789,860 円　　　　（　     10,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東御 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 40 ％   60 ％   60 ％   274 ㎡     17.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ単身タイプ、平均面積４０㎡、全４戸、駐車場付、地域の標準的賃貸物件を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,386 
110,880 		 1.0  110,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

221,760 		 221,760 
0 
⑨年額支払賃料        221,760 円　×　12ヶ月　＝　       2,661,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,661,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       159,667 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,501,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,760 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,503,538 円　　　　（　         9,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東御６公０３８
７９
　　　　-1		 1,083  
(   1,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,387 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,386 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東御６公０３８
７９
　　　　-2		 1,070  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,285 
c 上田６公０３９
５６
　　　　-3		 1,354  
(   1,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,425 
東御 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     25,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 79,834 円  　　　        2,661,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     25,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         472,834 円　（　　　　　　         1,726 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,887,000 円  
（　　　　　         6,887 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,503,538 円      
②総費用 472,834 円      
③純収益　①－② 2,030,704 円      
④建物等に帰属する純収益 1,887,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 143,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 139,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,789,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東御 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東御市常田字伊勢原２２２番８０
 1002005040033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東御 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東御 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.
鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東御市常田字伊勢原２２２番８０
 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(40,60)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南西4.9m市道 水道、ガス、下水 田中

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       274 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 平成初期に開発分譲された中
規模分譲地。南西向き緩傾斜
地勢。		 街

路		 基準方位　北　４．
９ｍ市道		 交通

施設		 田中駅北東方

2.0km		 法令

規制		 （都） １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成の進んだ住宅地域であり、今後も現況を保持しての推移が見込まれる。環境の優る地域として需要は根強く
、今後の地価は底堅い展開が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は旧東部町を中心に、旧北御牧村北部、上田市東部、小諸市西部を含む。代替競争関係が強く作用するのは
、田中、常田、県等しなの鉄道田中駅の圏域。需要者は市内居住者を主とするが、同一需要圏外からの転入者も見られ
る。中小の開発地が各所に散在し、宅地供給はやや過剰。少子高齢化等から有効需要層が薄く、地価は長らく下落基調
にあったが、一部では下げ止まりから上昇に転じた。土地は７００万円前後が需要の中心ながら高低の幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格
に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格
を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東御 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,900 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[101.0]		 100
[100.6]		 [103.0]
100		 26,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東御市全体の住宅地需要は、教育機関に近く
中心部からのアクセスが良好な地域や、上田
市へのアクセスが良好な地域では改善傾向に
ある。

特記すべき地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東御 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０２１９
-38339		 東御市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
西2m、準角地
（都） 

(60,200)
b １２３０３
２０２１９
-35662		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c １２２１２
２０２１９
-39984		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.1m私道
、北東6.1m、
角地
（都） １低専

(50,60)
d １２３０６
２０２１９
-42265		 東御市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西3m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,173  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
16,463 		 100
[  63.0]
26,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
26,900 
b (　           ) 
19,006  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
23,405 		 100
[  87.9]
26,627 
27,400 
c (　           ) 
29,378  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
28,600 		 100
[ 102.0]
28,039 
28,900 
d (　           ) 
30,916  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.6]
31,230 		 100
[ 116.4]
26,830 
27,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,500 円／㎡]  



東御 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,627,095 
546,647 
2,080,448 
1,938,800 
141,648 		 （　0.9707）
137,498 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,749,960 円　　　　（　     10,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東御 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 Ｗ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 40 ％   60 ％   60 ％   274 ㎡     17.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ全４戸、平均面積４１㎡、駐車場付。標準的賃貸物件を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,341 
109,962 		 1.0  109,962 
1.0  109,962 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

219,924 		 219,924 
219,924 
⑨年額支払賃料        219,924 円　×　12ヶ月　＝　       2,639,088 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          78,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,717,808 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,554,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,924 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,924 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          70,288 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,627,095 円　　　　（　         9,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東御６公０３８
７９
　　　　-1		 1,083  
(   1,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,341 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東御６公０３８
７９
　　　　-2		 1,070  
(   1,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,359 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東御 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,600 円  　　　　     26,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 190,247 円  　　　        2,717,808　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,600 円  　　　　     26,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円  　　　　     26,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         546,647 円　（　　　　　　         1,995 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,938,800 円  
（　　　　　         7,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,627,095 円      
②総費用 546,647 円      
③純収益　①－② 2,080,448 円      
④建物等に帰属する純収益 1,938,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 141,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,498 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,749,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東御 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東御市常田字伊勢原２２２番８０
 1002005040033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考