別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡谷 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　朝倉　宏典   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡谷市郷田１丁目２４９８番４
｢郷田１－４－５４｣		 ②地積
　(㎡)		 379  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 中低層店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東10.2m市道 水道、ガス、下水 岡谷

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．２ｍ市道 交通

施設		 岡谷駅北東方

1.8km		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、事務所等を中心とする路線商業地域として今後も現状を維持するものと思われる。顧客の減少及び
競争激化等から店舗経営は厳しい状態にあり、地価は今後も下落基調を継続。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は諏訪地域全域に及び、特に岡谷市中心市街地及びその周辺の幹線道路沿線の商業地により強い代替競争関
係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業またはビル賃貸業を営む地元事業者を中心とする。営業不振などから
供給圧力が強い一方、有効需要は弱く、地価は引き続き下落傾向にある。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事
情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣周辺地域には商業ビルも見られるが、近隣地域は中小規模の自用店舗、工場等が多く、総じて賃貸市場の成熟程度
は低い。低迷する地域商況等も反映して商業ビルの賃貸市場は総じて未成熟な地域で、数少ない賃貸物件も古いものが
多く、自用目的の店舗等が中心となっていることから、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡谷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,200 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.3]		 [100.0]
100		 42,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、高齢化率は県平均より
高く、需要は弱含みである。レイクウォーク
岡谷は賑わいが続くが、既成商業地域の衰退
化傾向は続く。

大型店舗への顧客流出のため、既存の商業地
域の衰退が見受けられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.9
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
２０２０４
-34460		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
b １２３０８
２０２０４
-42715		 岡谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6.4m市道
、中間画地
（都） 準工

(70,200)
c １２３０８
２０２０４
-42693		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.8m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２３０７
２０２０４
-40868		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.3m市道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
e １２３０７
２０２０４
-40984		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9.4m県道、
南7.4m、
二方路
（都） 準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,544  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
43,062 		 100
[  97.3]
44,257 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,300 
b (　           ) 
46,164  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
44,640 		 100
[  96.4]
46,307 
46,300 
c (　           ) 
30,221  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
37,474 		 100
[  93.7]
39,994 
40,000 
d (　           ) 
37,135  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
40,209 		 100
[  87.0]
46,217 
46,200 
e (　           ) 
36,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,676 		 100
[  93.4]
38,197 
38,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



岡谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,795,657 
1,252,917 
4,542,740 
3,944,000 
598,740 		 （　0.9729）
582,514 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     11,202,192 円　　　　（　     29,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 Ｓ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   379 ㎡     18.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  10.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア貸し、敷地内駐車場を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
85.0 
136.00 
2,110 
286,960 		 3.0  860,880 
1.0  286,960 

 2～ 2		 事務所
160.00 
85.0 
136.00 
1,688 
229,568 		 3.0  688,704 
1.0  229,568 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
85.0 
272.00 

516,528 		 1,549,584 
516,528 
⑨年額支払賃料        516,528 円　×　12ヶ月　＝　       6,198,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,198,336 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       514,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,683,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,549,584 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          516,528 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          97,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,795,657 円　　　　（　        15,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岡谷（店）
　　　　-3		 2,309  
(   2,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,199 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,151 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,110 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岡谷（店）
　　　　-2		 2,147  
(   2,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 90.0]
2,111 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 272,000 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 309,917 円  　　　        6,198,336　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      435,200 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,252,917 円　（　　　　　　         3,306 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,944,000 円  
（　　　　　        10,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,795,657 円      
②総費用 1,252,917 円      
③純収益　①－② 4,542,740 円      
④建物等に帰属する純収益 3,944,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 598,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 582,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,537 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,202,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡谷市郷田一丁目２４９８番４
 1007000343597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
岡谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡谷 5-2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡谷市郷田１丁目２４９８番４
｢郷田１－４－５４｣		 ②地積
　(㎡)		 379  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 中低層店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東10.2m市道 水道、ガス、下水 岡谷

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．２ｍ市道 交通

施設		 岡谷駅北東方

1.8km		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの既成商業地域で、繁華性は高くなく、当面は現状にて推移と思われるが住宅地への移行の可能性
もある。人口減少、地域内商況の低迷等から、需給は弱含み傾向で、地価は下落傾向継続と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡谷市、下諏訪町、諏訪市内の商業地域及び混在地域一帯と把握する。需要者の中心は店舗又は事務所の
営業を企図する地元事業者等であるが、住宅用途の需要者も想定可能である。需給動向は、人口減少や店舗経営者の高
齢化等から潜在的供給圧力が高まっているのに対し、新たな事業用途の需要は低調であり、需給は弱含み傾向が続いて
いる。需要の中心となる価格帯は、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、岡谷市内の類似地域における実際の取引事例に基づき試算されたもので、実証的である。当該地域は中低
層の商業ビルも見られるが、賃貸需要の低迷から空室も多く、収益価格は低位に試算された。また、想定要素も多いこ
とから、相対的信頼性に劣る。以上より、相対的に規範性が高い比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡谷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,200 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 42,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばいで
推移している。高齢化率は県平均より高く、
需要は総じて弱含みである。


特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
２０２０４
-36421		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東3.7m市道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
b １２３０１
２０２０４
-39138		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
南4.2m、角地
（都） 準工

(80,200)
c １２３０８
２０２０４
-42514		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２２１１
２０２０４
-45368		 岡谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10.1m市道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,478  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
44,331 		 100
[ 103.4]
42,873 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,900 
b (　           ) 
47,607  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
44,844 		 100
[ 100.9]
44,444 
44,400 
c (　           ) 
37,609  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
41,453 		 100
[  93.8]
44,193 
44,200 
d (　           ) 
39,900  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,022 		 100
[  92.0]
42,415 
42,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,500 円／㎡]  



岡谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,797,183 
1,220,798 
4,576,385 
4,060,000 
516,385 		 （　0.9729）
502,391 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,661,365 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 Ｓ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   379 ㎡     18.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  10.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２階は事務所（フロアー貸し）、敷地内無料駐車場を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 店舗・事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
85.0 
136.00 
2,103 
286,008 		 3.0  858,024 
1.0  286,008 

 2～ 2		 事務所
160.00 
85.0 
136.00 
1,696 
230,656 		 3.0  691,968 
1.0  230,656 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
85.0 
272.00 

516,664 		 1,549,992 
516,664 
⑨年額支払賃料        516,664 円　×　12ヶ月　＝　       6,199,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,199,968 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       514,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,685,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,549,992 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          516,664 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          97,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,797,183 円　　　　（　        15,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岡谷（店）
　　　　-1		 2,824  
(   2,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,092 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,144 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,103 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岡谷（店）
　　　　-2		 2,147  
(   2,094) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 85.0]
2,196 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 309,998 円  　　　        6,199,968　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      448,000 円  　　　　     56,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,220,798 円　（　　　　　　         3,221 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,060,000 円  
（　　　　　        10,712 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,797,183 円      
②総費用 1,220,798 円      
③純収益　①－② 4,576,385 円      
④建物等に帰属する純収益 4,060,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 516,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 502,391 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,661,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡谷市郷田一丁目２４９８番４
 1007000343597-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考