令和6年1月15日　提出 伊那 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊那 5-3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　朝倉　宏典   TEL.

鑑定評価額 6,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊那市高遠町西高遠１６９０番１ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｓ4 中小規模店舗が建ち 並ぶ商業地域 北12m国道 水道、下水 伊那市 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 伊那市駅東方 9.2km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧高遠町の中心商業地であるが、地域人口の減少や高齢化により、地価は今後も下落傾向で推移していくものと 予測される。桜の観光地で全国的に有名であるが、観光客の入り込みは短期間にとどまる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高遠町中心部の商業地域及び伊那市中心部を結ぶ幹線道路沿いの地域。高遠地区は桜の名所である城 址公園を中心とする観光地であるが、観光客の入り込みは短期間であり、商業地の需要者は高遠地区に地縁性を持つ限 られた個人事業者が中心となっている。従って需要は極めて少なく、需給は弱含みの状況が続いている。取引事例が極 めて少ないことから、中心となる取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は低層の店舗、店舗併用住宅が中心となっており、賃貸市場が未成熟な地域であるため自用の店舗が大半を 占める。取引については少ないものの、周辺の類似地域における取引事例を収集できたことから比準価格の説得力は高 い。従って規範性に優れる比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　辰野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [103.0] 100 [133.2] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既存商業地の地盤沈下が継続しており、伊那 市の人口減及びコロナ禍の影響もあって、商 業地に対する土地需要は弱含みで推移してい る。 地域の居住者の高齢化が進み、観光客の入り 込みも季節限定的であるため、土地需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％