別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
飯山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯山 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.
鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯山市大字飯山字本町１１７３番２
 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ既成商業地域
 東16m県道 水道、下水 飯山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの中心商業地域であ
る本町商店街		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 飯山駅北東方

1.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 人口減少・高齢化が進展し、長野市や中野市等への顧客流出が進んでおり、本町商店街等旧来の中心商業地域は
空洞化が進展し、地価は下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は飯山市及び北信地域一帯の商業地域である。需要者の中心は地元の店舗等事業者である。人口減少・高齢
化の進展により背後地の購買力が低下しており、また、長野市や中野市等へ顧客が流出する傾向が見られ、商況は弱含
みであり、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケー
スが多いことから、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が低い。これに対し、
比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は飯山市や隣接市の商業地に係
る取引事例を中心に求めており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・高齢化の進展及び地域経済の停滞
により不動産需要は全般には低調で、中心商
業地は空洞化が進み地価は弱含みである。


中心商業地の空洞化が徐々に進んでいるが、
地域要因に特段の変動はない。



間口奥行比が大きいものの概ね地域の標準と
把握される。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１３
-42061		 飯山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16.5m市道、
南16m、角地
（都） 商業

(100,400)
b １２３０４
２０２１３
-40359		 飯山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c １２２１１
２０２１３
-43736		 飯山市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東16m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２２１１
２０２１３
-43778		 飯山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
中間画地
（都） 近商
特別用途地区
(90,200)
e １２２１０
２０２１３
-35156		 飯山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
西3m、角地
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,129  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
26,809 		 100
[  91.1]
29,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,400 
b (　           ) 
16,008  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
17,914 		 100
[  74.3]
24,110 
24,100 
c (　           ) 
23,174  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
26,044 		 100
[  93.8]
27,765 
27,800 
d (　           ) 
17,688  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,317 		 100
[  69.0]
25,097 
25,100 
e (　           ) 
16,626  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,227 		 100
[  64.4]
25,197 
25,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,500 円／㎡]  



飯山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,189,399 
1,115,308 
4,074,091 
3,832,500 
241,591 		 （　0.9453）
228,376 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,391,846 円　　　　（　     15,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＬＳ2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   286 ㎡      8.1 m x   34.8 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、フロア貸。地域の標準的階層等を考慮。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 地域の同用途の建物状況を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
170.00 
86.0 
146.20 
1,600 
233,920 		 3.0  701,760 
1.0  233,920 

 2～  		 事務所
170.00 
90.0 
153.00 
1,420 
217,260 		 3.0  651,780 
1.0  217,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
88.0 
299.20 

451,180 		 1,353,540 
451,180 
⑨年額支払賃料        451,180 円　×　12ヶ月　＝　       5,414,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     299.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,414,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       324,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,089,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,353,540 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          451,180 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          87,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,189,399 円　　　　（　        18,145 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯山６公８０２
５
　　　　-2		 1,339  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,488 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千曲６公０９０
９８
　　　　-6		 1,743  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,842 
c 千曲６公０９０
９８
　　　　-7		 1,510  
(   1,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,560 
飯山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 262,500 円  　　　　     52,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 270,708 円  　　　        5,414,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      420,000 円  　　　　     52,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,500 円  　　　　     52,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,500 円  　　　　     52,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,115,308 円　（　　　　　　         3,900 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,832,500 円  
（　　　　　        13,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,189,399 円      
②総費用 1,115,308 円      
③純収益　①－② 4,074,091 円      
④建物等に帰属する純収益 3,832,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 241,591 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 228,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,391,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯山市大字飯山字本町１１７３番２
 1001000173119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
飯山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯山 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.
鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯山市大字飯山字本町１１７３番２
 ②地積
　(㎡)		 286  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ既成商業地域
 東16m県道 水道、下水 飯山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 本町商店街 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 飯山駅北東方

1.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 閉鎖店舗が多くみられる本町商店街にあり、商況や繁華性は低く収益性低下に歯止めがかかっていない。豪雪地
帯、人口減少、帯状画地のため用途転換しにくいなどの影響から需要は低迷が続く。地価は下落傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、飯山市市街地及び周辺にある既成商業地域で、周辺市町の商業地域との関連も認められる。需要者層は
地元事業経営者又は中小法人が中心となる。市場の動向として郊外の静間地区にある路線商業地域及び飯山駅周辺地域
への顧客流出が続く。当地域は豪雪地帯、帯状画地が多いため用途多様性に欠ける、２０１９年周辺で起きた浸水被害
などの影響があり需要は低迷が続いている。需要の中心価格帯は取引が少ない状況にあるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地域における類似地域の事例を中心に求めたもので、実証性ある試算が行われた。市場の実態は自己利
用目的の比準価格を中心とした取引が多い。アーケード街である本地域の特性と商況衰退により、容積率を十分に活用
した建物の想定が困難なことから収益価格は低水準となった。しかし、投資採算性の観点から収益価格は無視できない
。よって、実証性ある比準価格を標準に収益価格を関連づけ、単価と総額の関連にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商店数、商圏及び地元滞留率の減少が続
く。また、従業員４人以上の事業所数、従業
員数及び製造品出荷額の減少も続いている。


地域要因に大きな変動はない。地域内に新規
店舗開設の動きはみられない。洪水浸水想定
区域内であるが水害リスクは標準価格に反映
している。

個別的要因に変動はない。間口奥行比が大き
いものの地域の標準的画地である。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１３
-42061		 飯山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16.5m市道、
南16m、角地
（都） 商業

(100,400)
b １２２１２
２０２１３
-39747		 飯山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２２１１
２０２１３
-43778		 飯山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m市道、
中間画地
（都） 近商
特別用途地区
(90,200)
d １２３０８
２０２１１
-41138		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,129  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
26,809 		 100
[  99.0]
27,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,100 
b (　           ) 
31,066  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,755 		 100
[ 118.2]
26,019 
26,000 
c (　           ) 
17,688  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,317 		 100
[  72.4]
23,919 
23,900 
d (　           ) 
35,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,860 		 100
[ 109.3]
31,894 
31,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,500 円／㎡]  



飯山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,213,829 
1,236,755 
3,977,074 
3,752,200 
224,874 		 （　0.9453）
212,573 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,087,942 円　　　　（　     14,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 164.00 Ｓ2 328.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   286 ㎡      8.1 m x   34.8 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階店舗、２階事務所、駐車場付、地域の標準階層及び需給動向を考慮。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 類似建物の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
164.00 
86.0 
141.04 
1,578 
222,561 		 3.0  667,683 
1.0  222,561 

 2～ 2		 事務所
164.00 
90.0 
147.60 
1,395 
205,902 		 3.0  617,706 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
328.00 
88.0 
288.64 

428,463 		 1,285,389 
222,561 
⑨年額支払賃料        428,463 円　×　12ヶ月　＝　       5,141,556 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     288.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　         346,368 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,487,924 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       329,275 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,158,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,285,389 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          222,561 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          43,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,213,829 円　　　　（　        18,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公６９２
２
　　　　-8		 1,310  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,398 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,395 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-10		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[117.0]		 100
[120.0]
1,408 
c 長野６公０９０
９８
　　　　-6		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[117.0]		 100
[120.0]
1,351 
飯山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,000 円  　　　　     51,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 384,155 円  　　　        5,487,924　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      411,200 円  　　　　     51,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        51,400 円  　　　　     51,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,400 円  　　　　     51,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,236,755 円　（　　　　　　         4,324 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     328.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,752,200 円  
（　　　　　        13,120 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,213,829 円      
②総費用 1,236,755 円      
③純収益　①－② 3,977,074 円      
④建物等に帰属する純収益 3,752,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 224,874 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,087,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯山市大字飯山字本町１１７３番２
 1001000173119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考