別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
須坂 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
須坂 5-201 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 50,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

2:1		 店舗

Ｗ1		 郊外型の店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北32m国道、三方路 水道、下水 須坂

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 須坂長野東インターチェンジ
に近い幹線道路沿いの商業地
域		 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 須坂駅南西方

4.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 須坂長野東インターに近く背後に農地が広がる中、幹線道路沿いに沿道サービス店舗がみられる地域であるが、
付近で大型の商業施設、流通施設の開発が進められており、今後地域環境が大きく変わると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は須坂市のほか隣接する長野市等の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は沿道型店舗、事業所を展開す
る県内外の事業者及び不動産賃貸事業者が想定される。高速道路インターに近いが農地が広がる中にあるため、商業地
域の範囲は広くないが、付近で大型の商業施設・流通施設の開発が進められており、今後は商業地域として地域環境が
大きく変わることが予測される。路線商業地域では画地規模には幅があり、中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は類似の幹線道路沿いの事例を中心に採用し、市場価値を反
映した説得力のある価格である。路線商業地域においては画地規模に幅があり、業種により建物の規模、構造等に多様
性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、代表標準地と
の検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,300 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[105.0]		 100
[126.2]		 [105.0]
100		 43,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は新型コロナ禍が収束に向かい、観
光、飲食、サービス、個人消費は回復傾向。
設備投資は堅調に推移している。


付近の大規模開発区域内におけるイオンモー
ル須坂の開業が２０２４年春から２５年秋に
ずれ込むことととなった。浸水想定区域内に
位置している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 須坂 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０６
２０２０７
-46618		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
南東3.3m、
二方路
｢調区｣ 

(60,100)
b ２１

-40119		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
南東28m、
二方路
準工

(60,200)
c １６

-39074		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
北4.7m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
d ０９

-42129		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北10m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２２０８
２０２１８
-41869		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,916  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,714 		 100
[  83.7]
42,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
44,800 
b (　           ) 
44,432  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,432 		 100
[ 111.1]
39,993 
42,000 
c (　           ) 
54,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,000 		 100
[ 120.0]
45,000 
47,300 
d (　           ) 
45,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
53,732 		 100
[ 122.4]
43,899 
46,100 
e (　           ) 
50,643  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
52,455 		 100
[ 112.6]
46,585 
48,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,200 円／㎡]  



須坂 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の路線商業地域内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,518,706 
1,192,556 
4,326,150 
2,679,200 
1,646,950 		 （　0.9700）
1,597,542 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     30,721,962 円　　　　（　     26,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
須坂 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 220.00 ＬＳ1 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,148 ㎡     49.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型店舗の一括貸し、敷地内駐車場ありを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
2,158 
474,760 		 3.0  1,424,280 
1.0  474,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

474,760 		 1,424,280 
474,760 
⑨年額支払賃料        474,760 円　×　12ヶ月　＝　       5,697,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,697,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,412,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,424,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          474,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          92,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,518,706 円　　　　（　         4,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６４８５
６
　　　　-10		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,031 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,158 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野５調０５５
４１
　　　　-14		 2,466  
(   2,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,242 
c 中野５調４９８
３
　　　　-1		 2,200  
(   2,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,340 
須坂 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,856 円  　　　        5,697,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     34,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,192,556 円　（　　　　　　         1,039 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,679,200 円  
（　　　　　         2,334 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,518,706 円      
②総費用 1,192,556 円      
③純収益　①－② 4,326,150 円      
④建物等に帰属する純収益 2,679,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,646,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,597,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,721,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 須坂 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　須坂市大字井上字京善橋５５５番１
 1000005088729-0000
2 　須坂市大字井上字京善橋５５６番１
 1000005088733-0000
3 　須坂市大字井上字京善橋５５７番１
 1000005088736-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
須坂 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
須坂 5-201 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.
鑑定評価額 50,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

2:1		 店舗

Ｗ1		 郊外型の店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北32m国道、三方路 水道、下水 須坂

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 インターに近い国道沿いの商
業地域		 街

路		 ３２ｍ国道 交通

施設		 須坂駅南西方

4.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 須坂長野東インターに近接する国道４０３号沿いにコンビニや飲食店等が集まる路線商業地域である。当該地域
北側では大規模な商業施設や流通施設等の開発が進められており、今後環境条件が大きく変わる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市内及び隣接する長野市等の幹線道路沿いの商業地域で、需要者は物販や飲食店等を経営する地場
の企業や個人及び営業所等として利用する企業等が考えられる。大手の店舗需要は、定期借地や建設協力金等を差し入
れて借家するケースが多かったが、最近は地価が下落し値頃感がでてきたことから、取得するケースも増えている。当
該地域北側では大規模な商業施設等の開発が進められており、今後周辺環境が大きく変わる可能性が高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に郊外型の店舗を建築して賃貸
する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、想定建物のボリューム等により収益性に差違が生
じるので、やや流動的な側面も有する。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,300 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[105.0]		 100
[123.8]		 [105.0]
100		 44,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型や路線型の商業地域においては、借地
や借家需要が中心であるが、コロナ後の社会
経済活動が活発化する中で、需要は堅調。


高速Ｉ．Ｃに近接する路線商業地域で、当該
地域北側では大規模な商業施設の開発計画が
進捗中であることから、今後大きく発展する
可能性がある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 須坂 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０６
２０２０７
-46618		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
南東3.3m、
二方路
｢調区｣ 

(60,100)
b １２１１２
２０２０７
-43138		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
c １６

-44683		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m県道、
南東7m、
北東4m、
三方路
工業

(70,200)
d ２０

-40601		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,916  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,714 		 100
[  83.7]
42,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
44,800 
b (　           ) 
41,534  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
42,390 		 100
[  98.7]
42,948 
45,100 
c (　           ) 
66,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
66,318 		 100
[ 146.5]
45,268 
47,500 
d (　           ) 
32,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
35,880 		 100
[  87.9]
40,819 
42,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,000 円／㎡]  



須坂 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の路線型の商業地域であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,438,070 
1,139,580 
4,298,490 
2,285,200 
2,013,290 		 （　0.9700）
1,952,891 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     37,555,596 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
須坂 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 ＬＳ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,148 ㎡     49.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場を備えた郊外型店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
2,364 
472,800 		 3.0  1,418,400 
1.0  472,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

472,800 		 1,418,400 
472,800 
⑨年額支払賃料        472,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,673,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,673,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,333,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,418,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          472,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          91,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,438,070 円　　　　（　         4,737 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公４９８
３
　　　　-25		 2,397  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,403 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公０９０
９８
　　　　-5		 1,639  
(   1,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,351 
c 長野５公４９８
３
　　　　-16		 2,834  
(   2,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,486 
須坂 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 283,680 円  　　　        5,673,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      397,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,200 円  　　　　     29,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,139,580 円　（　　　　　　           993 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,285,200 円  
（　　　　　         1,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,438,070 円      
②総費用 1,139,580 円      
③純収益　①－② 4,298,490 円      
④建物等に帰属する純収益 2,285,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,013,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,952,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,701 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,555,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 須坂 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　須坂市大字井上字京善橋５５５番１
 1000005088729-0000
2 　須坂市大字井上字京善橋５５６番１
 1000005088733-0000
3 　須坂市大字井上字京善橋５５７番１
 1000005088736-0000
4 　
5 　
6 　
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備考