別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐久 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐久 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐久市下小田切字勝間５０３番８
 ②地積
　(㎡)		 302  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅のほ
かアパート等もある
住宅地域		 南4m市道 水道、下水 臼田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 旧臼田町近郊の佐久穂町寄り
の住宅地域。		 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 臼田駅南西方

1.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 佐久平駅を中心に長土呂、岩村田地区の住宅地は需要が堅調で地価は上昇を続けており、その波及効果から中込
、野沢方面へ需要が拡大しつつある。その反面、合併した旧町村部は依然厳しい状況が続き改善の見込がない。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧臼田町及び旧佐久市南部の住宅地域で、需要者は臼田地区を中心とする佐久市の居住者、市内への通勤
者で南佐久地方の町村からの転入者も含む。佐久平駅を中心に長土呂、岩村田地区の住宅地は需要が堅調で地価は上昇
を続けており、その波及効果から中込、野沢方面へ需要が拡大しつつある。その反面、合併した旧町村部は依然厳しい
状況が続き改善の見込がない。なお、需要の中心となる価格帯は土地で５００～７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の他、アパートも見られる住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されておらず
、更に臼田地区は市の中心部から離れ賃貸需要も弱いことから収益還元法を非適用とした。比準価格は同一需給圏内の
類似地域における規範性の高い取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した価格で
ある。よって本件は比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐久 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,900 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[104.0]		 100
[141.4]		 [104.0]
100		 22,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気に照応して推移すると思料されるが、世
界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ
レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き
は不透明である。

中込・野沢地区で需要が顕在化している。そ
の反面、合併した旧町村部は依然厳しい状況
が続き改善の見込がない。


方位が南であるほかは概ね標準画地であり、
個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐久 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２１７
-40173		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西4.7m市道、
中間画地
（都） 

(60,100)
b １２３０６
２０２１７
-42712		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
北4m、準角地
（都） 

(70,200)
c １２３０７
２０２１７
-39925		 佐久市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
南4m、角地
（都） 

(60,100)
d １２３０５
２０２１７
-38580		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e １２３０９
２０２１７
-33681		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5.6m市道、
北5m、角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,025  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.9]
11,416 		 100
[  51.3]
22,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
23,100 
b (　           ) 
21,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
20,335 		 100
[  87.1]
23,347 
24,300 
c (　           ) 
48,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
45,702 		 100
[ 188.5]
24,245 
25,200 
d (　           ) 
17,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
18,493 		 100
[  78.1]
23,679 
24,600 
e (　           ) 
25,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,343 		 100
[ 109.9]
23,060 
24,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 -51.0
画地　　　　 -21.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　+100.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,400 円／㎡]  



佐久 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 付近に共同住宅は見られるものの公営が多く、賃貸市場の熟成度は低位である。地価に収益性は反映され難いた
め非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐久 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐久市下小田切字勝間５０３番８
 1003000120225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
佐久 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐久 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐久市下小田切字勝間５０３番８
 ②地積
　(㎡)		 302  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅のほ
かアパート等もある
住宅地域		 南4m市道 水道、下水 臼田

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 旧臼田町の郊外型住宅地域。
なだらかな傾斜を有する。		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道　		 交通

施設		 臼田駅南西方

1.6km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 佐久臼田インター周辺の工業団地に工場が建ち始めており、周辺部に住宅建築が進む可能性がある。近くに小学
校が開校したのは住宅地としてプラス要因。付近の今後の地価は底堅く推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐久市全域に及び、旧臼田町により強い代替競争関係が作用する。需要者は佐久市内の事業所に勤務する
２０～４０代の地元居住者が中心である。郊外各所に中小の分譲地が散在し、宅地供給はやや過剰。生産年齢人口の減
少傾向などから有効需要が限られる中、旧臼田町の土地価格は市場性の高い一部の地域を除き微調整が続いている。土
地は６００～８００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心と捉えられるも高低の幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲に散見されるアパートは遊休地利用の一方途として建築される傾向が強いため、土地価格に見合うような賃料はま
ず見込めない。また、価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性が選択指標に入ること
はないため収益価格の試算は行わなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、人口等の推移に留意
するとともに代表標準地との検討を踏まえ、近くに小学校が開校されたことにも留意の上、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐久 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,900 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[104.0]		 100
[136.9]		 [104.0]
100		 23,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数は微減、世帯数は増加傾向にあ
る。新設住宅着工件数減少傾向。佐久平駅圏
の土地需要は堅調が続く。


令和５年４月、下小田切バイパス沿いに臼田
小学校開校。下小田切を含む臼田地区の人口
は前年比１．６％減少、世帯数は同１．１％
減少。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐久 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１７
-42712		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
北4m、準角地
（都） 

(70,200)
b １２３０５
２０２１７
-38628		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15.5m市道、
東3m、角地
（都） 

(70,100)
c １２３０７
２０２１７
-40116		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.1m県道、
西3.5m、角地
（都） 

(70,100)
d １２３０１
２０２１７
-38459		 佐久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
e １２３０９
２０２１７
-33664		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
20,335 		 100
[  90.0]
22,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
23,500 
b (　           ) 
23,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
23,134 		 100
[ 101.7]
22,747 
23,700 
c (　           ) 
23,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
23,663 		 100
[ 105.0]
22,536 
23,400 
d (　           ) 
21,003  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,919 		 100
[  92.9]
22,518 
23,400 
e (　           ) 
22,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,844 		 100
[ 101.0]
22,618 
23,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,500 円／㎡]  



佐久 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　最近における適切な事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　戸建住宅を主とする郊外型の住宅地域である。周辺に賃貸住宅は見られるものの、公営が多い。付近において
は収益性が選択の指標にはならないことから、非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐久 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐久市下小田切字勝間５０３番８
 1003000120225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考