別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
佐久 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐久 5-5 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 39,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐久市佐久平駅北１９番５
 ②地積
　(㎡)		 662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が建ち
並ぶ区画整理済みの
商業地域		 北16m市道 水道、ガス、下水 佐久平

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 佐久平駅の北西方に展開する
区画整理済みの商業地域。平
坦地勢。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 佐久平駅北西方

410m		 法令

規制		 （都） ２住居
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 急速に建物立地が進んだ区画整理後の商業地域。交通利便性に優れ、有効需要は底堅い。周辺の住宅地価上昇の
影響も受け、近隣の地価は強含みの推移を辿ると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐久市一円に及び、小諸市の一部を含む。特に代替競争関係が強く作用するのは佐久平駅徒歩圏の商業地
域である。需要者は物販業、飲食業、個人向けサービス業、クリニック経営等を行う市内の法人個人を中心とする。一
円各所に展開する大型商業施設等との競合で収益環境は厳しいものの、地価は背後地価格との関係もあって強含みであ
る。商業地の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の
信頼性はやや劣る。比準価格は規範性の高い類似事例は数少ないものの、市内各方面から比較検討を加えたもので、佐
久平駅圏として堅調に推移する近隣の市場実態を映した実証的な価格と位置づけられる。よって比準価格を中心に収益
価格を比較検討し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐久 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[150.4]		 [100.0]
100		 59,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数は微減、世帯数は増加傾向。佐
久平駅圏の土地需要堅調。観光、飲食に持ち
直しの動きが見られる。


西方の一円で宅地開発、中山道南側の区画整
理事業地で建物立地が進んだが、近隣に特段
の変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐久 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１７
-42713		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
b １２３０５
２０２１７
-38408		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
南6m、二方路
（都） １住居

(70,200)
c １２２１１
２０２１７
-44439		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d １２３０５
２０２１７
-38413		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.5m市道
、西4m、
角地
（都） 工業

(70,200)
e １２３０４
２０２１７
-40676		 佐久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
西8m、角地
（都） 商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
67,284 		 100
[ 112.1]
60,021 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,000 
b (　           ) 
52,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
51,719 		 100
[  85.1]
60,774 
60,800 
c (　           ) 
51,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,452 		 100
[  86.8]
60,429 
60,400 
d (　           ) 
54,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,741 		 100
[  88.5]
60,724 
60,700 
e (　           ) 
49,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,988 		 100
[ 110.3]
43,507 
43,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,500 円／㎡]  



佐久 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,448,255 
1,961,600 
6,486,655 
5,241,400 
1,245,255 		 （　0.9453）
1,177,140 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     22,637,308 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐久 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   662 ㎡     32.2 m x   20.3 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,460 
738,000 		 5.0  3,690,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

738,000 		 3,690,000 
0 
⑨年額支払賃料        738,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,856,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,856,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       442,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,413,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,690,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,448,255 円　　　　（　        12,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐久６公０９７
１７
　　　　-17		 2,657  
(   2,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,487 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐久６公０３８
７９
　　　　-1		 2,034  
(   1,996) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,467 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐久 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 359,000 円  　　　　     71,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 442,800 円  　　　        8,856,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      441,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      574,400 円  　　　　     71,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,800 円  　　　　     71,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,961,600 円　（　　　　　　         2,963 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,241,400 円  
（　　　　　         7,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,448,255 円      
②総費用 1,961,600 円      
③純収益　①－② 6,486,655 円      
④建物等に帰属する純収益 5,241,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,245,255 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,177,140 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,778 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,637,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐久 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐久市佐久平駅北１９番５
 1003010068831-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐久 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐久 5-5 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 39,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐久市佐久平駅北１９番５
 ②地積
　(㎡)		 662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(80,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が建ち
並ぶ区画整理済みの
商業地域		 北16m市道 水道、ガス、下水 佐久平

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 佐久平駅の北西側の区画整理
地である。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 佐久平駅北西方

410m		 法令

規制		 （都） ２住居
(80,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最近では佐久平駅の南で新たに佐久平駅南土地区画整理事業が施行され、各種商業施設が進出して佐久地方の商
業の中核として進展しており、今後当該地域への波及効果も見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐久市の商業地域で、需要者は広域で飲食、小売り等の事業展開を図る県内外の企業が中心である。最近
では佐久平駅の南で新たに佐久平駅南土地区画整理事業が施行され、各種商業施設が進出して佐久地方の商業の中核と
して進展しており、今後当該地域への波及効果も見込まれる。なお、当該地域は多目的での利用可能性も包含し需要は
堅調に推移している。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低層店舗を想定して求め当該地域の収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を含むため精度はや
や劣る。比準価格は佐久平駅周辺、長土呂地区、岩村田地区及び中込市街地内の取引事例を採用して求めた実証的で市
場性を反映した価格である。よって本件では相対的な精度に優る比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準
地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐久 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[155.9]		 [100.0]
100		 57,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気に照応して推移すると思料されるが、世
界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ
レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き
は不透明である。

佐久平駅南土地区画整理事業が施行され、各
種商業施設が進出し佐久地方の商業の中核と
して進展しており、今後当該地域への波及効
果も見込まれる。

標準的であり個別的要因による大きな変動は
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐久 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０２１７
-38413		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.5m市道
、西4m、
角地
（都） 工業

(70,200)
b １２３０２
２０２１７
-41908		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
西5.6m、角地
（都） １中専

(60,200)
c １２３０７
２０２１７
-40148		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西4m、角地
（都） １住居

(80,200)
d １２２０９
２０２１７
-36767		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,741 		 100
[  84.2]
63,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,800 
b (　           ) 
48,396  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
51,948 		 100
[  83.8]
61,990 
62,000 
c (　           ) 
32,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
31,863 		 100
[  54.5]
58,464 
58,500 
d (　           ) 
28,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,337 		 100
[  50.1]
56,561 
56,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,400 円／㎡]  



佐久 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,784,446 
1,956,680 
5,827,766 
4,567,500 
1,260,266 		 （　0.9465）
1,192,842 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     22,939,269 円　　　　（　     34,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐久 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居 準防
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   662 ㎡     32.2 m x   20.3 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,256 
676,800 		 3.0  2,030,400 
1.0  676,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

676,800 		 2,030,400 
676,800 
⑨年額支払賃料        676,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,121,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,121,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       487,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,634,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,030,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          676,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         131,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,784,446 円　　　　（　        11,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 佐久６公０８３
７１
　　　　-10		 3,083  
(   2,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[114.3]		 100
[100.0]
2,644 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 佐久６公０８３
７１
　　　　-11		 2,240  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[117.5]		 100
[100.0]
1,869 
c 佐久６公０９７
１７
　　　　-19		 3,452  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[150.6]		 100
[100.0]
2,388 
佐久 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 406,080 円  　　　        8,121,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      441,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      604,800 円  　　　　     63,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,956,680 円　（　　　　　　         2,956 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,567,500 円  
（　　　　　         6,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,784,446 円      
②総費用 1,956,680 円      
③純収益　①－② 5,827,766 円      
④建物等に帰属する純収益 4,567,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,260,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,192,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,939,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐久 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐久市佐久平駅北１９番５
 1003010068831-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考