別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
飯田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯田 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　下平　智行   TEL.
鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯田市中央通り４丁目５１番
 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ5F1B		 中低層店舗等が建ち
並ぶ市中心部の普通
商業地域		 北東17m県道 水道、ガス、下水 飯田

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 飯田駅南東方

210m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地内に存し、ＪＲ飯田駅に近い幹線街路沿いの既存商業地域である。特に近時は郊外型大型店舗への顧
客流出の影響を受け、旧来の繁華性を失いつつあり、地価は今後も暫く下落基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は飯田市内全域の商業地域であり、特に旧市街地の駅前商業地域周辺に強い代替性が認められる。需要者は
地縁のある地元事業者等が中心である。中低層店舗事務所が建ち並ぶ旧来からの既存商業地域であるが、郊外店等への
顧客流出に加え、物価高等による商況悪化等商業地需要は低迷しており、地価は下落傾向が続いている。中心となる価
格帯については、商業地取引の件数が少なく、かつそれらは個別事情を内包するものが多いことから把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格はやや開差が生じた。収益価格は比準価格に比して低位に求められたが、これは当該地域内での商況低迷を
受け、店舗・事務所とも賃貸需要が弱いことに起因するもの等と思料される。また、このような状況の下において適正
な賃料水準を見出すことは困難であることから、収益価格は相対的に信頼性がやや劣るものと判断した。よって現実の
市場取引実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 この一年で市全体の人口は微減、高齢化率は
ほぼ横這いとなっている。物価高等により地
方経済の先行き不透明感は依然として払拭さ
れていない。

地域要因に特段の変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２０５
-41043		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b １２３０６
２０２０５
-43716		 飯田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.5m市道
、北東1.8m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
c １２３０８
２０２０５
-42846		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.9m市道
、中間画地
（都） 商業

(90,400)
d １２３０７
２０２０５
-41088		 飯田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.8m県
道、北東8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
e １２３０８
２０２０５
-42868		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.6m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,881  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,392 		 100
[  77.6]
62,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,400 
b (　           ) 
35,115  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 101.0]
48,972 		 100
[  82.5]
59,360 
59,400 
c (　           ) 
39,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,223 		 100
[  71.8]
54,628 
54,600 
d (　           ) 
29,415  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  92.7]
52,357 		 100
[  85.0]
61,596 
61,600 
e (　           ) 
61,022  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,534 		 100
[  69.2]
87,477 
87,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,400 円／㎡]  



飯田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,628,392 
1,212,604 
4,415,788 
4,251,520 
164,268 		 （　0.9729）
159,816 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,073,385 円　　　　（　     34,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層店舗兼事務所 75.00 Ｓ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   90 ㎡     10.0 m x    9.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：事務所、共にフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
1,943 
115,609 		 3.0  346,827 
2.0  231,218 

 2～ 5		 事務所
70.00 
85.0 
59.50 
1,578 
93,891 		 3.0  281,673 
2.0  187,782 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
85.0 
297.50 

491,173 		 1,473,519 
982,346 
⑨年額支払賃料        491,173 円　×　12ヶ月　＝　       5,894,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,894,076 円　　×　　   7.9 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       465,632 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,428,444 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,473,519 円　×　　  92.1 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          982,346 円　×　　  92.1 ％　　×　　　 0.2060　＝　         186,377 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,628,392 円　　　　（　        62,538 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯田（店）
　　　　-1		 1,970  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,822 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,943 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯田（店）
　　　　-7		 1,877  
(   1,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,208 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 292,000 円  　　　　     58,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 294,704 円  　　　        5,894,076　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      467,200 円  　　　　     58,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,212,604 円　（　　　　　　        13,473 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,251,520 円  
（　　　　　        47,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,628,392 円      
②総費用 1,212,604 円      
③純収益　①－② 4,415,788 円      
④建物等に帰属する純収益 4,251,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 164,268 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 159,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,073,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯田市中央通り四丁目５１番
 1008000345094-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
飯田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
飯田 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.
鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 飯田市中央通り４丁目５１番
 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ5F1B		 中低層店舗等が建ち
並ぶ市中心部の普通
商業地域		 北東17m県道 水道、ガス、下水 飯田

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 飯田駅南東方

210m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飯田市中心部の商業地域は郊外路線商業地域への顧客流出が続き、地域内地価は今後も小幅な下落傾向が続くも
のと予測する。リニア中央新幹線計画の地価への影響は未だ顕在化していないものと思料。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市内中心部及び郊外の幹線道路沿いの商業地域。近年の飯田市の商圏の中心はアップルロード等の郊外
路線商業地域へと移行しており、対象地域内の需要者の中心は、同一需給圏に地縁のある事業者を中心としている傾向
にある。長引く地域地価の下落等から地価下落率自体はやや縮小しつつあるものの、依然として地域景況感については
先行きに不透明感が見られる。地価水準は個別事情が強く反映されることから把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　両試算価格には開差がやや生じ、収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象近隣地域は中低層店
舗・事務所等が中心で、貸事務所等も見られるも、商況衰退等を背景として賃貸需要は後退し、賃料水準も低廉にて、
不動産の投資対象となりにくい地域柄であることを反映している等によるものと認められる。よって現実の市場取引実
態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年春先頃よりの世界的なコロナ禍から
ようやく脱却しつつある中で、不動産価格動
向にも地域差、用途差等はあるも総じて回復
傾向が見られる。

飯田市中心市街地の商況停滞が続き、土地需
要の減退が続いている。リニア中央新幹線事
業に係わる顕著な地価変動は当地域では認め
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 飯田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
２０２０５
-34736		 飯田市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西23m市道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
b １２３０１
２０２０５
-39327		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.7m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２３０７
２０２０５
-41043		 飯田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d １２２０３
２０２０５
-36592		 飯田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西17m国道、
中間画地
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     21,101) 
42,202  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,907 		 100
[  71.4]
58,693 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,700 
b (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,088 		 100
[  74.1]
63,547 
63,500 
c (　           ) 
48,881  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,392 		 100
[  76.0]
63,674 
63,700 
d (　     33,964) 
56,607  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
58,514 		 100
[ 100.0]
58,514 
58,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,100 円／㎡]  



飯田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,646,677 
1,210,800 
4,435,877 
4,251,520 
184,357 		 （　0.9729）
179,361 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,449,250 円　　　　（　     38,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
飯田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所地 75.00 Ｓ5 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   90 ㎡     10.0 m x    9.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所として、いずれもフロア－貸しを想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 中層ビルとして標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
85.0 
59.50 
1,947 
116,000 		 3.0  348,000 
2.0  232,000 

 2～ 5		 事務所
70.00 
85.0 
59.50 
1,558 
93,000 		 3.0  279,000 
2.0  186,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
85.0 
297.50 

488,000 		 1,464,000 
976,000 
⑨年額支払賃料        488,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,856,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,856,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       409,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,446,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,464,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          976,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         186,982 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,646,677 円　　　　（　        62,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 飯田（店）
　　　　-1		 1,970  
(   1,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[108.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,829 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,019 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,947 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 飯田（店）
　　　　-7		 1,877  
(   1,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,208 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
飯田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 292,000 円  　　　　     58,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 292,800 円  　　　        5,856,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      467,200 円  　　　　     58,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,400 円  　　　　     58,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,210,800 円　（　　　　　　        13,453 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,251,520 円  
（　　　　　        47,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,646,677 円      
②総費用 1,210,800 円      
③純収益　①－② 4,435,877 円      
④建物等に帰属する純収益 4,251,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,357 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,449,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 飯田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　飯田市中央通り四丁目５１番
 1008000345094-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考