別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
飯田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯田 5-5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯田市育良町２丁目１５番２
 ②地積
　(㎡)		 511  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.2:1		 事務所

Ｓ2		 店舗、営業所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北西22m市道、背面道 水道、下水 切石

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.6 ｍ、奥行　約　　  20.6 ｍ、規模　　       511 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 切石駅南西方

1.3km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飯田インターチェンジより北東方約６００ｍの地点に存する。現在、市道羽場大瀬木線工事が進捗中で、中心市
街地とのアクセスの向上に伴い、今後益々交通量の増加が見込まれるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内における国県道等の幹線道路及び主要市道沿いの路線商業地域で、需要者の中心は、全国規模で事
業を展開する事業主又は事業所敷地等を所有しようとする県内外の法人である。羽場大瀬木線供用開始による新規店舗
の出店も期待されるが、市内の他の商業地との競争もあり、地価は下落傾向にある。最近の商業地の取引事例は、極め
て個別性が強く需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた試算価格は開差を生じ、収益価格は低位に求められたが、近隣地域内には、一部自用のものが多く、又総じ
て市場は未熟成であり、自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。上記鑑定評価額は
、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,800 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 [100.0]
100		 60,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推
移している。高齢化率は県平均より高く、需
要は総じて弱含みである。


特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
２０２０５
-46993		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11.5m市
道、
北東2.5m、
角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
b １２３０７
２０２０５
-41043		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c １２３０７
２０２０５
-41044		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.7m県
道、
北西14m、
南西1m、
三方路
（都） 

(70,100)
d １２３０７
２０２０５
-41088		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.8m県
道、北東8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,195  		 100
[ 110.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.4]
39,039 		 100
[  63.7]
61,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,300 
b (　           ) 
48,881  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,392 		 100
[  77.9]
62,121 
62,100 
c (　           ) 
36,384  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
38,896 		 100
[  61.0]
63,764 
63,800 
d (　           ) 
29,415  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  92.7]
52,357 		 100
[  81.1]
64,559 
64,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣接地買
収
 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,500 円／㎡]  



飯田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,508,483 
1,031,931 
4,476,552 
3,450,720 
1,025,832 		 （　0.9729）
998,032 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,192,923 円　　　　（　     37,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 297.00 Ｓ1 297.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   511 ㎡     25.6 m x   20.6 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所として一括貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
297.00 
100.0 
297.00 
1,623 
482,031 		 5.0  2,410,155 
2.0  964,062 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.00 
100.0 
297.00 

482,031 		 2,410,155 
964,062 
⑨年額支払賃料        482,031 円　×　12ヶ月　＝　       5,784,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,784,372 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       480,103 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,304,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,410,155 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          964,062 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         182,113 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,508,483 円　　　　（　        10,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯田（事）
　　　　-301		 2,390  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[ 90.0]
1,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,685 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,623 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯田（事）
　　　　-303		 1,142  
(   1,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,200 円  　　　　     47,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 173,531 円  　　　        5,784,372　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,200 円  　　　　     47,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,031,931 円　（　　　　　　         2,019 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,450,720 円  
（　　　　　         6,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,508,483 円      
②総費用 1,031,931 円      
③純収益　①－② 4,476,552 円      
④建物等に帰属する純収益 3,450,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,025,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 998,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,192,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯田市育良町二丁目１５番２
 1008000377239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
飯田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯田 5-5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.
鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯田市育良町２丁目１５番２
 ②地積
　(㎡)		 511  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.2:1		 事務所

Ｓ2		 店舗、営業所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北西22m市道、背面道 水道、下水 切石

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.6 ｍ、奥行　約　　  20.6 ｍ、規模　　       511 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 切石駅南西方

1.3km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は中心市街地と飯田ＩＣ方面等とのアクセス道路としての幹線沿いに形成された比較的新しい路線商業地
域である。地価下落は継続するも交通利便性が向上し地価は比較的安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内における国県道等の幹線道路及び主要市道沿いの路線商業地域。需要者の中心は飯田市郊外の路線
業務地域に業務用地を求める事業者等が主である。同市内の商業配置は旧来の市街地から郊外路線商業地へと移行して
おり、当地域も街路整備が進み利便性の向上が認められる。一方、周辺での路線商業地の不動産取引自体は少なく、稀
に見られる取引は個別性が強いことなどから需要の中心となる価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、特に近時は商業地取引が数少ないながらも現実の取引事例から試算したもので、市場実態を表しており実
証的である。他方、収益面では、店舗・事務所とも現下では新たな借手に乏しいことから賃貸市場は活発とは言えず、
適正な賃料水準を見出すことが困難で、収益価格は相対的に信頼性が劣るもの判断した。以上より、本件では比準価格
を重視し、収益価格を参酌しつつ代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,800 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.7]		 [100.0]
100		 60,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気動向は持ち直しの動きに弱さがみられ引
き続き物価上昇による個人消費への影響等を
注視する必要がある。


羽場大瀬木線全面開通以降、特に大きな変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
２０２０５
-34752		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m国道、
中間画地
（都） 準工
地区計画等
(60,200)
b １２３０７
２０２０５
-41088		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.8m県
道、北東8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
c １２３０７
２０２０５
-41043		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d １２２０７
２０２０５
-40779		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東17.5m県
道、中間画地
（都） 

(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,500 		 100
[ 102.0]
65,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,200 
b (　           ) 
29,415  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  92.7]
52,357 		 100
[  84.9]
61,669 
61,700 
c (　           ) 
48,881  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,392 		 100
[  77.2]
62,684 
62,700 
d (　           ) 
42,376  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
52,316 		 100
[  86.7]
60,341 
60,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,500 円／㎡]  



飯田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  周辺地域にて適切な造成事例が収集出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,514,142 
1,033,180 
4,480,962 
3,450,720 
1,030,242 		 （　0.9729）
1,002,322 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,275,423 円　　　　（　     37,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層事務所地 297.00 Ｓ1 297.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   511 ㎡     25.6 m x   20.6 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所として一括貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
297.00 
100.0 
297.00 
1,630 
484,110 		 5.0  2,420,550 
2.0  968,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
297.00 
100.0 
297.00 

484,110 		 2,420,550 
968,220 
⑨年額支払賃料        484,110 円　×　12ヶ月　＝　       5,809,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,809,320 円　　×　　   8.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       499,602 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,309,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,420,550 円　×　　  91.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          968,220 円　×　　  91.4 ％　　×　　　 0.2060　＝　         182,300 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,514,142 円　　　　（　        10,791 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯田（事）
　　　　-2		 1,854  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,854 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯田（事）
　　　　-1		 2,063  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,669 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,200 円  　　　　     47,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 174,280 円  　　　        5,809,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      242,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,200 円  　　　　     47,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,033,180 円　（　　　　　　         2,022 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,450,720 円  
（　　　　　         6,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,514,142 円      
②総費用 1,033,180 円      
③純収益　①－② 4,480,962 円      
④建物等に帰属する純収益 3,450,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,030,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,002,322 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,275,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯田市育良町二丁目１５番２
 1008000377239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考