鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
千曲 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　塚田　栄二郎

TEL.

鑑定評価額

9,690,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	飲食店、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域	北東16m市道	水道、下水	戸倉 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 160 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧戸倉町の温泉街に近い幹線
市道沿いの商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

戸倉駅南西方

1.3km

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

新戸倉温泉街の幹線市道沿いで、低層店舗、営業所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で、温泉利用客の減少等を
受けて需要は減退傾向が続いており、地価は下落傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千曲市の商業地域で、中小規模を中心とする店舗が立地可能な地域と判定した。需要者の中心は店舗等を
必要とする市内の個人・法人事業者である。対象標準地は幹線市道沿いの飲食店や小売店等が散在する店舗集積度及び
繁華性の劣る商業地域内に所在し、需給バランスは緩和しており、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は
、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では自用目的の取引が多く、また、周辺では店舗集積度が低く収益性を基礎とする市場が形成されていないた
め、収益価格は信頼性が劣る。これに対し、本件の比準価格は千曲市内の商業地域に係る取引事例から求められており
、信頼性の優る価格である。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千曲市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾
向にある。千曲市内におけるコロナ後の観光
業の回復は鈍く、温泉街等の商業地の需要は
弱含みである。

観光に依存する商業地域で、商況は弱含み傾
向にあり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０６２０２１８ -41976	千曲市		更地	（　）	台形	南西15m県道、南4.5m、角地		（都） (70,200)
b	１２３０６２０２１８ -41965	千曲市		建付地	（　）	長方形	東9m県道、南5.8m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１２３０８２０２１８ -41028	千曲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	１２３０６２０２１８ -41653	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m県道、東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	１２３０５２０２１８ -37983	千曲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	23,749	100 [ 92.9]	25,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,600
b	(　 ) 34,415	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	32,549	100 [ 96.0]	33,905		33,900
c	(　 ) 29,744	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,676	100 [ 93.6]	30,637		30,600
d	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,993	100 [ 98.4]	32,513		32,500
e	(　 ) 24,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	31,040	100 [ 112.4]	27,616		27,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

千曲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に存し、再調達原価の把握が困難であるので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,051,381	980,700	4,070,681	3,740,990	329,691	（　0.9418） 310,503	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,088,294 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	13.4 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積５０㎡、３戸）。地域の標準的階層・需給動向を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,780	267,000	3.0	801,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,200	180,000	1.0	180,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		447,000		981,000
								0

⑨年額支払賃料	447,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,364,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,364,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 321,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,042,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	981,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,051,381 円　　　　（　 15,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲６公８０２５　　　　-1	1,168 ( 1,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,202 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千曲６公８０２５　　　　-2	1,215 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,227
c	千曲６公８０２５　　　　-3	1,323 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,273

千曲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,500 円	47,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	268,200 円	5,364,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,200 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 980,700 円　（　　　　　　 3,036 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,740,990 円（　　　　　 11,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,051,381 円
②総費用	980,700 円
③純収益　①－②	4,070,681 円
④建物等に帰属する純収益	3,740,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	329,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,088,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千曲 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１	1000005419608-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
千曲 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　橋本　毅一郎

TEL.

鑑定評価額

9,660,000 円

１㎡当たりの価格

29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	飲食店、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域	北東16m市道	水道、下水	戸倉 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 160 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後は住宅地域で千曲川沿い
一帯は大規模温泉施設が占め
る

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

戸倉駅南西方

1.3km

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

新戸倉温泉街の幹線道路沿いで、低層の店舗、事務所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域。飲食関係の店舗が多い
が、主たる需要者である温泉利用客の減少から商況は衰退傾向が続いており、地価は下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千曲市内の商業地全域。需要者は地元の企業・個人事業主が中心である。古くから温泉観光客を対象とし
た営業が中心であったが、娯楽形態の変化に伴い客数は減少。幹線道路沿いではあるが、国道沿いと比較して繁華性が
劣るため、需要は限定的で地価は引き続き下落傾向にある。取引の頻度が低く需要の中心となる価格帯の把握は困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替・競争関係にある千曲市内の商業地域の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した価格であ
り信頼性は高い。収益価格は元々賃貸借が一般化している地域でもなく、実現性にやや疑問がある。以上より、比準価
格を重視し、収益価格を斟酌した上で、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千曲市の人口減少率は県平均と同程度である
。戸倉・上山田温泉の利用客数は、厳しい局
面が続いている。

地域要因に特段の変動はない。

個別要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９２０２１８ -33035	千曲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
b	１２２０９２０２１８ -36266	千曲市		建付地	（　）	不整形	南18m国道、西7m、角地		（都）近商 (90,200)
c	１２２１０２０２１８ -34905	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m県道、西6m、二方路		（都）近商 (80,200)
d	１２３０２２０２１８ -40677	千曲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,588	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	22,499	100 [ 82.1]	27,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 ) 49,037	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,847	100 [ 136.4]	34,345		34,300
c	(　 ) 27,843	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	26,681	100 [ 88.0]	30,319		30,300
d	(　 ) 44,448	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,915	100 [ 143.2]	30,667		30,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

千曲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,042,645	977,450	4,065,195	3,740,990	324,205	（　0.9418） 305,336	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,986,980 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	13.4 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅ファミリータイプ３戸。地域の標準的階層、需給動向を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,753	262,950	2.0	525,900
							0.0	0
2～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,192	178,800	1.0	178,800
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		441,750		704,700
								0

⑨年額支払賃料	441,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,301,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,301,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,050 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,035,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	704,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,042,645 円　　　　（　 15,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲６公０９０９８　　　　-6	1,743 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,779	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,756 円/㎡　月額支払賃料（　 1,753 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲６公０４３１１　　　　-2	1,628 ( 1,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,714
c	千曲６公０９０９８　　　　-7	1,510 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,776

千曲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,500 円	47,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	265,050 円	5,301,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,200 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 977,450 円　（　　　　　　 3,026 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0781	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0618 ×　 40 ％　＋　0.0809 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,740,990 円（　　　　　 11,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,042,645 円
②総費用	977,450 円
③純収益　①－②	4,065,195 円
④建物等に帰属する純収益	3,740,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	324,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	305,336 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,986,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千曲 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１	1000005419608-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考