別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
駒ケ根 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
駒ケ根 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.
鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 駒ケ根市北町１４７８９番３外
｢北町１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1.2:1		 事務所兼住宅

Ｓ2		 低層店舗併用住宅、
住宅等が混在する商
業地域		 東12.2m市道、南側道 水道、下水 駒ケ根

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．２ｍ市道 交通

施設		 駒ケ根駅北方

300m		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域であるが、商況は停滞しており、住宅地化が進みつつある
。地価水準は下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、駒ヶ根市及びその周辺自治体に所在する商業地域のほか商住混在地域も含む圏域で、需要者は自
己利用目的で購入する事業者等が中心である。当該地域は、店舗併用住宅や住宅等が混在する地域であるが、郊外の大
型店への顧客流出等により商況は停滞しており、地域の需要は低調で取引も少なく、成約まで至るケースは限定的であ
る。成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における
賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を
購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を重視し、収益
価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊那 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [102.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、持ち直しの動きに弱さがみられる。
駒ヶ根市の旧来の商業地需要は低迷している
。


店舗併用住宅、住宅等が混在する地域である
が、商況は低迷しており、徐々に住宅地化が
進んでいる。地価水準は下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 駒ケ根 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０１
２０２１０
-38573		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12.2m市道、
南5m、角地
（都） 準住居

(80,200)
b １２２１０
２０２１０
-36775		 駒ケ根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6.6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c １２３０６
２０２１０
-43755		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２３０４
２０２１０
-41955		 駒ケ根市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.4m市道、
西25m、角地
（都） 準住居

(70,200)
e １２３０５
２０２０９
-39676		 伊那市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.2m市道、
北3.6m、角地
（都） ２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,812  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,445 		 100
[ 100.0]
25,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
26,000 
b (　           ) 
30,919  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,332 		 100
[ 115.2]
26,330 
26,900 
c (　           ) 
13,588  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
22,420 		 100
[  95.0]
23,600 
24,100 
d (　     26,600) 
26,600  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,334 		 100
[ 112.7]
23,366 
23,800 
e (　           ) 
29,612  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
28,625 		 100
[ 118.8]
24,095 
24,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,800 円／㎡]  



駒ケ根 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,575,393 
976,022 
3,599,371 
3,405,690 
193,681 		 （　0.9733）
188,510 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,696,275 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
駒ケ根 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     18.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  12.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所：フロア貸し、居宅：２ＤＫ、ファミリータイプ、平均専有面積４２．５㎡、４戸、敷地内駐車場を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 標準的な建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
100.00 
80.0 
80.00 
2,058 
164,640 		 3.0  493,920 
1.0  164,640 

 2～ 3		 共同住宅
100.00 
85.0 
85.00 
1,419 
120,615 		 1.0  120,615 
1.0  120,615 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
83.3 
250.00 

405,870 		 735,150 
405,870 
⑨年額支払賃料        405,870 円　×　12ヶ月　＝　       4,870,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,870,440 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       487,044 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,383,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           735,150 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          405,870 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         185,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,575,393 円　　　　（　        17,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 駒ケ根（共）
　　　　-9		 1,344  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,419 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 駒ヶ根（共）
　　　　-8		 1,207  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,495 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
駒ケ根 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 239,500 円  　　　　     47,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 243,522 円  　　　        4,870,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      383,200 円  　　　　     47,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         976,022 円　（　　　　　　         3,740 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,405,690 円  
（　　　　　        13,049 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,575,393 円      
②総費用 976,022 円      
③純収益　①－② 3,599,371 円      
④建物等に帰属する純収益 3,405,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 193,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,696,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 駒ケ根 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　駒ヶ根市北町１４７８９番３
 1009005020947-0000
2 　駒ヶ根市北町１４７８９番４
 1009005020948-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
駒ケ根 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
駒ケ根 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　金子　和寛   TEL.
鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 駒ケ根市北町１４７８９番３外
｢北町１１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1.2:1		 事務所兼住宅

Ｓ2		 低層店舗併用住宅、
住宅等が混在する商
業地域		 東12.2m市道、南側道 水道、下水 駒ケ根

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．２ｍ市道 交通

施設		 駒ケ根駅北方

300m		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駒ヶ根中心市街地の低層事務所、併用住宅等が主体の商業地域であるものの、インターアクセス道路及び国道１
５３号伊南バイパス沿いの競争関係より、地価は引き続き下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に当市の商業地域ないし住・商混在地域が中心である。需要者は店舗又は事務所（併用住宅を含む）等
を行う地元の法人が中心である。インターアクセス道路沿い及び国道１５３号伊南バイパス沿い等の郊外路線商業地へ
と移行しているため商況は低迷し、地価は弱含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は、旧態の商業地需要は
弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は、直接法により求めたが、賃貸市場の未熟成、賃
料が持つ諸特性に加え、試算過程に多くの想定要素が介入することから低く求められ、試算価格としての規範性は低い
。よって、当市の商業地域等の事例を採用し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊那 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [102.0]
100		 25,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型店舗への顧客の流出に伴う商業収益
の低迷により既存商店街は衰退している。



市街地の既存商業地であり、新型コロナウイ
ルスの影響は薄まりつつあるが、商業収益の
減少が続いている。国道１５３号の複合施設
建設計画の影響。

角地であるほかは、標準的画地である。個別
的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 駒ケ根 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１１２
２０２１０
-45460		 駒ケ根市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
西2.8m、
二方路
（都） 商業

(100,288)
b １２３０４
２０２１０
-41907		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２３０９
２０２１０
-34819		 駒ケ根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m国道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
d １２２０７
２０２１０
-41007		 駒ケ根市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m市道、
東5m、角地
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,132  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
27,730 		 100
[ 102.8]
26,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
27,500 
b (　           ) 
27,528  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,152 		 100
[ 102.0]
25,639 
26,200 
c (　           ) 
29,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
29,059 		 100
[ 109.0]
26,660 
27,200 
d (　           ) 
20,042  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.7]
26,514 		 100
[ 111.9]
23,694 
24,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -26.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,100 円／㎡]  



駒ケ根 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,699,171 
901,344 
3,797,827 
3,564,660 
233,167 		 （　0.9726）
226,778 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,446,627 円　　　　（　     17,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
駒ケ根 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼住宅 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     18.0 m x   15.5 m  前面道路：市道     　  12.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所のフロア貸し、２、３階居宅（２ＬＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、４戸）、敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
100.00 
85.0 
85.00 
1,986 
168,810 		 3.0  506,430 
1.0  168,810 

 2～ 3		 居宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,390 
125,100 		 2.0  250,200 
1.0  125,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
88.3 
265.00 

419,010 		 1,006,830 
419,010 
⑨年額支払賃料        419,010 円　×　12ヶ月　＝　       5,028,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,028,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       417,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,610,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,006,830 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,233 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          419,010 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,152 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,699,171 円　　　　（　        18,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 駒ケ根（事）
　　　　-1		 1,812  
(   1,804) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.5]		 100
[100.0]
2,042 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,986 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 伊那（事）
　　　　-3		 1,495  
(   1,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,001 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
駒ケ根 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,844 円  　　　        5,028,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      392,800 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         901,344 円　（　　　　　　         3,453 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,564,660 円  
（　　　　　        13,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,699,171 円      
②総費用 901,344 円      
③純収益　①－② 3,797,827 円      
④建物等に帰属する純収益 3,564,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 233,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 226,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          869 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,446,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 駒ケ根 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　駒ヶ根市北町１４７８９番３
 1009005020947-0000
2 　駒ヶ根市北町１４７８９番４
 1009005020948-0000
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備考