令和6年1月15日　提出 千曲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千曲 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千曲市上山田温泉４丁目２７番１５ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 南東6m市道 水道、下水 戸倉 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地利用度が低い区画整然と した住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 戸倉駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の住宅地は利便性に優れる旧更埴市中心地区、杭瀬下、内川等で需要が顕在化し地価も安定的であるが、旧 戸倉町、旧上山田町は停滞傾向が続いており、当該地域も需要は弱含みで地価も下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧戸倉町、旧上山田町の住宅地域を中心に千曲市郊外の住宅地域も含む。需要者は市内の居住者、千曲市 内外への通勤者が中心である。市内の住宅地は利便性に優れる旧更埴市中心地区、杭瀬下、内川等で需要が顕在化し地 価も安定的であるが、旧戸倉町、旧上山田町は停滞傾向が続いており、当該地域も需要は弱含みで地価も下落傾向にあ る。なお、需要の中心となる価格帯は土地で５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、共同住宅が混在する地域であるが、画地規模が小さく、間口等からも効率的なアパートを想定することが困 難なため収益還元法を非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の高い取引事例を採用し、要 因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した価格である。よって本件は比準価格を中心に代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千曲 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [123.6] [103.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に照応して推移すると思料されるが、世 界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き は不透明である。 旧戸倉町、旧上山田町は停滞傾向が続いてお り、当該地域も需要は弱含みで地価も下落傾 向にある。 方位が南東であるほかは概ね標準画地であり 、個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.7 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％