鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
小諸 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小諸 -3

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

TEL.

鑑定評価額

4,920,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小諸市古城２丁目３４４番３｢古城２－１－１１｣				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、医院等が混在する既成住宅地域	東5.6m市道	水道、ガス、下水	小諸 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

アハート、医院等も見られる
小諸駅背後の古くからの住宅
地域。

街

路

基準方位　北　　５
．６ｍ市道　

交通

施設

小諸駅南西方

300m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域として安定的に推移している。中心街の整備が進められてから住宅地需要の郊外拡散化の動きに
歯止めがかかっている。地価は当面横ばいを予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,820 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小諸市全域に及び、住居表示のある市街地により強い代替競争関係が働く。需要者は小諸市ほか東御市、
佐久市内の事業所に勤務する２０～４０代の地元居住者を中心とする。人口減などから有効需要が限られており、地価
は長年下落基調を辿ってきたが、複合型中心拠点誘導施設など中心街の整備が進められたこともあって下げ止まってい
る。土地は５００～９００万円、新築の戸建物件は２０００万円前後が需要の中心と把握されるが、高低の幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸共同住宅は各所に散在するものの遊休地利用の一方途として建築されることが多いため、賃料は建物建築費を中心
に決定される傾向がある。近年、賃貸共同住宅の供給過剰から立地に見合う賃料が次第に得難くなってきている面もあ
る。一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均
衡に充分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数微減。減少傾向にあった生産年
齢人口は微増に、増加の一途だった老年人口
は微減へ転じている。新設住宅着工件数減少
傾向。

安定的に推移しており、地域要因に変化は見
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小諸 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８２０２０８ -41881	小諸市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２３０５２０２０８ -38424	小諸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、中間画地		（都） (60,200)
c	１２３０８２０２０８ -41858	小諸市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.2m私道、北東6.2m、角地		（都） (70,200)
d	１２３０３２０２０８ -35920	小諸市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.3m私道、中間画地		（都） (60,200)
e	１２２１１２０２０８ -44322	小諸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.6m市道、東5.1m、角地		（都）１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	26,597	100 [ 103.9]	25,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,100
b	(　 ) 31,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,644	100 [ 126.4]	25,035		25,500
c	(　 ) 24,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,478	100 [ 95.1]	24,688		25,200
d	(　 ) 22,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	22,302	100 [ 90.2]	24,725		25,200
e	(　 ) 22,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,943	100 [ 87.5]	25,078		25,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,500 円／㎡]

小諸 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,586,219	542,370	2,043,849	1,946,200	97,649	（　0.9707） 94,788	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,895,760 円　　　　（　 9,820 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	13.9 m x 14.1 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均面積４１㎡、全４戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,278	104,796	2.0	209,592
							0.0	0
～

～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		209,592		419,184
								0

⑨年額支払賃料	209,592 円　×　12ヶ月　＝　 2,515,104 円
⑩a共益費（管理費）	30 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,574,144 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 135,907 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,582,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	419,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,586,219 円　　　　（　 13,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸６公０８３７１　　　　-5	1,158 ( 1,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸６公０８３７１　　　　-7	1,105 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小諸 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	190,270 円	2,718,144　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,400 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,370 円　（　　　　　　 2,810 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,946,200 円（　　　　　 10,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,586,219 円
②総費用	542,370 円
③純収益　①－②	2,043,849 円
④建物等に帰属する純収益	1,946,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,895,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,820 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小諸 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小諸市古城二丁目３４４番３	1003005260179-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
小諸 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小諸 -3

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　修二

TEL.

鑑定評価額

4,920,000 円

１㎡当たりの価格

25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小諸市古城２丁目３４４番３｢古城２－１－１１｣				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、医院等が混在する既成住宅地域	東5.6m市道	水道、ガス、下水	小諸 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

小諸駅の南西側背後に位置し
、アパート、医院等も見られ
る旧来からの住宅地域

街

路

基準方位　北　　５
．６ｍ市道

交通

施設

小諸駅南西方

300m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地で令和３年８月までの工事完了を目指した複合型中心拠点誘導施設（食品スーパーを含む）の整備が
ほぼ完了したため、利便性は向上したものの、需給は均衡。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はしなの鉄道「小諸駅」を中心とする住宅地で、需要者は当市及び周辺市町村の通勤者が中心である。由緒
ある住宅地域であるが、近年の需要は御影新田地区等へ移行し、本地域の需要は減退傾向にあったが、鉄道駅に近く、
さらに、市役所の建替え、医療センタ－の移転さらにはツルヤの拡張オープンにより住宅地として利便性が向上した。
需供は均衡しており、需要の中心は土地で６百万円～９百万円、総額で２千万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反映した
規範性の高い価格と思料する。収益価格はアパートを想定して試算した価格であるため想定要素を含みかつ土地価格に
見合う賃料が得られないことから低位に求められた。現実の市場における取引より得られた精度が優れる比準価格を中
心に調整し、収益価格を参酌し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける
一方、老年人口は増加の一途。新設住宅着工
戸数は減少傾向。土地取引件数は増加基調。

「坂の街」に対する嫌悪感はあるが、浅間南
麓こもろ医療センターが市役所との併設され
開業し、核商業地もオープンしたため、利便
性の見直し感。

方位が東であるほかは概ね標準的画地であり
、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小諸 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９２０２０８ -33803	小諸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.1m市道、北西4.2m、角地		（都） (70,200)
b	１２３０７２０２０８ -40200	小諸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	１２３０８２０２０８ -41881	小諸市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１２３０８２０２０８ -41765	小諸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	28,851	100 [ 110.1]	26,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 23,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	23,682	100 [ 95.0]	24,928		25,400
c	(　 ) 25,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	26,597	100 [ 102.3]	25,999		26,500
d	(　 ) 16,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 102.0]	24,606	100 [ 99.4]	24,755		25,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

小諸 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,505,500	740,248	2,765,252	2,664,000	101,252	（　0.9707） 98,285	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,965,700 円　　　　（　 10,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小諸 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.00	Ｗ2	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	13.9 m x 14.1 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ型４戸、平均面積３９㎡、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	115.00	100.0	115.00	1,201	138,115	2.0	276,230
							1.0	138,115
～

～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		276,230		552,460
								276,230

⑨年額支払賃料	276,230 円　×　12ヶ月　＝　 3,314,760 円
⑩a共益費（管理費）	86 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 237,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,552,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,410,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,230 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 90,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,505,500 円　　　　（　 18,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸６公０８３７１　　　　-5	1,158 ( 1,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸６公０８３７１　　　　-6	1,076 ( 1,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,231
c	小諸６公０８３７１　　　　-7	1,105 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,251

小諸 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	36,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	248,648 円	3,552,120　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 740,248 円　（　　　　　　 3,835 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,664,000 円（　　　　　 13,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,505,500 円
②総費用	740,248 円
③純収益　①－②	2,765,252 円
④建物等に帰属する純収益	2,664,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,252 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,965,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小諸 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小諸市古城二丁目３４４番３	1003005260179-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考