別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小諸 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小諸 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小諸市御幸町１丁目１３９１番３
｢御幸町１－１６－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 339  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）



(60,196)

1:1		 住宅

ＬＳ1		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東4.9m市道 水道、ガス、下水 東小諸

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部に近い国道背後のほ
ぼ熟成した既成住宅地域。南
西向き緩傾斜地勢。		 街

路		 基準方位北、　　４
．９ｍ市道		 交通

施設		 東小諸駅南東方

750m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,196)
⑤地域要因の将
　来予測		 市の中心部に近い住宅地では、需要が改善傾向で地価も下げ止まりつつある。又、市街地周辺では近年小規模な
分譲地が開発され、完成を待たずに完売の物件も見受けられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,910 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小諸市内の住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者、小諸市内外への通勤者が中心である。市の中心
部に近い住宅地では、需要が改善傾向で地価も下げ止まりつつある。又、市街地周辺では近年小規模な分譲地が開発さ
れ、完成を待たずに完売の物件も見受けられる。なお、需要の中心となる価格帯は土地で７００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅の自己使用目的の取引が中心の地域であり、収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格で
あるが想定要素を含むため精度はやや劣る。比準価格は小諸市内の住宅地の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切
に行い実証的で市場の実態を反映した価格が求められた。よって本件は信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参
酌して代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小諸 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[129.5]		 [103.0]
100		 19,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需給動向は景気に照応しながら推移すると思
われるが、物価上昇、世界経済の減速、金融
市場の変動等の影響から不透明で明確な方向
性が見出せない。

市の中心部に近い住宅地では、需要が改善傾
向で地価も下げ止まりつつある。又、近年市
街地周辺における小規模分譲住宅地の売れ行
きは好調である。

方位が南東であるほかは概ね標準画地であり
、個別的要因の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小諸 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０２０８
-38461		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
b １２３０９
２０２０８
-33803		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.1m市道
、北西4.2m、
角地
（都） 

(70,200)
c １２３０７
２０２０８
-40200		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
d １２３０８
２０２０８
-41765		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
e １２３０３
２０２０８
-36219		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m私道、
北東6.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,718 		 100
[  94.2]
19,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,500 
b (　           ) 
30,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
28,851 		 100
[ 136.8]
21,090 
21,700 
c (　           ) 
23,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
23,682 		 100
[ 127.7]
18,545 
19,100 
d (　           ) 
16,314  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 102.0]
24,606 		 100
[ 147.0]
16,739 
17,200 
e (　           ) 
24,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
23,676 		 100
[ 125.2]
18,911 
19,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,200 円／㎡]  



小諸 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,514,703 
831,896 
3,682,807 
3,544,600 
138,207 		 （　0.9707）
134,158 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,683,160 円　　　　（　      7,910 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小諸 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｗ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   196 ％   339 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積５０㎡、全６戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,362 
204,300 		 1.0  204,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

408,600 		 408,600 
0 
⑨年額支払賃料        408,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,903,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,903,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       392,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,510,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           408,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,514,703 円　　　　（　        13,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小諸６公０８３
７１
　　　　-5		 1,158  
(   1,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,395 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,362 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小諸６公０８３
７１
　　　　-6		 1,076  
(   1,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 79.3]		 100
[100.0]
1,371 
c 小諸６公０８３
７１
　　　　-7		 1,105  
(   1,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 84.4]		 100
[100.0]
1,322 
小諸 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 191,600 円  　　　　     47,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,096 円  　　　        4,903,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      383,200 円  　　　　     47,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,900 円  　　　　     47,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         831,896 円　（　　　　　　         2,454 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,544,600 円  
（　　　　　        10,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,514,703 円      
②総費用 831,896 円      
③純収益　①－② 3,682,807 円      
④建物等に帰属する純収益 3,544,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 138,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,683,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,910 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小諸 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小諸市御幸町一丁目１３９１番３
 1003005239272-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
小諸 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小諸 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小諸市御幸町１丁目１３９１番３
｢御幸町１－１６－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 339  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）



(60,196)

1:1		 住宅

ＬＳ1		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東4.9m市道 水道、ガス、下水 東小諸

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地南東方の郊外型住宅地
域。南西向き緩傾斜地勢。		 街

路		 基準方位　北　　４
．９ｍ市道　		 交通

施設		 東小諸駅南東方

750m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,196)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主とする既成の住宅地域で、用途的に安定している。大型店が近くに存するなど生活利便性に優れる
。需給は均衡しており、地価は今後も横ばいが続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,030 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小諸市全域に及び、市街地外周部の郊外型地域により強い代替競争関係が働く。需要者は小諸市ほか佐久
市内の事業所に勤務する２０～４０代の地元居住者が中心。人口減少傾向などから有効需要は限られるが、低金利、景
気回復傾向などを受けて付近の地価は下げ止まっている。土地は５００～８００万円、新築の戸建物件は２０００万円
台前半が需要の中心と把握されるも高低の幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近に存するアパートの多くは遊休地利用の一方途として建築されているため、土地価格に見合うような賃料は設定さ
れていない。また、価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性は通常、選択の指標には
入らないため収益価格は参酌するに留める。よって比準価格を標準と位置づけ、人口、世帯数、高齢化率の推移動向に
留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意の上、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小諸 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[127.7]		 [103.0]
100		 20,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数微減。減少傾向にあった生産年
齢人口は微増に、増加の一途だった老年人口
は微減へ転じている。新設住宅着工件数減少
傾向。

安定的に推移しており、地域要因に特段の変
化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小諸 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０２０８
-38414		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西2.1m市道
、中間画地
（都） 

(60,200)
b １２３０５
２０２０８
-38461		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
（都） 準工

(70,200)
c １２２１２
２０２０８
-40414		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.7m県道
、北東4.6m、
角地
（都） １住居

(70,200)
d １２２１０
２０２０８
-35648		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.5m市道、
南西6m、角地
（都） 準工

(70,200)
e １２２１２
２０２０８
-40265		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,693  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
19,311 		 100
[  97.7]
19,766 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,400 
b (　           ) 
18,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,718 		 100
[  95.9]
19,518 
20,100 
c (　           ) 
18,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
17,534 		 100
[  89.7]
19,547 
20,100 
d (　           ) 
19,172  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
19,210 		 100
[  97.7]
19,662 
20,300 
e (　           ) 
18,967  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.3]
22,236 		 100
[ 111.9]
19,871 
20,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,200 円／㎡]  



小諸 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　最近における適切な事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,423,872 
941,576 
3,482,296 
3,359,600 
122,696 		 （　0.9707）
119,101 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,382,020 円　　　　（　      7,030 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小諸 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｗ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   196 ％   339 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、平均面積５０㎡、全６戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,248 
187,200 		 2.0  374,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

374,400 		 748,800 
0 
⑨年額支払賃料        374,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,492,800 円 
⑩a共益費（管理費）              30 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         108,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,600,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       399,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,417,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           748,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,423,872 円　　　　（　        13,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小諸６公０８３
７１
　　　　-6		 1,076  
(   1,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,241 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,248 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小諸６公０８３
７１
　　　　-7		 1,105  
(   1,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,264 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小諸 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,200 円  　　　　     45,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 337,176 円  　　　        4,816,800　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      363,200 円  　　　　     45,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         941,576 円　（　　　　　　         2,778 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,359,600 円  
（　　　　　         9,910 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,423,872 円      
②総費用 941,576 円      
③純収益　①－② 3,482,296 円      
④建物等に帰属する純収益 3,359,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,382,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,030 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小諸 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小諸市御幸町一丁目１３９１番３
 1003005239272-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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