別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
諏訪 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
諏訪 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.
鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諏訪市大手２丁目２９８０番４６
｢大手２－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
諏訪市景観計画


(90,360)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中小規模小売店舗、
飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 南東6m県道 水道、ガス、下水 上諏訪

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ県道 交通

施設		 上諏訪駅南方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
諏訪市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ既存商業地である。郊外に出店する新規店舗との競合もあり、以前のような繁華性は見られな
い。商況は引き続き厳しく、今後地価は暫く弱含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は諏訪市内全域の商業地域であるが、上諏訪駅周辺の商業地に強い代替関係が認められる。需要者は地縁性
を有する個人や法人事業者が中心。中小の飲食店、小売店舗等が混在する地域であるが、店舗経営者の高齢化、商況低
迷等から潜在的な供給圧力が強い一方で、郊外型店舗との競合もあり、新たな需要は極めて弱い。取引数が僅少かつ取
引価格も個別事情が強く反映され、また建物を含めた価格が多いことから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は中小の飲食店、小売店舗等が見られる商業地域であるが、元々飲食店舗の賃料は個別性が強く、近時にお
いては商況低迷等の影響から空き店舗に対する賃借需要も弱く、適切な賃料水準や空室率が求め難いことから、収益価
格の信頼性は相対的に低いものと判断した。よって市場の実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、更に代表標準地からの価格との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　諏訪 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,000 円／㎡		 [ 98.2]
100		 100
[100.0]		 100
[119.0]		 [100.0]
100		 40,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 前年に比べて市全体の人口は微減、高齢化率
はほぼ横這いである。物価高等により地方経
済の先行き不透明感は依然として払拭されて
いない。

地域要因に顕著な変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.7
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 諏訪 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２０６
-43444		 諏訪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.7m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
b １２２１１
２０２０６
-45227		 諏訪市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東5.2m市道
、北東3.5m、
二方路
（都） 商業

(80,312)
c １２３０８
２０２０６
-42567		 諏訪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.3m市道
、中間画地
（都） 商業

(90,240)
d １２２１２
２０２０６
-41041		 諏訪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10.5m市
道、
北東7.1m、
角地
（都） 準住居

(60,200)
e １２２１０
２０２０６
-36307		 諏訪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東14.5m国
道、中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,659  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,451 		 100
[  97.0]
42,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,700 
b (　           ) 
51,637  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
52,175 		 100
[ 122.5]
42,592 
42,600 
c (　           ) 
27,861  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,582 		 100
[  66.5]
41,477 
41,500 
d (　           ) 
29,130  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
31,726 		 100
[  79.1]
40,109 
40,100 
e (　           ) 
27,084  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
27,587 		 100
[  70.2]
39,298 
39,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,000 円／㎡]  



諏訪 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,468,741 
1,001,696 
3,467,045 
3,310,340 
156,705 		 （　0.9722）
152,349 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,929,788 円　　　　（　     24,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
諏訪 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
諏訪市景観計画
 90 ％   400 ％   360 ％   121 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路：県道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２・３階：事務所（フロアー貸し）、駐車場は外部駐車場を想定。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 標準的建物を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,072 
139,860 		 3.0  419,580 
1.0  139,860 

 2～ 2		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,825 
131,400 		 3.0  394,200 
1.0  131,400 

 3～ 3		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,825 
131,400 		 3.0  394,200 
1.0  131,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
78.3 
211.50 

402,660 		 1,207,980 
402,660 
⑨年額支払賃料        402,660 円　×　12ヶ月　＝　       4,831,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,831,920 円　　×　　   9.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       449,369 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,382,551 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,207,980 円　×　　  90.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          402,660 円　×　　  90.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          75,234 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,468,741 円　　　　（　        36,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 諏訪（店）
　　　　-1		 1,873  
(   1,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,075 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,113 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,072 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 諏訪（店）
　　　　-2		 2,117  
(   2,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
諏訪 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,600 円  　　　　     45,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 241,596 円  　　　        4,831,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      360,800 円  　　　　     45,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,001,696 円　（　　　　　　         8,278 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,310,340 円  
（　　　　　        27,358 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,468,741 円      
②総費用 1,001,696 円      
③純収益　①－② 3,467,045 円      
④建物等に帰属する純収益 3,310,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 156,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 152,349 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,929,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 諏訪 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諏訪市大手二丁目２９８０番４６
 1007000001169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
諏訪 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
諏訪 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.
鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諏訪市大手２丁目２９８０番４６
｢大手２－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
諏訪市景観計画


(90,360)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中小規模小売店舗、
飲食店等が建ち並ぶ
商業地域		 南東6m県道 水道、ガス、下水 上諏訪

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ県道 交通

施設		 上諏訪駅南方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
諏訪市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店等が建ち並ぶ既存の中心商業地であるが、郊外店舗への顧客流出により、客足は減少し、商況は停滞して
いる。地価水準は下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、諏訪市及びその周辺自治体に所在する商業地域のほか商住混在地域も含む圏域で、需要者は自己
利用を目的に購入する事業者等が中心である。当該地域は、飲食店等が多い商業地域であるが、郊外路線商業地域の商
業施設との競争が厳しく、商況は停滞しており需要は低調で取引も少なく、成約まで至るケースは限定的である。また
、成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における
賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を
購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を重視し、収益
価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　諏訪 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,000 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.7]		 [100.0]
100		 40,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、持ち直しの動きに弱さがみられる。
諏訪市は路線商業地に需要が集中しており、
旧来の商業地需要は低迷している。


諏訪市大手地区を代表する飲食店が建ち並ぶ
商業地域で、地域要因に変動はない。地価は
下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 諏訪 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
２０２１４
-39192		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b １２３０４
２０２１４
-41617		 茅野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.1m市道、
南4.3m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
c １２２０４
２０２０４
-41618		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.7m市道
、南東15m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
d １２３０４
２０２０６
-41531		 諏訪市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.9m市道
、北西4m、
二方路
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,932  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,604 		 100
[ 120.8]
36,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,900 
b (　           ) 
48,002  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
46,449 		 100
[ 115.4]
40,250 
40,300 
c (　           ) 
37,643  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
44,886 		 100
[ 104.0]
43,160 
43,200 
d (　           ) 
40,191  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
39,245 		 100
[  93.1]
42,154 
42,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



諏訪 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,170,380 
916,959 
3,253,421 
3,116,120 
137,301 		 （　0.9729）
133,580 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,568,846 円　　　　（　     21,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
諏訪 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
諏訪市景観計画
 90 ％   400 ％   360 ％   121 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路：県道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～３階：事務所（フロア貸し）、外部駐車場を想定 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 標準的な建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
1,996 
134,730 		 3.0  404,190 
1.0  134,730 

 2～ 3		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,697 
122,184 		 1.0  122,184 
1.0  122,184 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
78.3 
211.50 

379,098 		 648,558 
379,098 
⑨年額支払賃料        379,098 円　×　12ヶ月　＝　       4,549,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,549,176 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       454,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,094,258 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           648,558 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          379,098 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          70,285 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,170,380 円　　　　（　        34,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 諏訪（店）
　　　　-2		 2,117  
(   2,112) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,143 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,996 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下諏訪（店）
　　　　-1		 2,157  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,926 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
諏訪 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,000 円  　　　　     43,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 227,459 円  　　　        4,549,176　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      347,200 円  　　　　     43,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         916,959 円　（　　　　　　         7,578 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,116,120 円  
（　　　　　        25,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,170,380 円      
②総費用 916,959 円      
③純収益　①－② 3,253,421 円      
④建物等に帰属する純収益 3,116,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 137,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 133,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,568,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 諏訪 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諏訪市大手二丁目２９８０番４６
 1007000001169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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