鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
飯田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯田 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　今牧　一宏

TEL.

鑑定評価額

8,040,000 円

１㎡当たりの価格

31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯田市八幡町２１４７番５外				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ2	小規模低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西9.5m国道	水道、下水	伊那八幡 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ国道

交通

施設

伊那八幡駅西方

170m

法令

規制

（都）近商
(80,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はＪＲ伊那八幡駅に近い国道沿いの在来の近隣商業地域で、渋滞緩和のため前面道路の拡幅が予定され
るも、郊外型大型店舗の台頭、消費需要の減退の影響を受け、地価は今後も下落基調にて推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として飯田市近郊の国県道及び主要市道沿いの中小規模店舗等が連坦する既存商業地域。需要者の
中心は、飯田市及びその周辺で商業等を営む事業主。近年の郊外型大型店舗等の進出で、当該地域への商業地需要は弱
含みで地価は下落傾向にある。当該需給関係等を反映し周辺での商業地取引も少なく、また極めて個別性が強く、需要
の中心となる価格帯は見出し難い。リニア中央新幹線事業による当地域地価への影響は特には認められない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象近隣地域内は低層の自用の小規模店舗が中心で、収益目的での賃貸物件は少なく、稀に空き店舗を賃貸する例が
見られる程度で、総じて賃貸市場の熟成の程度は低く地域内では自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の
取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上
記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 22,400 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.0]

[100.0]
100

31,300

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は持ち直しの動きに弱さがみられ引
き続き物価上昇による個人消費への影響等を
注視する必要がある。

郊外大型店舗の進出により既存商業地の収益
性の低下、業務用地需要の減少が見られる。
リニア新幹線事業による当地域地価への影響
は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

飯田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８２０２０５ -42841	飯田市		更地	（　）	不整形	北東3.6m私道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１２３０８２０２０５ -42850	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南東7m、準角地		（都）準工 (70,200)
c	１２３０５２０２０５ -39633	飯田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、西4.2m、角地		（都）１住居 (70,168)
d	１２３０５２０２０５ -39569	飯田市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、東4m、角地		（都）準工 (70,200)
e	１２３０３２０２０５ -36928	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東17m県道、西3.8m、二方路		（都）近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,444	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	22,572	100 [ 70.5]	32,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,000
b	(　 ) 30,405	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,044	100 [ 94.0]	31,962		32,000
c	(　 ) 30,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	29,666	100 [ 93.6]	31,694		31,700
d	(　 ) 20,287	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 96.9]	34,789	100 [ 107.0]	32,513		32,500
e	(　 ) 39,677	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	37,944	100 [ 117.3]	32,348		32,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,100 円／㎡]

飯田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,999,606	631,372	2,368,234	2,106,580	261,654	（　0.9722） 254,380	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,891,923 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	95.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	8.3 m x 28.0 m	前面道路：国道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階２Ｋ平均専有面積３８．２５㎡（敷地内駐車場付）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	1,991	152,312	3.0	456,936
							1.0	152,312
2～ 2	居宅	90.00	85.0	76.50	1,394	106,641	2.0	213,282
							1.0	106,641
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		258,953		670,218
								258,953

⑨年額支払賃料	258,953 円　×　12ヶ月　＝　 3,107,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,107,436 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,942,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	670,218 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,953 円　×　　 94.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 50,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,999,606 円　　　　（　 11,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-5	2,132 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,991 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（店）　　　　-1	1,970 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,876
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	155,372 円	3,107,436　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 631,372 円　（　　　　　　 2,457 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,580 円（　　　　　 8,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,999,606 円
②総費用	631,372 円
③純収益　①－②	2,368,234 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,891,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

飯田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	飯田市八幡町２１４７番５	1008000428259-0000
2	飯田市八幡町２１４９番７	1008000428263-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
飯田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯田 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　下平　智行

TEL.

鑑定評価額

8,070,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯田市八幡町２１４７番５外				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ2	小規模低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西9.5m国道	水道、下水	伊那八幡 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ国道

交通

施設

伊那八幡駅西方

170m

法令

規制

（都）近商
(80,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地としての性格を有する旧来からの国道沿いの近隣商業地域であるが、郊外路線商業地域の大型店舗へ
の顧客流出が著しく、厳しい商況が続いている。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は飯田市内主要幹線道路沿いの路線商業地域及びこれに準ずる地域。需要者は地縁的選好性をもつ地元事業
者が中心と思料される。旧来からの店舗や事業所等が混在する近隣商業地域で、近時は物価高等の影響により商況が厳
しさを増し、潜在的供給圧力が強いことから業務用地需要は弱く、地価は下落傾向が継続中である。旧来の商業地は取
引が僅少かつ個別性が強いことから、需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の店舗は自用が大半で、地域が衰退傾向にあることから空き店舗に対する賃借需要は弱く、商業事業者向けの賃貸
市場の成熟の程度は概して低い。また賃料水準も低位に留まっていることから、収益性からの価格接近は信頼性が乏し
いものと判断した。本件では市場の実態を反映する比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地の価格からの検
討を踏まえつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 22,400 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.1]

[100.0]
100

31,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

この一年で市全体の人口は微減、高齢化率は
ほぼ横這いとなっている。物価高等により地
方経済の先行き不透明感は依然として払拭さ
れていない。

飯田市近郊の商況停滞を背景に、地価の下落
が続いている。リニア中央新幹線事業に係る
顕著な地価への影響は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

飯田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５２０２０５ -39584	飯田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12.5m県道、中間画地		（都） (60,100)
b	１２３０７２０２０５ -41044	飯田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13.7m県道、北西14m、南西1m、三方路		（都） (70,100)
c	１２３０９２０２０５ -34660	飯田市		建付地	（　）	正方形	北西12.5m国道、北東4.2m、角地		（都） (70,100)
d	１２３０９２０２０５ -34718	飯田市		更地	（　）	長方形	南西16m県道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,487	100 [ 100.0]	31,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,500
b	(　 ) 36,384	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	38,896	100 [ 116.4]	33,416		33,400
c	(　 ) 16,632	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 91.8]	25,805	100 [ 79.2]	32,582		32,600
d	(　 ) 27,200	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,146	100 [ 84.2]	32,240		32,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 -15.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

飯田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,999,606	631,372	2,368,234	2,106,580	261,654	（　0.9722） 254,380	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,891,923 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商土砂災害警戒区域	80 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	8.3 m x 28.0 m	前面道路：国道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階２Ｋ平均専有面積３８．２５㎡（敷地内駐車場付）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	85.0	76.50	1,991	152,312	3.0	456,936
							1.0	152,312
2～ 2	居宅	90.00	85.0	76.50	1,394	106,641	2.0	213,282
							1.0	106,641
～

～

～

計		180.00	85.0	153.00		258,953		670,218
								258,953

⑨年額支払賃料	258,953 円　×　12ヶ月　＝　 3,107,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,107,436 円　　×　　 5.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,942,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	670,218 円　×　　 94.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,953 円　×　　 94.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 50,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,999,606 円　　　　（　 11,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯田（店）　　　　-5	2,132 ( 2,013)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,991 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯田（事）　　　　-301	2,390 ( 2,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	2,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	155,372 円	3,107,436　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 631,372 円　（　　　　　　 2,457 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,580 円（　　　　　 8,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,999,606 円
②総費用	631,372 円
③純収益　①－②	2,368,234 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,891,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

飯田 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	飯田市八幡町２１４７番５	1008000428259-0000
2	飯田市八幡町２１４９番７	1008000428263-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考