令和6年1月14日　提出 須坂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 -7 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市大字沼目字南沖３８６番３外 ②地積 　(㎡) 538   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東6m市道 水道、下水 須坂 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街地調整区域内の集落的住 宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 須坂駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が広がる中に位置する地縁性の高い集落的既成住宅地域である。千曲川に比較的近く浸水想定区域に 指定され水害リスクが高い地域であることから、不動産需要は弱い状況が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須坂市のほか隣接の長野市、小布施町の集落的住宅地域である。需要者の中心は周辺地域を主とした市内 の地縁者であり、他地域からの転入者は少ない。当地域は須坂市街地の北西部に位置し、長野市街地への利便性は悪く ないが、千曲川に比較的近く浸水想定区域に指定され水害リスクが高い地域であることから、不動産需要は弱い状況に ある。取引が少なく、画地規模もまちまちであることから、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の集落的住宅地域であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどないことから収益価格は試算しなか った。一方比準価格は集落的住宅地域の取引が少ないことから、隣接の小布施町の事例も採用したが類似性は十分認め られ、市場価値を反映し説得力がある。よって実証的な比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須坂市郊外の集落的住宅地域は、人口減少率 は相対的に高い。市街化調整区域においては 、公法上の規制、地縁性から不動産取引は低 調である。 集落地域の中では、須坂市街地への接近性は 優る。近隣地域は千曲川に比較的近く、浸水 想定区域内に位置している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％