別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
須坂 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
須坂 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.
鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 須坂市大字日滝字郷原９３番５
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ学校に近い住
宅地域		 北7.4m市道 水道、下水 須坂

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 学校や公共施設に近い住宅地
域		 街

路		 基準方位北、７．４
ｍ市道		 交通

施設		 須坂駅東方

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の外縁に位置する住宅地域で、近年小規模の宅地分譲が多く見られる。従前は供給過剰ぎみで下落し
ていた地価は安定しつつあり、今後は横ばいから上昇の可能性もあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市の住宅地域全域が圏域。需要者は市内の居住者のほか、須坂市以北の市町村からの転入者も多い
。商業施設からはやや距離があるものの、学校施設に近接した場所にあり、空地も多いことから市内では宅地開発が多
い地域である。以前はやや供給過剰な面も見られたものの、近年分譲価格は安定的となってきている。取引の中心価格
帯は、更地で８００～１１００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も見られることから、収益還元法を適用したが、資材価格の高騰で建築費が上昇していることもあ
り、低位に試算された。居住の快適性や利便性を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、日滝地
区を中心とした取引事例を基に試算した比準価格は信頼性があるものと判断して重視し、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[104.0]		 100
[117.1]		 [100.0]
100		 37,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は県平均をやや下回り、高齢化率
は県平均より若干高い。土地取引件数は、令
和５年１月～９月の対前年比で若干減少した
。

小規模の宅地分譲が多く、地域の人口は増加
傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 須坂 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
２０２０７
-33030		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.2m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １２２１１
２０２０７
-43593		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m市道、
東6.5m、角地
１低専

(60,80)
c １２３０４
２０２０７
-40265		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １２３０６
２０２０７
-41907		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m市道、
北2m、二方路
１住居

(70,200)
e １２３０７
２０２０７
-39397		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.2m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,032  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
33,466 		 100
[  99.9]
33,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,500 
b (　           ) 
46,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
46,600 		 100
[  97.0]
48,041 
48,000 
c (　           ) 
24,944  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
24,057 		 100
[  95.0]
25,323 
25,300 
d (　           ) 
39,961  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
37,386 		 100
[ 103.0]
36,297 
36,300 
e (　           ) 
46,185  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,277 		 100
[ 104.9]
44,115 
44,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,300 円／㎡]  



須坂 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,341,578 
662,782 
2,678,796 
2,486,400 
192,396 		 （　0.9707）
186,759 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,735,180 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
須坂 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.00 Ｗ2 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   264 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫファミリータイプ、面積５２㎡、全４戸、敷地内に戸数分の駐車場を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
1,274 
132,496 		 1.0  132,496 
1.0  132,496 

 2～ 2		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
1,274 
132,496 		 1.0  132,496 
1.0  132,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
100.0 
208.00 

264,992 		 264,992 
264,992 
⑨年額支払賃料        264,992 円　×　12ヶ月　＝　       3,179,904 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         124,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,304,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       171,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,253,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           264,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          264,992 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          85,592 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,341,578 円　　　　（　        12,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 須坂６公６９２
２
　　　　-1		 1,267  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,311 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 須坂６公６９２
２
　　　　-3		 1,385  
(   1,347) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,385 
c 須坂６公６９２
２
　　　　-2		 1,242  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,242 
須坂 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,800 円  　　　　     33,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 205,482 円  　　　        3,424,704　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,800 円  　　　　     33,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,600 円  　　　　     33,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         662,782 円　（　　　　　　         2,511 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,486,400 円  
（　　　　　         9,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,341,578 円      
②総費用 662,782 円      
③純収益　①－② 2,678,796 円      
④建物等に帰属する純収益 2,486,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 186,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,735,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 須坂 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　須坂市大字日滝字郷原９３番５
 1000005180291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
須坂 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
須坂 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.
鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 須坂市大字日滝字郷原９３番５
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ学校に近い住
宅地域		 北7.4m市道 水道、下水 須坂

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 学校、図書館、市民体育館等
に近い住宅地域		 街

路		 基準方位北　市道７
．４ｍ		 交通

施設		 須坂

1.8km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅の中にアパート等も見られる中心市街地に近い住宅地域。過去に八木沢川の水害被害にあっているほか
洪水浸水想定区域に指定されており水害リスクを潜在的に有する。今後も当面現状維持で地価は横ばいと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、須坂市郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内及び隣接市町村居住のサラリーマン等である。圏内
では未利用地や農地を転用した小規模な宅地開発が行われていたが、近くにあったスーパーの閉店以降、沈静化してい
る。しかし、近隣地域は中心市街地に比較的近いことや商店街及び学校へ近いことなどの立地条件を反映して需要はお
おむね安定している。土地は７００～１０００万円、新築戸建住宅は３６００万円以内が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古い開発に係る住宅団地で、アパート等の収益物件も見られるが、戸建住宅の取引が
中心である。市場の実態は自己利用目的の比準価格を中心とした取引が多い。収益価格は快適性・生活利便性等の賃料
への換価反映が難しいため低く求められた。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は
参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額の関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[104.0]		 100
[117.2]		 [100.0]
100		 37,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 須坂市人口は減少、世帯数は増加傾向にある
。日滝地区の人口は減少傾向にある。コロナ
禍は収束したが地域経済の活性化は回復途中
にある。

地域要因に格別の変動はない。近くを流れる
八木沢川の洪水浸水想定区域に指定されてい
るが水害リスクは標準価格に反映している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 須坂 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
２０２０７
-43274		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １２３０２
２０２０７
-40870		 須坂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,160)
c １２３０９
２０２０７
-33030		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.2m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d １２３０５
２０２０７
-38115		 須坂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.8m市道
、南西1.8m、
二方路
１住居

(70,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,755  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,949 		 100
[ 102.0]
38,185 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,200 
b (　           ) 
36,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,130 		 100
[  95.9]
38,717 
38,700 
c (　           ) 
33,032  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
33,466 		 100
[  95.8]
34,933 
34,900 
d (　           ) 
44,465  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,554 		 100
[ 104.9]
42,473 
42,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,300 円／㎡]  



須坂 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域にあり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,875,331 
620,204 
2,255,127 
2,079,400 
175,727 		 （　0.9707）
170,578 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,411,560 円　　　　（　     12,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
須坂 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.00 Ｗ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   264 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫファミリータイプ４４㎡、全４戸、敷地内駐車場４台、地域の標準階層及び需給動向を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,290 
113,520 		 1.0  113,520 
1.0  113,520 

 2～  		 居宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,290 
113,520 		 1.0  113,520 
1.0  113,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
100.0 
176.00 

227,040 		 227,040 
227,040 
⑨年額支払賃料        227,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,724,480 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         126,720 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,851,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       147,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,799,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           227,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,157 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          227,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          73,334 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,875,331 円　　　　（　        10,891 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 須坂６公６９２
２
　　　　-6		 1,113  
(   1,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,249 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,290 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 須坂６公６９２
２
　　　　-4		 1,284  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,324 
c 須坂６公６９２
２
　　　　-3		 1,385  
(   1,347) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,399 
須坂 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,400 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 206,304 円  　　　        2,947,200　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,800 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         620,204 円　（　　　　　　         2,349 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,079,400 円  
（　　　　　         7,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,875,331 円      
②総費用 620,204 円      
③純収益　①－② 2,255,127 円      
④建物等に帰属する純収益 2,079,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 175,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 170,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,411,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 須坂 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　須坂市大字日滝字郷原９３番５
 1000005180291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考