別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
塩尻 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩尻 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 西6m市道 水道、下水 塩尻

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 塩尻駅北東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 塩尻市街地周辺の住宅地域。塩尻市内の住宅地域のうち利便性の優れる地域を中心に地価上昇が見られる。当該
地域も住宅地需要は堅調であり、今後も引き続き上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は塩尻市内の住宅地域。特に広丘地区内に存する住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の
中心は松本市・塩尻市に勤務するサラリーマンを中心とする第一次取得者。土地取引は取引量も多く比較的高い取引が
散見されるため、住宅需要は広丘地区を中心に堅調であるものと判断される。需要の中心となる価格帯は、土地は１１
００～１３００万円、新築戸建物件で３０００～３５００万円程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅等が存する住宅地域であり一部賃貸住宅も散見されるが、そのほとんどは土地既得者によるものであり、収益
価格は低位に求められた。一方、比準価格は類似地域で得られた事例を中心として規範性も高く、補修正も適正と認め
られその信頼性は高いものと判断する。したがって、類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を中心に、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩尻 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,700 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[112.5]		 [102.0]
100		 54,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大門地区及び広丘地区等の利便性が良好な地
域の住宅地需要は堅調である。



広丘地区を中心とした住宅需要は旺盛で、需
給は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩尻 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１２
２０２１５
-40779		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
b １２３０３
２０２１５
-36331		 塩尻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.3m市道、
東4.2m、
準角地
１住居

(70,200)
c １２２１０
２０２１５
-36039		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
北4m、準角地
１低専

(50,60)
d １２２１１
２０２１５
-44719		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
e １２３０６
２０２１５
-43039		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,243 		 100
[  96.0]
55,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
56,600 
b (　           ) 
51,890  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
51,839 		 100
[ 102.0]
50,823 
51,800 
c (　           ) 
61,727  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
60,065 		 100
[  96.0]
62,568 
63,800 
d (　           ) 
29,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.5]
49,078 		 100
[ 101.9]
48,163 
49,100 
e (　           ) 
43,313  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
42,682 		 100
[ 101.0]
42,259 
43,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,200 円／㎡]  



塩尻 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,349,740 
445,369 
1,904,371 
1,589,300 
315,071 		 （　0.9720）
306,249 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,124,980 円　　　　（　     25,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩尻 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   60 ％   60 ％   242 ㎡     13.0 m x   18.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ４戸、平均専有面積約３６㎡、敷地内駐車場付共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,382 
99,504 		 1.0  99,504 
1.0  99,504 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

199,008 		 199,008 
199,008 
⑨年額支払賃料        199,008 円　×　12ヶ月　＝　       2,388,096 円 
⑩a共益費（管理費）               5 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　           8,640 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 屋外照明の電気代
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,396,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,252,932 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,008 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,008 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,349,740 円　　　　（　         9,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 塩尻（共）
　　　　-5		 1,356  
(   1,249) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,384 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,382 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 塩尻（共）
　　　　-7		 1,473  
(   1,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,551 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩尻 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 95,869 円  　　　        2,396,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,000 円  　　　　     23,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,369 円　（　　　　　　         1,840 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,589,300 円  
（　　　　　         6,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,349,740 円      
②総費用 445,369 円      
③純収益　①－② 1,904,371 円      
④建物等に帰属する純収益 1,589,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 315,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 306,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,265 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,124,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩尻 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩尻市大字広丘高出字下桔梗ヶ原２２１３番２２
 1004005649319-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
塩尻 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩尻 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　金子　和寛   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 西6m市道 水道、下水 塩尻

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 当市中心部、学校に比較的近
く、利便性に優れる住宅地域
。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 塩尻駅北東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近く大型小売店舗が多い国道背後に位置する利便性の高い区画整然とした住宅地域であり、今後も現状
を維持していくものと思料され、地価は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市（殊に広丘地区）に位置する住宅地域で、需要者は当市の居住者又は勤務者が中心である。
公共施設、大型商業施設に比較的近く、生活利便性が優れる住宅地域で、需要は堅調であり地価は上昇傾向である。土
地については１２００万円～１４００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模の戸建住宅が中心であるが、共同住宅も見受けられる。収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し、直接法
により試算したが、当地域の快適性、利便性等の居住環境が収益性に完全換価できず低位に求められた。よって、戸建
住宅地域の４事例を採用し実証的で具体性に富む比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　塩尻 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,700 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[112.5]		 [102.0]
100		 54,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口、生産年齢人口とも減少。当市の住宅
地は利便性に優れる広丘、大門地区が需要の
中心で、地価は上昇傾向である。


地域自体に目立った変化はない。




方位が西向きであるほかは、標準的画地であ
る。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 塩尻 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
２０２１５
-44719		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
b １２２１２
２０２１５
-40779		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c １２２１２
２０２１５
-40793		 塩尻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
d １２２０５
２０２１５
-38148		 塩尻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１低専

(50,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.5]
49,078 		 100
[ 102.8]
47,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
48,700 
b (　           ) 
53,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,243 		 100
[  96.0]
55,461 
56,600 
c (　           ) 
55,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,577 		 100
[  97.0]
56,265 
57,400 
d (　           ) 
48,395  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
48,879 		 100
[  96.0]
50,916 
51,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,200 円／㎡]  



塩尻 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,335,766 
445,500 
1,890,266 
1,589,300 
300,966 		 （　0.9720）
292,539 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,850,780 円　　　　（　     24,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
塩尻 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   60 ％   60 ％   242 ㎡     13.0 m x   18.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積３６㎡、４戸、敷地内駐車場付共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,390 
100,000 		 1.0  100,000 
1.0  100,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

200,000 		 200,000 
200,000 
⑨年額支払賃料        200,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,400,000 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,239,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           200,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,000 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,700 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,335,766 円　　　　（　         9,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 塩尻（共）
　　　　-9		 1,447  
(   1,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 塩尻（共）
　　　　-13		 1,216  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,438 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
塩尻 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 96,000 円  　　　        2,400,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,000 円  　　　　     23,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,500 円　（　　　　　　         1,841 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,589,300 円  
（　　　　　         6,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,335,766 円      
②総費用 445,500 円      
③純収益　①－② 1,890,266 円      
④建物等に帰属する純収益 1,589,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 300,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 292,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,209 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,850,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 塩尻 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　塩尻市大字広丘高出字下桔梗ヶ原２２１３番２２
 1004005649319-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考