別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小諸 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小諸 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.
鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小諸市紺屋町１丁目２８８４番３内
｢紺屋町１－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ混在住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 小諸

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.6 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       289 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅、事業所等が混在す
る、中心市街地内にある住宅
地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道　		 交通

施設		 小諸

770m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した既成の住宅地域であり、標準的使用は当面現状維持と予測。コンパクトシティ構想の施設は完成し、付
近では小規模な店舗が増えつつある。中心部は開発余地が少なく地価は横ばいを予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小諸市内に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は小諸市内の居住者であるが、市外、県外からの
転入者も散見される。需給動向については、佐久平に近い南大井地区、北大井地区を中心とする居住環境、利便性等の
優る良質な住宅地の需要は相変わらず強いが、最近では中心部周辺にミニ開発が増え取引も好調である。新規に区画造
成された分譲地の選好性が高く、需要の中心は、土地のみの総額で５００万円～９００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等もみられるが、家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格
に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格
を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小諸 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 25,300 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小諸市の住宅地需要は佐久平に近い南大井地
区が特に強く、住宅地の開発が進んでいる。



特記すべき地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.9
交通・接近　　　  +7.3
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小諸 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０２０８
-38461		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
b １２３０３
２０２０８
-36219		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m私道、
北東6.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
c １２３０７
２０２０８
-40200		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
d １２３０５
２０２０８
-38414		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西2.1m市道
、中間画地
（都） 

(60,200)
e １２３０５
２０２０８
-38424		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,905  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
18,718 		 100
[  74.6]
25,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
25,300 
b (　           ) 
24,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
23,676 		 100
[  93.7]
25,268 
25,500 
c (　           ) 
23,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
23,682 		 100
[  94.0]
25,194 
25,400 
d (　           ) 
18,693  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
19,311 		 100
[  77.3]
24,982 
25,200 
e (　           ) 
31,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
31,644 		 100
[ 124.2]
25,478 
25,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,300 円／㎡]  



小諸 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,634,260 
755,659 
2,878,601 
2,715,800 
162,801 		 （　0.9707）
158,031 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,160,620 円　　　　（　     10,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小諸 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 123.00 Ｗ2 246.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     15.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均床面積４１㎡、全６戸、駐車場付、地域の標準を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
123.00 
100.0 
123.00 
1,224 
150,552 		 1.0  150,552 
1.0  150,552 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.00 
100.0 
246.00 

301,104 		 301,104 
301,104 
⑨年額支払賃料        301,104 円　×　12ヶ月　＝　       3,613,248 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         147,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,760,848 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       225,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,535,197 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           301,104 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,830 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          301,104 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          96,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,634,260 円　　　　（　        12,575 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小諸６公０８３
７１
　　　　-7		 1,105  
(   1,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,228 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,224 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小諸６公０８３
７１
　　　　-6		 1,076  
(   1,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,133 
c 小諸６公０８３
７１
　　　　-5		 1,158  
(   1,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,287 
小諸 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,100 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 263,259 円  　　　        3,760,848　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,600 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         755,659 円　（　　　　　　         2,615 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     246.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,715,800 円  
（　　　　　         9,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,634,260 円      
②総費用 755,659 円      
③純収益　①－② 2,878,601 円      
④建物等に帰属する純収益 2,715,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 162,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,160,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小諸 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小諸市紺屋町一丁目２８８４番３
 1003005260863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
小諸 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小諸 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小諸市紺屋町１丁目２８８４番３内
｢紺屋町１－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ混在住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 小諸

770m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅に事業所等が介在す
る既成市街地。南西垂れ地勢
。		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道　		 交通

施設		 小諸駅東方

770m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの住宅地域として安定的に推移している。中心街の整備が進められてから住宅地需要の郊外拡散化の動
きに歯止めがかかっている。地価は横ばいを予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小諸市全域に及び、住居表示のある市街地により強い代替競争関係が作用する。需要者は小諸市ほか東御
市、佐久市内の事業所に勤務する２０～４０代の地元居住者が中心。人口減少などから有効需要が限られており、地価
は長年下落を続けてきたが、複合型中心拠点誘導施設など中心街の整備が進められたこともあって下げ止まっている。
土地は５００～９００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心と把握されるが、高低の幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートは各所に散在するものの遊休地利用の一方途として建築されることが多いため、賃料は建物建築費を中心に決
定される傾向がある。近年、アパートの供給過剰から立地に見合う賃料が次第に得難くなってきている面もある。一円
の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏
まえ、単価と総額との関連性、前年価格との均衡に充分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小諸 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 25,300 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数微減。減少傾向にあった生産年
齢人口は微増に、増加の一途だった老年人口
は微減へ転じている。新設住宅着工件数減少
傾向。

安定推移。地域要因に変化は見られない。




国土調査による成果（令和５年１０月）とし
て地番、地積表示に変更があったが、個別的
要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小諸 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２０８
-40200		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
b １２３０３
２０２０８
-36219		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m私道、
北東6.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
c １２２１２
２０２０８
-40343		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.1m市道、
北4m、角地
（都） 

(70,200)
d １２２１１
２０２０８
-44058		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5m市道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
e １２２１２
２０２０８
-40266		 小諸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.4m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,176)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
23,682 		 100
[  93.9]
25,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
25,500 
b (　           ) 
24,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
23,676 		 100
[  94.1]
25,160 
25,400 
c (　           ) 
29,203  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,080 		 100
[ 112.0]
25,071 
25,300 
d (　           ) 
22,953  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.7]
28,442 		 100
[ 109.8]
25,903 
26,200 
e (　           ) 
22,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
22,013 		 100
[  89.2]
24,678 
24,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -19.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,300 円／㎡]  



小諸 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,614,097 
751,794 
2,862,303 
2,678,800 
183,503 		 （　0.9707）
178,126 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,562,520 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小諸 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｗ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     15.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、平均面積３８㎡、全６戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,268 
145,820 		 2.0  291,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
100.0 
230.00 

291,640 		 583,280 
0 
⑨年額支払賃料        291,640 円　×　12ヶ月　＝　       3,499,680 円 
⑩a共益費（管理費）              30 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          82,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,582,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       189,924 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,608,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           583,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,614,097 円　　　　（　        12,506 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小諸６公０８３
７１
　　　　-5		 1,158  
(   1,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,274 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,268 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小諸６公０８３
７１
　　　　-4		 1,131  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,267 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小諸 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,600 円  　　　　     36,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 265,894 円  　　　        3,798,480　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,600 円  　　　　     36,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         751,794 円　（　　　　　　         2,601 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,678,800 円  
（　　　　　         9,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,614,097 円      
②総費用 751,794 円      
③純収益　①－② 2,862,303 円      
④建物等に帰属する純収益 2,678,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 178,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,562,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小諸 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小諸市紺屋町一丁目２８８４番３
 1003005260863-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
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備考