令和6年1月12日　提出 須坂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須坂 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須坂市旭ヶ丘８番１６ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 北須坂 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４１年に完成した大規模 な住宅団地。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 北須坂駅東方 550m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。最寄駅及び利便施設への接 近性が良好な地域の需要は安定しているが、建物規制等もあり地価水準は当面横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北須坂駅及び須坂駅周辺に展開する郊外の住宅地域。需要者の中心は須坂市及び長野市の事業所に勤務す る個人であり、周辺市町村からの転入者も見られる。市場の動向として近隣地域は中心市街地への接近性がやや劣るも のの、最寄駅、利便施設及び公共施設への接近性が比較的良好な既成住宅地域であり、需要はほぼ安定的に推移してい る。取引の中心価格帯は土地が７００～１０００万円程度、新築戸建住宅が２５００～２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された大規模な古い住宅団地で、建築制約の関係からアパート等は見られず、賃貸市場が 成立していないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替・競争の関係にある須坂市の取引事例から求めら れた市場の実態を反映した価格である。また、居住快適性を重視した自己使用目的取引が多い地域性を反映しているた め説得力がある。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [129.5] [104.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須坂市人口は減少、世帯数は増加傾向にある 。北旭ヶ丘町地区の人口は減少傾向にある。 コロナ禍は収束したが地域経済の活性化は回 復途中にある。 特に地域要因に変動はない。北須坂駅近くに ドラッグストアが開設されている。北旭ヶ丘 住宅団地に任意の建築規制があるものの価格 へ影響は限定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％