別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
千曲 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千曲 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 低層の専門店等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 北22m県道 水道、ガス、下水 屋代

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 屋代駅前通りに形成された古
くからの商業地域		 街

路		 ２２ｍ　県道 交通

施設		 屋代駅西方

200m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、屋代駅前通りの商店街である。小規模で低層の店舗が多く、幹線道路沿いの大型専門店や長野市への
顧客流出により空洞化が進んでいることから、なお地価の下落も継続すると予測せざるを得ない。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千曲市及び隣接市町の商業地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、小売・サービス業等を生業
とする地元事業者が中心となる。千曲市の商業地域においては、飲食業等の回復は認められるが、原材料価格の高騰・
高値止まりもあって、設備投資について、やや慎重な判断も広がっている。なお、商業地の土地取引件数は絶対数が少
なく、その価格水準について、把握の困難な状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、屋代駅前通りの商店街にあって、商業の利便性・視認性も有する事業用地である。比準価格は現実の取引
事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用ビルによ
って賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を
考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.3]		 [100.0]
100		 47,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇・円安等により、景気はやや足踏み
の状況にある。堅調な企業収益等を背景に、
緩やかな回復が期待されている。


特段の変動は認められない。当面、テナント
の入替や老朽化建物の建替等の可能性はある
ものの、商業地としての利用が継続するもの
と思料される。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千曲 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０２１８
-40677		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b １２３０１
２０２１８
-37351		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
（都） 準住居

(70,200)
c １２２０８
２０２１８
-42098		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d １２２０９
２０２１８
-36266		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m国道、
西7m、角地
（都） 近商

(90,200)
e １２３０５
２０２１８
-37889		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,448  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,915 		 100
[  98.0]
44,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,800 
b (　           ) 
40,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,520 		 100
[  89.4]
44,206 
44,200 
c (　           ) 
47,945  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,226 		 100
[  99.0]
47,703 
47,700 
d (　           ) 
49,037  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
46,847 		 100
[  93.2]
50,265 
50,300 
e (　           ) 
55,995  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
54,897 		 100
[  95.9]
57,244 
57,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,800 円／㎡]  



千曲 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため、土地の再調達原価について把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,006,150 
2,227,149 
6,779,001 
6,327,640 
451,361 		 （　0.9700）
437,820 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      8,419,615 円　　　　（　     30,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千曲 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 178.00 ＬＳ3 534.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   276 ㎡     18.0 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、１階２階店舗・３階事務所・各フロア貸テナントビル。屋外駐車場を想定。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 標準的な事業用建物の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.00 
75.0 
133.50 
1,768 
236,028 		 2.0  472,056 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.00 
83.0 
147.74 
1,551 
229,145 		 2.0  458,290 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
178.00 
83.0 
147.74 
1,435 
212,007 		 2.0  424,014 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
534.00 
80.3 
428.98 

677,180 		 1,354,360 
0 
⑨年額支払賃料        677,180 円　×　12ヶ月　＝　       8,126,160 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     428.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,544,328 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,670,488 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       676,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,993,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,354,360 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,596 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,006,150 円　　　　（　        32,631 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千曲６公０９０
９８
　　　　-6		 1,743  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,914 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,768 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千曲６公０９０
９８
　　　　-7		 1,510  
(   1,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,640 
c 長野６公０９０
９８
　　　　-5		 1,639  
(   1,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,761 
千曲 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,500 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 967,049 円  　　　        9,670,488　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      602,200 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,227,149 円　（　　　　　　         8,069 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     534.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,327,640 円  
（　　　　　        22,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,006,150 円      
②総費用 2,227,149 円      
③純収益　①－② 6,779,001 円      
④建物等に帰属する純収益 6,327,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 451,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 437,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,419,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千曲 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８
 1000005392282-0000
2 　千曲市大字小島字琵琶島３１４８番１１
 1000005255931-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千曲 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千曲 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８外
 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 低層の専門店等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 北22m県道 水道、ガス、下水 屋代

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 屋代駅前商業地域 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 屋代駅西方

200m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地周辺から郊外の大型店、及び隣接する長野市への顧客の流出傾向が顕著で既存の商店街は停滞感が強く、
衰退傾向で推移している。又、既存の商店街は改善の兆しが見られず今後も低迷が続くと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千曲市の商業地域を中心に隣接する長野市、坂城町の商業地域も含む。需要者は小売・飲食業等を営む地
元の個人事業者、広域で店舗、営業所等を展開する県内の事業者が主体である。市街地周辺から郊外の大型店、及び隣
接する長野市への顧客の流出傾向が顕著で既存の商店街は停滞感が強く、衰退傾向で推移している。又、既存の商店街
は改善の兆しが見られず今後も低迷が続くと思料される。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は中層の店舗兼事務所ビルを想定して求め、当該地域の収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を
含むため精度はやや劣る。比準価格は同一需給圏内の類似地域における商業地の取引事例を採用して求めた実証的で市
場性を反映した価格である。よって本件では相対的な精度に優る比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準
地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[129.5]		 [100.0]
100		 46,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気に照応して推移すると思料されるが、世
界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ
レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き
は不透明である。

市街地周辺から郊外の大型店、及び隣接する
長野市への顧客の流出傾向が顕著で既存の商
店街は停滞感が強く、衰退傾向で推移してい
る。

標準的であり個別的要因による大きな変動は
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千曲 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０２１８
-40677		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b １２２０８
２０２１８
-42098		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c １２２０９
２０２１８
-36266		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m国道、
西7m、角地
（都） 近商

(90,200)
d １２３０１
２０２１８
-37351		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,448  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,915 		 100
[  91.4]
48,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,000 
b (　           ) 
47,945  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,226 		 100
[  96.0]
49,194 
49,200 
c (　           ) 
49,037  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
46,847 		 100
[  90.6]
51,708 
51,700 
d (　           ) 
40,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,520 		 100
[  75.6]
52,275 
52,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,600 円／㎡]  



千曲 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,002,923 
2,570,009 
6,432,914 
6,037,100 
395,814 		 （　0.9453）
374,163 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,195,442 円　　　　（　     26,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千曲 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 175.00 Ｓ3 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   276 ㎡     18.0 m x   15.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所部分貸し。地域の平均的階層及び賃貸需給動向等を考慮。 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 地域の同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
77.0 
134.75 
1,766 
237,969 		 2.0  475,938 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
1,590 
236,513 		 2.0  473,026 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
1,413 
210,184 		 2.0  420,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
82.3 
432.25 

684,666 		 1,369,332 
0 
⑨年額支払賃料        684,666 円　×　12ヶ月　＝　       8,215,992 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     432.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,556,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,772,092 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       781,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,990,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,369,332 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,002,923 円　　　　（　        32,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千曲６公０９０
９８
　　　　-6		 1,743  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[113.1]		 100
[100.0]
1,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,769 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,766 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千曲６公０９０
９８
　　　　-7		 1,510  
(   1,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.7]		 100
[100.0]
1,724 
c 千曲６公０９０
９８
　　　　-8		 1,307  
(   1,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 82.9]		 100
[100.0]
1,792 
千曲 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 496,200 円  　　　　     82,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 977,209 円  　　　        9,772,092　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      793,900 円  　　　　     82,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,570,009 円　（　　　　　　         9,312 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,037,100 円  
（　　　　　        21,874 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,002,923 円      
②総費用 2,570,009 円      
③純収益　①－② 6,432,914 円      
④建物等に帰属する純収益 6,037,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 395,814 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 374,163 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,195,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千曲 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千曲市大字桜堂字桜田５２３番３８
 1000005392282-0000
2 　千曲市大字小島字琵琶島３１４８番１１
 1000005255931-0000
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