令和6年1月15日　提出 飯山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯山 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯山市大字野坂田字家前５６８番１ ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 飯山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 千曲川東方にある既成住宅地 域。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 飯山駅北東方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる生活利便性の劣る地域で、需要は限定的であり、地域内に特段の発展要因はなく、今後も現 状維持で推移し、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯山市郊外の住宅地域を中心とする。需要者は、本地区及び周辺地区の地縁性を有する居住者が殆どで ある。飯山市は人口減少や高齢化が進んでおり、当該地域は郊外の農家住宅も見られ利便性の劣る住宅地域であって、 需要は引き続き弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで５００万円前後、新築建売で２０００万円前後と認めら れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家住宅も見られる住宅地域で、自己使用を前提とする取引がほとんどである。周辺ではアパート等の収 益物件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、地域の特性が類似する取引事例 から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信濃 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.5] [104.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化の進展及び地域経済の停滞 により不動産需要は全般には低調であり、利 便性の劣る地域における移住等の需要は少な い。 郊外既成住宅地域として、需要は弱く、地価 は引き続き下落傾向にある。地域要因に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％