別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
信州中野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
信州中野 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野市中央１丁目６００番
｢中央１－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(80,372)

1:4		 住宅兼倉庫

Ｓ3		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 北6.2m県道 水道、ガス、下水 信州中野

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に位置する小規模
店舗中心の既成商店街		 街

路		 ６．２ｍ県道 交通

施設		 信州中野駅北東方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,372)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に位置する既存商店街で小規模な自宅併用店舗が多く、顧客は沿道型大型店舗へシフトしている。閉
店している店舗がみられ、商況は低迷しており、今後も衰退傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野市内の商業地域、住商混在地域である。需要者は店舗、事務所、自宅併用店舗の取得を目的とする地
元の小規模事業者のほか住宅取得を目的とする個人も想定される。郊外型大型店舗への顧客流出により、小規模な既存
店舗を中心とする中心市街地の商店街は停滞状況が続いており、住宅取得を目的とする需要も考えられる。市内商業地
の不動産取引は少なく、画地規模もまちまちであり価格帯にも幅があり、中心価格帯は把握しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中心市街地の商業地域である。比準価格は類似の商業性を有する地域の事例を中心に採用し、市場価値を反
映した説得力のある価格である。商業地域においては事業者により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定の
仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、実証的で説得力の優る比準価格を重視
し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　信州中野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,800 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 36,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は新型コロナ禍が収束に向かい、観
光、飲食、サービス、個人消費は回復傾向。
設備投資は堅調に推移している。


商況の衰退傾向が続いており、自宅併用店舗
が多く、閉店している店舗も見られる。近年
周辺地域で全国展開するドラッグストアが開
業した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 信州中野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０３
２０２１１
-35225		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b １２１１１
２０２１１
-45094		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２３０８
２０２１１
-41138		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２３０５
２０２１１
-38145		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東（駅前広
場）市道、
北東4m、
角地
（都） 近商

(90,300)
e １２３０８
２０２１１
-41163		 中野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,793 		 100
[  84.8]
37,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,500 
b (　           ) 
38,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
38,064 		 100
[  96.8]
39,322 
39,300 
c (　           ) 
35,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,860 		 100
[  96.9]
35,975 
36,000 
d (　           ) 
48,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
49,483 		 100
[ 117.6]
42,077 
42,100 
e (　           ) 
36,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,651 		 100
[  95.0]
38,580 
38,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,900 円／㎡]  



信州中野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,930,250 
703,395 
2,226,855 
2,095,100 
131,755 		 （　0.9722）
128,092 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,463,308 円　　　　（　     17,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
信州中野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   372 ％   138 ㎡      5.5 m x   23.0 m  前面道路：県道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階フロア貸、敷地外駐車場を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
90.00 
90.0 
81.00 
1,586 
128,466 		 3.0  385,398 
0.0  0 

 2～  		 事務所
90.00 
90.0 
81.00 
1,440 
116,640 		 2.0  233,280 
1.0  116,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
90.0 
162.00 

245,106 		 618,678 
116,640 
⑨年額支払賃料        245,106 円　×　12ヶ月　＝　       2,941,272 円 
⑩a共益費（管理費）              75 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         145,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,087,072 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       185,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,901,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           618,678 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          116,640 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          22,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,930,250 円　　　　（　        21,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 須坂５調６９２
２
　　　　-2		 1,788  
(   1,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,586 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯山６公８０２
５
　　　　-2		 1,339  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,488 
c 飯山６公８０２
５
　　　　-1		 1,452  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,669 
信州中野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,095 円  　　　        3,087,072　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         703,395 円　（　　　　　　         5,097 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,095,100 円  
（　　　　　        15,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,930,250 円      
②総費用 703,395 円      
③純収益　①－② 2,226,855 円      
④建物等に帰属する純収益 2,095,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,755 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          928 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,463,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 信州中野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野市中央一丁目６００番
 1001000586985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
信州中野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
信州中野 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.
鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野市中央１丁目６００番
｢中央１－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(80,372)

1:4		 住宅兼倉庫

Ｓ3		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 北6.2m県道 水道、ガス、下水 信州中野

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの中央通り商店街 街

路		 ６．２ｍ県道 交通

施設		 信州中野駅北東方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,372)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ当市の商業の中心として発展してきたが、近時は郊外の幹線道路沿いに集客力の
ある大型店の進出が進み、旧来の商店街は衰退傾向で、この傾向は今後も続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野市中心部及び隣接する小布施町や場所的に近い須坂市等の商業地域で、需要者は、自用の店舗や賃
貸用の店舗付共同住宅等として利用する地場の法人や投資家等である。当該地域は、古くから小売店舗等が建ち並ぶ商
店街として発展してきたが、近時は郊外の大型店等への顧客の流出が顕著で、旧来の商店街は空店舗が増加し、衰退傾
向にある。地域経済が振るわず店舗の郊外化が進む状況下では、今後住宅地としての利用が増えるものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性を有する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地に２階建の店
舗兼共同住宅を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、当該地域では店舗等
の賃貸需要は少なく、収益性に基づいた市場は形成されていない。以上の各価格の性格及び地域の状況等を勘案し、本
件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　信州中野 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,800 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[119.9]		 [100.0]
100		 37,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ後の社会経済活動が活発化する中でも
、郊外の大型店等への顧客の流出に歯止めが
かからず、旧来の中心商業地等は衰退傾向が
にある。

地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商
業地は空き店舗が増えており、新たな投資も
少ない状態が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 信州中野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
２０２１１
-41163		 中野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
b １２３０８
２０２１１
-41140		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２２０３
２０２１１
-35214		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8.5m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２１０９
２０２１１
-40809		 中野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西12m県道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,651 		 100
[  97.0]
37,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,800 
b (　           ) 
35,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,860 		 100
[  89.8]
38,820 
38,800 
c (　           ) 
40,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,758 		 100
[ 106.1]
37,472 
37,500 
d (　           ) 
23,802  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
29,935 		 100
[  80.6]
37,140 
37,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,800 円／㎡]  



信州中野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,435,017 
547,971 
1,887,046 
1,725,570 
161,476 		 （　0.9704）
156,696 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,072,471 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
信州中野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 72.00 Ｗ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   372 ％   138 ㎡      5.5 m x   23.0 m  前面道路：県道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は共同住宅１ＬＤＫ３４㎡２戸、敷地内駐車場２台。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
72.00 
94.4 
68.00 
1,542 
104,856 		 3.0  314,568 
1.0  104,856 

 2～  		 居宅
72.00 
94.4 
68.00 
1,389 
94,452 		 1.0  94,452 
1.0  94,452 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
94.4 
136.00 

199,308 		 409,020 
199,308 
⑨年額支払賃料        199,308 円　×　12ヶ月　＝　       2,391,696 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          81,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,473,296 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       152,718 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,392,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           409,020 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,308 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          38,594 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,435,017 円　　　　（　        17,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中野６公４９８
３
　　　　-3		 1,185  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]
1,413 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中野６公４９８
３
　　　　-1		 1,264  
(   1,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]
1,430 
c 中野６公４９８
３
　　　　-2		 1,231  
(   1,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]
1,453 
信州中野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,500 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,171 円  　　　        2,545,296　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         547,971 円　（　　　　　　         3,971 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9704    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0747     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0618 ×　 45 ％　＋　0.0809 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,725,570 円  
（　　　　　        12,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,435,017 円      
②総費用 547,971 円      
③純収益　①－② 1,887,046 円      
④建物等に帰属する純収益 1,725,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 161,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 156,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,072,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 信州中野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野市中央一丁目６００番
 1001000586985-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考