別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茅野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅野 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅野市塚原２丁目４１０７番１外
｢塚原２－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、官庁、一般住
宅等が混在する商業
地域		 北西16m県道、東側道 水道、下水 茅野

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 茅野駅東方

520m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近くに市役所が存し銀行もあるが、年々繁華性が劣ってきており、厳しい商況が続いている。地価動向について
は、当面の間下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅野市における幹線道路沿いの商業地域。需要の中心は茅野市内で商業を営む事業主、又は事務所を所有
したい事業者。茅野駅東口は土地区画整理事業完了後も駐車場用地が多いため繁華性が乏しく、事業主の高齢化等から
店舗の閉鎖も見受けられる。商業地の取引にあっては、取引当事者の個別事情が強く反映されるため、需要の中心とな
る価格帯は見出せないが、建物の取り壊し費用を加味し低い価格となる傾向がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用の店舗及び事務所が中心であり、賃貸物件は高齢化に伴い廃業した店舗を貸し出す程度で、商業用建物
の賃貸市場の熟成度は総じて低い。また、老朽化した建物が増加し、店舗需要も少ないことから賃料水準が低くなる傾
向にあり、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は若干の減少傾向で、高齢化率は県
平均よりも低い。需要は総じて弱含みで、商
業地については経済動向等の影響もあり厳し
い状況が継続中。

市役所、銀行等の利用者を除き、地元店舗に
対する商業顧客の増加はあまりみられず、郊
外のスーパーに客足をとられている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
２０２１４
-41617		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.1m市道、
南4.3m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
b １２３０１
２０２１４
-39192		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c １２３０４
２０２１４
-41580		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.6m市道、
北東4.8m、
角地
（都） １住居

(70,200)
d １２３０３
２０２１４
-36684		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、北3.5m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
e １２２１２
２０２１４
-41120		 茅野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,002  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
46,449 		 100
[  94.1]
49,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
51,800 
b (　           ) 
42,932  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
52,313 		 100
[ 105.5]
49,586 
52,100 
c (　           ) 
54,800  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,088 		 100
[ 100.6]
53,765 
56,500 
d (　           ) 
38,029  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
41,292 		 100
[  88.5]
46,658 
49,000 
e (　           ) 
44,492  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,092 		 100
[  85.8]
51,389 
54,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,600 円／㎡]  



茅野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,162,413 
1,283,678 
4,878,735 
4,492,080 
386,655 		 （　0.9722）
375,906 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,228,962 円　　　　（　     28,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     16.5 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階・３階：事務所（フロアー貸し）、敷地内無料駐車場を想定 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 標準的建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,130 
191,700 		 3.0  575,100 
1.0  191,700 

 2～ 3		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
1,813 
174,048 		 3.0  522,144 
1.0  174,048 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
78.3 
282.00 

539,796 		 1,619,388 
539,796 
⑨年額支払賃料        539,796 円　×　12ヶ月　＝　       6,477,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,477,552 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       433,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,043,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,619,388 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          539,796 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.2060　＝　         103,748 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,162,413 円　　　　（　        23,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 茅野（店）
　　　　-3		 2,165  
(   2,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,165 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,172 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,130 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 茅野（店）
　　　　-4		 2,200  
(   2,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,338 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,800 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 323,878 円  　　　        6,477,552　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      489,600 円  　　　　     61,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,283,678 円　（　　　　　　         4,995 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,492,080 円  
（　　　　　        17,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,162,413 円      
②総費用 1,283,678 円      
③純収益　①－② 4,878,735 円      
④建物等に帰属する純収益 4,492,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 375,906 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,463 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,228,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅野市塚原二丁目４１０７番１
 1007000442690-0000
2 　茅野市塚原二丁目４１０７番５
 1007000442694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茅野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅野 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅野市塚原２丁目４１０７番１外
｢塚原２－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、官庁、一般住
宅等が混在する商業
地域		 北西16m県道、東側道 水道、下水 茅野

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市役所、銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 茅野駅東方

520m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は周辺に市役所や金融機関が見られ、飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。地域の商店街は厳しい商
況が続いており、新型コロナ５類移行後、客足回復が期待されるが、地価は暫く弱含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅野市内の既存商業地域及びその周辺地域。需要者の中心は、資金調達可能な地縁を有する個人・法人事
業者。周辺には市役所、銀行のほか飲食店、小売店舗等も見られるが、店舗は小規模のものが主であり、経営者の高齢
化や商況低迷等から店舗閉鎖も見られ、事業用地需要は総じて弱含みである。中心となる価格水準は、商業地の取引数
が限られており、かつ当事者の個別の事情が強く反映されること等から、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域の店舗は、飲食・小売いずれも自用が中心で、貸店舗、貸事務所等は少なく、賃貸市場は全体的に未成熟である。
閉鎖した店舗も見られるが、その後賃貸借に至るケースは少なく、適切な賃料水準の把握が困難であることから、収益
価格の精度・信頼性は相対的に低いものと判断した。本件では、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価
格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 前年に比べて市全体の人口は微減傾向、高齢
化率はほぼ横這いである。物価高等により地
方経済の先行き不透明感は依然として払拭さ
れていない。

地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
２０２１４
-41617		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.1m市道、
南4.3m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
b １２３０２
２０２１４
-42602		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c １２３０３
２０２１４
-36684		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、北3.5m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
d １２３０１
２０２１４
-39192		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,002  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
46,449 		 100
[  91.3]
50,875 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
53,400 
b (　           ) 
59,435  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,662 		 100
[ 117.6]
49,883 
52,400 
c (　           ) 
38,029  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
41,292 		 100
[  84.8]
48,693 
51,100 
d (　           ) 
42,932  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
52,313 		 100
[ 106.7]
49,028 
51,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,100 円／㎡]  



茅野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,177,410 
1,338,096 
4,839,314 
4,440,700 
398,614 		 （　0.9722）
387,533 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,452,558 円　　　　（　     29,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     16.5 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階・３階：事務所（フロアー貸し）、敷地内無料駐車場を想定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,112 
190,080 		 3.0  570,240 
1.0  190,080 

 2～ 3		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
1,865 
179,040 		 3.0  537,120 
1.0  179,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
78.3 
282.00 

548,160 		 1,644,480 
548,160 
⑨年額支払賃料        548,160 円　×　12ヶ月　＝　       6,577,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,577,920 円　　×　　   7.9 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       519,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,058,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,644,480 円　×　　  92.1 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,146 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          548,160 円　×　　  92.1 ％　　×　　　 0.2060　＝　         104,000 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,177,410 円　　　　（　        24,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 茅野（店）
　　　　-1		 1,956  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[ 87.0]
2,039 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,112 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 茅野（店）
　　　　-4		 2,200  
(   2,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,268 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 302,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 328,896 円  　　　        6,577,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,000 円  　　　　     60,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,500 円  　　　　     60,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,338,096 円　（　　　　　　         5,207 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,440,700 円  
（　　　　　        17,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,177,410 円      
②総費用 1,338,096 円      
③純収益　①－② 4,839,314 円      
④建物等に帰属する純収益 4,440,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 398,614 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 387,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,452,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅野市塚原二丁目４１０７番１
 1007000442690-0000
2 　茅野市塚原二丁目４１０７番５
 1007000442694-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考