令和6年1月15日　提出 小諸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小諸 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小諸市大字市字土橋９１３番２ ②地積 　(㎡) 2,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中規模の工場、営業 所等が建ち並ぶ工業 団地 南東9.2m市道 水道、下水 美里 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中規模工場営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模工場を中心に小規模工 場・倉庫等も見られる工業団 地。 街 路 ９．２ｍ市道 交通 施設 美里駅東方 500m 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地方の工業地でも高速道ＩＣに近い立地条件の良い地域では需要が顕在化し回復傾向にあり、当該地域も需要は 比較的堅調で地価も微増傾向にある。今後は、景気に照応して推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東信地方の全域で市街地周辺から郊外の広範囲に点在する工業地域で、需要者は県内の製造業、物流関連 等の企業等である。国外での生産コストの上昇、サプライチェーン対策等で生産拠点の国内回帰の動きがみられる他、 ネット通販の拡大等で物流機能強化が図られ物流施設への需要が高まっており、地方の工業地でも高速道ＩＣに近い立 地条件の良い地域では需要が顕在化し回復傾向にある。なお、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は業種等により個別性の強い工場の賃貸を想定することは非現実的であり、工場の賃貸事例も収集が困難であ ることから適用しなかった。工業地については立地条件等による利便性、生産性等を重視した市場動向が価格に反映さ れる傾向にあることから、同一需給圏内の広範囲より工業地の実際の取引事例を採用して求めた実証的な比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [100.0] 100 9,950  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に照応して推移すると思料されるが、世 界経済の減速や日銀の金融政策、国内インフ レの拡大など懸念材料が多く、景気の先行き は不透明である。 地方の工業地でも高速道ＩＣに近い立地条件 の良い地域では需要が顕在化し回復傾向にあ り、当該地域も需要は比較的堅調で地価も微 増傾向にある。 標準画地と比して特段の変動要因は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％