令和6年1月15日　提出 駒ケ根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駒ケ根 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駒ケ根市赤穂９１４０番１８ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.3m市道 水道 伊那福岡 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 伊那福岡駅北西方 370m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街地中心部から少し離れており、街路条件もやや劣る住宅地域である。地域内における宅地需要は停 滞気味で、地方経済の先行き不透明感もあり、地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駒ケ根市の南部から南西部に広がる郊外の住宅地域である。需要者は、駒ケ根市内の居住者が主で、稀 に上伊那郡内等、他からの転入も認められる。国道背後の閑静な住環境であるが、市中心部や公共施設等からやや離れ ており、地区内の人口も減少しつつあり、昨今の物価高等を反映して地価は引き続き弱含みで推移している。需要の中 心となる住宅地の価格帯は、個別性にもよるが総額で５００万～６００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は低層戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域である。周辺にはアパートも見られるが、収益目的の取引は稀で あり、自己使用目的の取引が大半である。このように賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。 以上より、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係から見ても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駒ケ根 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [154.8] [104.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] この一年で市全体の人口は微減、高齢化率は ほぼ横這いとなっている。物価高等により地 方経済の先行き不透明感は依然として払拭さ れていない。 地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.7 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％