鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
佐久 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

8,190,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ3	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	臼田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.3 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 315 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧臼田町の中心商業地域であ
ったが、近年繁華性は国道１
４１号に移行している。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

臼田

1.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

佐久平駅周辺及びそれに続く国道１４１号沿線は佐久圏域の商業の中心として発展を続けており、その影響を直
接的に受ける旧来からの既存商業地は衰退傾向が続き、特に旧臼田町商店街ではその傾向が顕著である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市内岩村田、中込、野沢、臼田地区に位置する商業地域と判定した。需要者の中心は小売業等を目的
とする小規模な法人等であるが、旧来からの商店街においては地元個人経営の店舗がほとんどであり他地域からの新規
参入は少ない。需給動向については幹線道路沿い等でいくつかの取引がみられるものの商業目的の取引は少ない。需要
の中心となる価格帯については、地理的位置及び繁華性により大きく異がなり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の低層店舗が中心で賃貸市場が未成熟であり、地域全体の衰退が顕著で適正な賃料水準の把握が困難な
ことから試算過程に想定要素を含み信頼性はやや劣る。比準価格は同一需給圏内で発生した現実の取引事例を採用し、
要因格差の判定を適切に行っているため、実証的で市場性を反映した価格が求められた。よって本件は比準価格を重視
し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向
。佐久平地区の土地需要は堅調だが、他の地
区は商業目的の取引は少ない。

特記すべき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９２０２１７ -33821	佐久市		更地	（　）	ほぼ整形	南西16m県道、北東3m、二方路		（都）準工 (80,200)
b	１２３０５２０２１７ -38463	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	東7m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	１２２１０２０２１７ -35674	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	１２２０９２０２１７ -36713	佐久市		底地	（　）	ほぼ整形	西7m市道、南東3m、準角地		（都）１住居 (80,200)
e	１２３０７２０２１７ -39814	佐久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m市道、西3m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,937	100 [ 102.7]	29,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,200
b	(　 ) 33,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,309	100 [ 114.7]	29,040		29,000
c	(　 ) 30,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,047	100 [ 117.6]	25,550		25,600
d	(　 19,044) 27,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	28,047	100 [ 115.2]	24,346		24,300
e	(　 ) 26,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	25,664	100 [ 104.0]	24,677		24,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,600 円／㎡]

佐久 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,507,824	1,696,172	4,811,652	4,599,000	212,652	（　0.9453） 201,020	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,865,769 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	10.3 m x 29.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１、２階店舗、屋外駐車場を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層店舗として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,786	303,620	2.0	607,240
							1.0	303,620
22～	店舗	200.00	85.0	170.00	1,518	258,060	2.0	516,120
							1.0	258,060
～

～

～

計		400.00	85.0	340.00		561,680		1,123,360
								561,680

⑨年額支払賃料	561,680 円　×　12ヶ月　＝　 6,740,160 円
⑩a共益費（管理費）	32 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 130,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,870,720 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 480,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,389,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,123,360 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 561,680 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 107,607 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,507,824 円　　　　（　 20,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久６公０３８７９　　　　-1	2,034 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,786 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久６公０８３７１　　　　-2	2,074 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐久 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	63,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	687,072 円	6,870,720　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,000 円	63,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,696,172 円　（　　　　　　 5,385 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,599,000 円（　　　　　 14,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,507,824 円
②総費用	1,696,172 円
③純収益　①－②	4,811,652 円
④建物等に帰属する純収益	4,599,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	212,652 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,865,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐久 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐久市臼田字堂屋敷２２４番１	1003000141739-0000
2	佐久市臼田字堂屋敷２２５番４	1003000141747-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
佐久 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐久 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

8,190,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外				②地積　(㎡)	315 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ3	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	臼田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧臼田町の中心商業地域であ
ったが、近年繁華性は国道１
４１号に移行している。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

臼田駅北西方

1.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

佐久平駅を中心にして面的に拡大し、佐久平駅南土地区画整理事業の進捗に伴い大型店等が集積し商圏を広げて
いる。その反面、従前の商業地は衰退の一途をたどっており、特に旧臼田町商店街ではその傾向が顕著である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐久市の商業地域を中心に佐久穂町の商業地域、住・商混在地域も含む。需要者は小売、飲食業を営む地
元の事業者が中心である。佐久平駅を中心にして面的に拡大し、佐久平駅南土地区画整理事業の進捗に伴い大型店等が
集積し商圏を広げている。その反面、従前の商業地は衰退の一途をたどっており、特に旧臼田町商店街ではその傾向が
顕著である。又、取引も少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含む
ため精度は劣る。比準価格は旧臼田町の商業地の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥当性を有する価格
が求められた。よって実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に
も留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に照応して推移すると思料されるが、世
界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ
レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き
は不透明である。

臼田等の既存商店街は停滞傾向が続き、空洞
化が進行しており新規出店等は少ない。今後
も、暫くは現状のまま推移すると思料される
。

標準的であり個別的要因による大きな変動は
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐久 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４２０２１７ -41020	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２１２２０２１７ -40458	佐久市		更地	（　）	長方形	南西11.7m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	１２２０６２０２１７ -45450	佐久市		更地	（　）	長方形	北東25.2m国道、南東4.2m、角地		（都）準住居 (70,200)
d	１２３０１２０２１７ -38459	佐久市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 73.6]	20,489	100 [ 69.7]	29,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 24,895	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,795	100 [ 93.1]	26,633		26,600
c	(　 ) 19,155	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	18,667	100 [ 71.9]	25,962		26,000
d	(　 ) 21,003	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,919	100 [ 73.9]	28,307		28,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -26.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,600 円／㎡]

佐久 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,364,727	1,547,176	4,817,551	4,599,000	218,551	（　0.9453） 206,596	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,973,000 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐久 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	315 ㎡	10.3 m x 29.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

地域の同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	90.0	180.00	1,712	308,160	3.0	924,480
							1.0	308,160
2～ 2	事務所	200.00	95.0	190.00	1,420	269,800	3.0	809,400
							1.0	269,800
～

～

～

計		400.00	92.5	370.00		577,960		1,733,880
								577,960

⑨年額支払賃料	577,960 円　×　12ヶ月　＝　 6,935,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,935,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,241,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,733,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 577,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 107,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,364,727 円　　　　（　 20,205 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久６公０３８７９　　　　-2	1,582 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.9]	100 [100.0]	1,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,746 円/㎡　月額支払賃料（　 1,712 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久６公０９７１７　　　　-16	2,700 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [151.9]	100 [100.0]	1,852
c	佐久６公０８３７１　　　　-18	1,273 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 84.7]	100 [100.0]	1,728

佐久 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	63,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	346,776 円	6,935,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,800 円	63,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,000 円	63,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,547,176 円　（　　　　　　 4,912 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,599,000 円（　　　　　 14,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,364,727 円
②総費用	1,547,176 円
③純収益　①－②	4,817,551 円
④建物等に帰属する純収益	4,599,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	206,596 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,973,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐久 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐久市臼田字堂屋敷２２４番１	1003000141739-0000
2	佐久市臼田字堂屋敷２２５番４	1003000141747-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考