別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
須坂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
須坂 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
 ②地積
　(㎡)		 716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(56,155)
台形
1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北10m国道、背面道 水道、下水 須坂

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野市に近い郊外の路線商業
地域		 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 須坂駅南西方

1.5km		 法令

規制		 準住居
(56,155)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道の拡幅工事が進められているが、沿線に新規の出店等は見られず、今後も大きな変化はなく推移するものと
予測する。イオンモール等の建設工事が本格化すると、周辺地価に影響を及ぼす可能性も考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市内のほか長野市等隣接市町の商業系地域である。需要者の中心は、地元企業に加えドラッグスト
アーや自動車関連業等全国展開する企業のフランチャイズ店舗等が考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響はほ
ぼなくなり、観光関連等を中心に企業業績は回復傾向にあるが、オフィス需要は総じて低調である。純粋な商業地取引
が極めて少なく、個別事情も見られるため、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市内の数少ない商業系地域の取引より収集した事例を基に試算しており、市場実態を反映した説得力ある
価格と判断される。これに対し、収益価格は収益性を前提とした理論的な価格であるが、賃料の査定や空室率の設定が
やや困難であること等から、相対的精度が劣ることは否めない。以上から比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,300 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[105.0]		 100
[125.8]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 イオンモール等商業施設の建設工事は資材高
騰等により着工が遅れており、開業時期も当
初の令和６年春から令和７年秋となる予定。


接面する都市計画道路である国道拡幅工事が
近隣地域近くまで施行されている。



個別的要因に変動はない。都市計画道路予定
地を含むが、個別的要因に影響はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 須坂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０２０７
-40607		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北9m国道、
西6.5m、角地
準住居

(70,200)
b １２３０７
２０２０７
-39133		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.4m市
道、中間画地
近商

(80,200)
c １２３０７
２０２０７
-39047		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０６
２０２０７
-41907		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m市道、
北2m、二方路
１住居

(70,200)
e １２３０２
２０２０７
-40530		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m県道
、中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,037  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,682 		 100
[ 103.0]
68,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,600 
b (　           ) 
26,555  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
37,822 		 100
[ 102.0]
37,080 
37,100 
c (　           ) 
42,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
42,900 		 100
[  99.0]
43,333 
43,300 
d (　           ) 
39,961  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
37,386 		 100
[  87.3]
42,825 
42,800 
e (　           ) 
31,002  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
38,083 		 100
[  96.0]
39,670 
39,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



須坂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,153,260 
895,308 
3,257,952 
2,340,360 
917,592 		 （　0.9700）
890,064 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,116,615 円　　　　（　     23,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
須坂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ1 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 56 ％   200 ％   155 ％   716 ㎡     16.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し、屋外駐車場あり、地域の標準的な規模、階層を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
100.0 
180.00 
1,876 
337,680 		 3.0  1,013,040 
1.0  337,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

337,680 		 1,013,040 
337,680 
⑨年額支払賃料        337,680 円　×　12ヶ月　＝　       4,052,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,052,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       214,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,077,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,013,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          337,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          66,084 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,153,260 円　　　　（　         5,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 須坂６公６９２
２
　　　　-7		 1,190  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 80.0]
1,817 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,876 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-8		 1,676  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.0]		 100
[ 85.0]
2,010 
c 長野６公８０９
１
　　　　-1		 1,554  
(   1,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[104.0]		 100
[ 85.0]
1,911 
須坂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,500 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 214,608 円  　　　        4,292,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,600 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         895,308 円　（　　　　　　         1,250 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,340,360 円  
（　　　　　         3,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,153,260 円      
②総費用 895,308 円      
③純収益　①－② 3,257,952 円      
④建物等に帰属する純収益 2,340,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 917,592 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 890,064 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,116,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 須坂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　須坂市大字小山字助四郎２６０２番
 1000005080875-0000
2 　須坂市大字小山字助四郎２６０３番
 1000005080876-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
須坂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
須坂 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
 ②地積
　(㎡)		 716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(56,155)
台形
1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北10m国道、背面道 水道、下水 須坂

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 須坂市街地の西方、長野市寄
りに位置する路線商業地域		 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 須坂駅南西方

1.5km		 法令

規制		 準住居
(56,155)
⑤地域要因の将
　来予測		 長野市街地を結ぶ国道沿いに店舗、事業所のほか住宅も見られる商業地域。近隣地域の東方では国道の拡幅工事
が進められているが、近隣地域への特段の影響はなく現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は須坂市のほか隣接する長野市等の商業地域である。需要者は沿道型店舗、事業所を展開する県内外の事業
者及び地元の不動産賃貸事業者が想定される。長野市街地への交通アクセスの良好なエリアであり交通量も多く、路線
沿いには大型スーパー等の沿道型店舗がみられる中、住宅等もみられる地域であるが、商況は概ね安定している。路線
商業地域では画地規模に幅があり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は商業性を有する類似の地域の事例を採用しており、市場価
値を反映した説得力のある価格である。路線商業地域においては画地規模に幅があり、業種により建物の規模、構造等
に多様性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、代表標
準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,300 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[105.0]		 100
[125.8]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は新型コロナ禍が収束に向かい、観
光、飲食、サービス、個人消費は回復傾向。
設備投資は堅調に推移している。


近隣地域の東方では国道の拡幅工事が進めら
れているが、近隣地域への特段の影響はない
。浸水想定区域内に位置している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 須坂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０５
２０２０７
-37049		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １２２０７
２０２０７
-39034		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.7m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c １２１１２
２０２０７
-43464		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d １２３０２
２０２０７
-40530		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m県道
、中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
47,736 		 100
[ 105.9]
45,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,100 
b (　           ) 
48,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,654 		 100
[ 106.9]
44,578 
44,600 
c (　           ) 
48,512  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
50,501 		 100
[ 120.2]
42,014 
42,000 
d (　           ) 
31,002  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
38,083 		 100
[  95.1]
40,045 
40,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,500 円／㎡]  



須坂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,627,220 
794,916 
2,832,304 
1,946,360 
885,944 		 （　0.9700）
859,366 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     16,526,269 円　　　　（　     23,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
須坂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 160.00 ＬＳ1 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 56 ％   200 ％   155 ％   716 ㎡     16.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場を備えた路線型店舗の一括貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
1,971 
315,360 		 3.0  946,080 
1.0  315,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

315,360 		 946,080 
315,360 
⑨年額支払賃料        315,360 円　×　12ヶ月　＝　       3,784,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,784,320 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       227,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,557,261 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           946,080 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,893 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,360 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          61,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,627,220 円　　　　（　         5,066 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 須坂５調６９２
２
　　　　-2		 1,788  
(   1,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,027 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,971 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-8		 1,676  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
1,971 
c 長野６公６９２
２
　　　　-7		 1,834  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,038 
須坂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,500 円  　　　　     24,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 189,216 円  　　　        3,784,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,600 円  　　　　     24,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,700 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         794,916 円　（　　　　　　         1,110 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,946,360 円  
（　　　　　         2,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,627,220 円      
②総費用 794,916 円      
③純収益　①－② 2,832,304 円      
④建物等に帰属する純収益 1,946,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 885,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 859,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,526,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 須坂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　須坂市大字小山字助四郎２６０２番
 1000005080875-0000
2 　須坂市大字小山字助四郎２６０３番
 1000005080876-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考