鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
佐久 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 5-4

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

169,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市佐久平駅東１５番３				②地積　(㎡)	1,849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	1:2	店舗Ｓ2	低層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域	北西30m国道、背面道	水道、ガス、下水	佐久平 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

佐久平駅の東方を縦貫する国
道１４１号線の沿線に形成さ
れた路線商業地域。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

佐久平駅東方

350m

法令

規制

（都）近商
(100,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

佐久平駅に近く市内で最も集積度の高い国道沿線商業地域。建物の新規立地、店舗の入れ替えは見られずこのと
ころ安定的に推移している。商況は底堅く、地価は横ばい基調が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市一円に及び、特に佐久平駅徒歩圏の商業地域により強い代替競争関係が作用する。需要者は小売り
販売業、飲食業等を行う地元の法人個人のほか県内外の法人を含む。長期に渡る地方の消費経済停滞、競争激化による
既存店舗の業況低迷等から潜在的な供給圧力がある一方、景気回復傾向から有効需要も徐々に厚くなってきている。類
似の土地取引は絶対数が少なく、需要の中心となるような価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は数少ない要因比較可能な事例を採用し、市内外各方面より比較検討を加えたもので、佐久市商業地域の中で
より収益力の高い近隣の市場動向を反映した実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域
における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な
比準価格を中心に収益価格を関連づけ、前年価格との均衡を充分検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数は微減、世帯数は増加傾向。佐
久平駅圏の土地需要堅調。観光、飲食に持ち
直しの動きが見られる。

中山道南側で区画整理事業が進められ、商業
施設等の立地が進んだが、近隣に変化はなく
、波及効果も及んでいない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４２０２１７ -40935	佐久市		更地	（　）	長方形	東16m市道、西6m、二方路		（都）準住居 (70,200)
b	１２２０９２０２１７ -36937	佐久市		底地	（　）	ほぼ長方形	東29.7m国道、西7.2m、二方路		（都） (70,200)
c	１２３０６２０３２１ -42681	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	台形	南10.5m国道、北8m、二方路		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
d	１２３０８２０２０３ -41385	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		（都）工業土砂災害警戒区域 (70,200)
e	１２３０６２０２１７ -42713	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,898	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,538	100 [ 58.7]	89,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	91,300
b	(　 54,434) 54,434	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,536	100 [ 58.0]	92,303		94,100
c	(　 ) 112,066	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	110,572	100 [ 121.7]	90,856		92,700
d	(　 ) 84,019	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,019	100 [ 94.0]	89,382		91,200
e	(　 ) 69,558	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,284	100 [ 74.5]	90,314		92,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,300 円／㎡]

佐久 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,324,051	6,864,920	23,459,131	16,571,000	6,888,131	（　0.9453） 6,511,350	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	125,218,269 円　　　　（　 67,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	950.00	Ｓ1	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	1,849 ㎡	30.0 m x 62.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	950.00	100.0	950.00	2,746	2,608,700	3.0	7,826,100
							1.0	2,608,700
～

～

～

～

計		950.00	100.0	950.00		2,608,700		7,826,100
								2,608,700

⑨年額支払賃料	2,608,700 円　×　12ヶ月　＝　 31,304,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,304,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,565,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,739,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,826,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,608,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 510,523 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,324,051 円　　　　（　 16,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久６公０８３７１　　　　-9	3,105 ( 2,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久６公０８３７１　　　　-11	2,240 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,800
c	佐久６公０９７１７　　　　-16	2,700 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,888

佐久 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,135,000 円	227,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,565,220 円	31,304,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,894,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,816,000 円	227,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,864,920 円　（　　　　　　 3,713 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,571,000 円（　　　　　 8,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,324,051 円
②総費用	6,864,920 円
③純収益　①－②	23,459,131 円
④建物等に帰属する純収益	16,571,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,888,131 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,511,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,218,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐久 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐久市佐久平駅東１５番３	1003000344358-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
佐久 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 5-4

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

169,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市佐久平駅東１５番３				②地積　(㎡)	1,849 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	1:2	店舗Ｓ2	低層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域	北西30m国道、背面道	水道、ガス、下水	佐久平 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

佐久平駅を核に都市基盤整備
がなされ、大型商業施設が集
積する中心商業地域。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

佐久平駅東方

350m

法令

規制

（都）近商
(100,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最近では佐久平駅の南で新たに佐久平駅南土地区画整理事業が施行され、各種商業施設が進出して佐久地方の商
業の中核として進展しており、今後当該地域への波及効果も見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市内の商業地域の他、東信地方の主要都市である上田市の中心市街地内における商業地域も含む。需
要者は広域で飲食、小売り等の事業展開を図る県内外の企業が中心である。最近では佐久平駅の南で新たに佐久平駅南
土地区画整理事業が施行され、各種商業施設が進出して佐久地方の商業の中核として進展しており、今後当該地域への
波及効果も見込まれる。又、需要の中心となる価格帯は取引量が少なく把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含む
ため精度は劣る。比準価格は佐久市の他、上田駅周辺の商業地の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥当
性を有する価格が求められた。よって実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、単価と
総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に照応して推移すると思料されるが、世
界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ
レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き
は不透明である。

佐久平駅南土地区画整理事業が施行され、各
種商業施設が進出し佐久地方の商業の中核と
して進展しており、今後当該地域への波及効
果も見込まれる。

二方路画地であるほかは概ね標準画地であり
、個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０６２０２１７ -42713	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	１２２１２２０２０３ -40003	上田市		建付地	（　）	長方形	西14m国道、東2.8m、二方路		（都）商業 (100,400)
c	１２２１０２０２０３ -35326	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、中間画地		（都）商業 (100,500)
d	１２３０２２０２０３ -41489	上田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南西3m、二方路		（都）近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,558	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,284	100 [ 72.5]	92,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,700
b	(　 ) 105,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	102,557	100 [ 106.6]	96,207		98,100
c	(　 ) 122,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,761	100 [ 127.3]	96,434		98,400
d	(　 ) 129,942	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	130,072	100 [ 134.2]	96,924		98,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

佐久 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,076,652	7,301,100	21,775,552	16,133,000	5,642,552	（　0.9453） 5,333,904	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	102,575,077 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	1,849 ㎡	30.0 m x 62.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、店舗、屋外駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	100.0	1,000.00	2,528	2,528,000	3.0	7,584,000
							1.0	2,528,000
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		2,528,000		7,584,000
								2,528,000

⑨年額支払賃料	2,528,000 円　×　12ヶ月　＝　 30,336,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,336,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,820,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,515,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,584,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,528,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 489,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,076,652 円　　　　（　 15,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久６公０８３７１　　　　-9	3,105 ( 2,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [120.3]	100 [100.0]	2,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,578 円/㎡　月額支払賃料（　 2,528 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久６公０８３７１　　　　-12	3,473 ( 3,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [125.7]	100 [100.0]	2,709
c	佐久６公０９７１７　　　　-18	3,346 ( 3,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [139.7]	100 [100.0]	2,495

佐久 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,326,000 円	221,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,516,800 円	30,336,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,894,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,121,600 円	221,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,301,100 円　（　　　　　　 3,949 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,133,000 円（　　　　　 8,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,076,652 円
②総費用	7,301,100 円
③純収益　①－②	21,775,552 円
④建物等に帰属する純収益	16,133,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,642,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,333,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,575,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐久 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐久市佐久平駅東１５番３	1003000344358-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考