令和6年1月12日　提出 須坂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外 ②地積 　(㎡) 10,581   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業団 地 西11.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 北須坂 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   240 ｍ、南   200 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模が大きい工場団地で 製造業中心。本社機能持つ企 業がほとんどを占める。 街 路 １１．５ｍ市道、角 地 交通 施設 北須坂駅西方 250m 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 須坂市北部郊外の工業団地で熟成し、高速道路スマートＩＣ、国道及び県道への接近性が良好である。周辺取引 価格は高く、まとまった規模の希少性もあり需要が強いことから地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野県のうち東北信地域を中心とした工業地全域。需要者は地元企業のほか広域的に支社工場を有する県 内外企業も含まれる。近隣地域はコロナ禍がほぼ収まっており、スマートインターまで約３ｋｍ未満で災害リスクのな い画地規模の大きい工場団地のため、需要は強い。高速道インター周辺では進出企業の決まった大規模工業地の造成や ホテル建設が進んでいる。工場地取引は規模・水準差が大きく需要の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的に事例を採用して比準した。工場地特有の価格形成要因があり比準の結果、市場性を有する実証的な 比準価格が求められたものと思われる。なお、収益還元法については後記の理由から採用しなかった。取引事例比較法 １手法のみとなったが、工業専用地域の工場地で自用目的に限定されると考えられるため、取引実態を反映した比準価 格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野県の有効求人倍率は全国を上回っている 。２０２２年長野県工場立地企業は３２件で 全国９位（前年同様）、工業団地への立地は １０件であった。 須坂市に産業団地が８箇所あるも空きはなく 需要は旺盛。須坂市の事業所（従業員３０人 以上）の平均敷地面積は１６０６５㎡（２０ ２０年）である。 個別的要因に変動はない。角地であるが当工 場団地内では標準のため個別的要因としては 考慮しない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％