令和6年1月12日　提出 信州中野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信州中野 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 中野松川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道　 交通 施設 中野松川駅東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中野市街地の外れに位置する郊外住宅地域で街路状況が劣位のため当面現状維持と予測。地価は他市域と比較し 総額的に値頃感が出ており当面安定と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中野市の市街地内住宅地域。需要者は市内居住者が中心で、最近では北部の豪雪地方（飯山市、野沢温泉 村、木島平村、栄村）からの転入もみられる。内部は総じて街路整備等が進まない状況にあるが、周辺幹線街路への郊 外量販店出店等利便性も高まっている。新規の小規模開発も散見され安定的需要はあると考えられる。当地区に限定す ると、土地価額は５００～７００万円程度、新築の戸建物件は総額２０００万円程度までが需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は中野市内の住宅地の事例を採用し、市場性を直接反映しており実証的で説得力がある。後記の理由か ら収益還元法は適用できなかった。郊外住宅地域で自用目的での取引に限定され、収益性よりも居住快適性が重視され るため一手法のみでも十分説得力があると考えられる。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、地積 と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信州中野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [111.3] [101.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内景気は依然厳しく人口減少続くが、雪の 多い北部地方からの転入もあり、小規模住宅 地開発も散発的に行われ、一定の歯止めがか かっている。 最近では南方至近及び西方至近に比較的規模 の大きい新興住宅団地の開発分譲が進みほぼ 完売。街路条件以外の比較要因では当該地域 と大差はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％