別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
飯田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯田 5-6 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯田市上郷黒田４４４番５外
 ②地積
　(㎡)		 284  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層店舗、事業所、
住宅等が混在する商
業地域		 北12m県道 水道、下水 伊那上郷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 伊那上郷駅南東方

450m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は飯田市郊外の上郷地区に存する古くからの既存商店街である。商業地としての熟成度は高いものの、
商況等は低迷気味。但し、リニア関連地域にも近いところから地域地価はほぼ安定的に推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として飯田市郊外の主要幹線沿い等の郊外型路線商業地域。需要者の中心は飯田市近郊で商業等を営む
事業主。対象地域自体は比較的古くからの既存商店街にて商業地熟成度は比較的高いも商況自体はやや停滞気味。当該
地域内での土地取引は少なく、また有っても極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。リニア中央
新幹線事業による影響を徐々に受ける地域であるも様子見感等から当地域地価への影響はまだ低い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 郊外の商業地の取引事例が少ないことから駅前商業地など広域的な範囲から事例を採用しているが、実際の取引事例か
ら試算したもので実証的である。近隣周辺は旧来からの商店街であり、自用建物が大半である。よって現実の市場の取
引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,400 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 59.6]		 [100.0]
100		 36,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推
移している。高齢化率は県平均より高く、需
要は総じて弱含みである。


飯田市郊外の既存商店街であるもロードサイ
ド商業地等に押され商況は低迷。リニア事業
地区に近いも当地域地価への影響は未だ弱い
ものと思料。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
２０２０５
-46993		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11.5m市
道、
北東2.5m、
角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
b １２３０１
２０２０５
-39327		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.7m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２３０３
２０２０５
-36928		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17m県道、
西3.8m、
二方路
（都） 近商

(100,400)
d １２３０７
２０２０５
-41044		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.7m県
道、
北西14m、
南西1m、
三方路
（都） 

(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,195  		 100
[ 110.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.4]
39,039 		 100
[ 103.0]
37,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,900 
b (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,088 		 100
[ 118.7]
39,670 
39,700 
c (　           ) 
39,677  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
37,944 		 100
[ 104.1]
36,450 
36,500 
d (　           ) 
36,384  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
38,896 		 100
[  99.0]
39,289 
39,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣接地買
収
 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,400 円／㎡]  



飯田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,101,716 
1,249,834 
5,851,882 
5,513,730 
338,152 		 （　0.9733）
329,123 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,453,392 円　　　　（　     22,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 230.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   284 ㎡     18.5 m x   15.3 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ（３ＤＫ、専有面積４５㎡）５世帯 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
100.0 
225.00 
1,608 
361,800 		 3.0  1,085,400 
1.0  361,800 

 2～ 2		 居宅
225.00 
100.0 
225.00 
1,206 
271,350 		 2.0  542,700 
1.0  271,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

633,150 		 1,628,100 
633,150 
⑨年額支払賃料        633,150 円　×　12ヶ月　＝　       7,597,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,597,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       630,617 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,967,183 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,628,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          633,150 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         119,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,101,716 円　　　　（　        25,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯田（事）
　　　　-1		 2,063  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,608 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯田（店）
　　　　-5		 2,132  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 230,700 円  　　　　     76,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 227,934 円  　　　        7,597,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      615,200 円  　　　　     76,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,900 円  　　　　     76,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,900 円  　　　　     76,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,249,834 円　（　　　　　　         4,401 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,513,730 円  
（　　　　　        19,415 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,101,716 円      
②総費用 1,249,834 円      
③純収益　①－② 5,851,882 円      
④建物等に帰属する純収益 5,513,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 338,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 329,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,159 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,453,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯田市上郷黒田４４４番５
 1008000491767-0000
2 　飯田市上郷黒田４４４番１６
 1008000491776-0000
3 　飯田市上郷黒田４４４番９
 1008000491769-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
飯田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯田 5-6 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯田市上郷黒田４４４番５外
 ②地積
　(㎡)		 284  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｗ3		 低層店舗、事業所、
住宅等が混在する商
業地域		 北12m県道 水道、下水 伊那上郷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 伊那上郷駅南東方

450m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 元上郷町中心部の商業地域。市内の郊外型店舗等へ顧客が流出してきたが、近年事業所等の進出が見られ、リニ
ア新駅予定地と旧市街地を結ぶ街路沿いで期待感もあり比較的堅調に推移し、この流れが暫く継続すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は飯田市内全域の商業地域で、特に中心市街地周辺の地域に強い代替関係が認められる。需要者は地元事業
者等が中心である。低層店舗が中心の熟成度の高い商業地域で、リニア中央新幹線事業の影響を受ける地域内に位置し
ている。様子見状態が続いており民間同士の不動産取引は僅少で、地価は現状を維持したまま推移している。需要の中
心となる価格帯は、商業地の民間取引は少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引価格から試算したもので規範性が高い。一方、収益面では店舗・事務所とも新たな借手が乏しく
、適正な賃料水準を見出すことが困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣るものと思料される。自用目的
の取引が多い地域性も考慮して比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえつつ鑑定
評価額を上記の通り決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係から見ても妥当なものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,400 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 59.4]		 [100.0]
100		 36,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 この一年で市全体の人口は微減、高齢化率は
ほぼ横這いとなっている。物価高等により地
方経済の先行き不透明感は依然として払拭さ
れていない。

リニア中央新幹線計画区域に近い地域ではあ
るが、現時点では前年と比較して特に大きな
地域要因の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２０５
-41081		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.6m県道、
東2.6m、
南西1.7m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
b １２３０７
２０２０５
-41057		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東22m市道、
北西3.5m、
角地
（都） ２住居

(70,200)
c １２３０５
２０２０５
-39584		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12.5m県
道、中間画地
（都） 

(60,100)
d １２３０１
２０２０５
-39443		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西17m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,637  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
25,688 		 100
[  68.6]
37,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,400 
b (　           ) 
26,383  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.1]
27,574 		 100
[  70.0]
39,391 
39,400 
c (　           ) 
28,338  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
31,487 		 100
[  79.2]
39,756 
39,800 
d (　           ) 
28,899  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
43,704 		 100
[ 107.0]
40,845 
40,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,500 円／㎡]  



飯田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,184,451 
1,267,775 
5,916,676 
5,585,430 
331,246 		 （　0.9733）
322,402 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,321,608 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 230.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   284 ㎡     18.5 m x   15.3 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ（３ＤＫ、専有面積約４５㎡）５世帯。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
100.0 
225.00 
1,643 
369,675 		 3.0  1,109,025 
1.0  369,675 

 2～ 2		 住居
225.00 
100.0 
225.00 
1,232 
277,200 		 2.0  554,400 
1.0  277,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

646,875 		 1,663,425 
646,875 
⑨年額支払賃料        646,875 円　×　12ヶ月　＝　       7,762,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,762,500 円　　×　　   9.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       714,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,048,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,663,425 円　×　　  90.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          646,875 円　×　　  90.8 ％　　×　　　 0.2060　＝　         120,997 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,184,451 円　　　　（　        25,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯田（事）
　　　　-2		 1,854  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,626 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,675 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,643 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯田（事）
　　　　-1		 2,063  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 99.0]
1,759 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 233,700 円  　　　　     77,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 232,875 円  　　　        7,762,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      623,200 円  　　　　     77,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        77,900 円  　　　　     77,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,900 円  　　　　     77,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,267,775 円　（　　　　　　         4,464 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,585,430 円  
（　　　　　        19,667 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,184,451 円      
②総費用 1,267,775 円      
③純収益　①－② 5,916,676 円      
④建物等に帰属する純収益 5,585,430 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 331,246 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 322,402 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,321,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯田市上郷黒田４４４番５
 1008000491767-0000
2 　飯田市上郷黒田４４４番９
 1008000491769-0000
3 　飯田市上郷黒田４４４番１６
 1008000491776-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考