別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
岡谷 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡谷 -3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.
鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡谷市天竜町３丁目５２８９番１
｢天竜町３－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
多い既成住宅地域
 南6.9m市道 水道、ガス、下水 岡谷

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．９
ｍ市道		 交通

施設		 岡谷駅東方

800m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 岡谷駅に近い既成住宅地域で、当面は現状を維持するものと思料する。駅周辺商業地域の衰退、市街地内の人口
減少傾向、需要の郊外流出等から、今後も需給は弱含みで、地価は下落傾向継続と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡谷市内の住宅地域一帯である。需要者の中心は、岡谷市に居住する一次取得者等で、外部からの転入は
限定的である。需給動向は、既成住宅地で開発余地は少なく、新規分譲等の供給は少ないが、市街地内及び周辺地域の
人口減少傾向、郊外地域への需要流出等から需要も低調であり、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価
格帯は、土地のみで８００万円～１０００万円前後、新築の戸建物件で３０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性ある現実の取引事例に基づき実証的である。当該地域は駅には近いがアパート等は散見される程度で
あり、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住
宅が中心で、居住の快適性等が重視される自己使用目的の取引がほとんどである。以上より、市場の実態を反映した比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,700 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.9]		 [104.0]
100		 40,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばいで
推移している。高齢化率は県平均より高く、
需要は総じて弱含みである。


特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡谷 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０４
２０２０４
-41623		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.3m市道
、北西2.8m、
角地
（都） １住居

(70,200)
b １２２１２
２０２０４
-41143		 岡谷市

 底地


   
（　          ） 		 台形 北東4.2m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
c １２３０７
２０２０４
-40822		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２３０９
２０２０４
-34434		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e １２３０９
２０２０４
-34491		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,208  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
39,133 		 100
[ 100.8]
38,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
40,400 
b (　     26,447) 
37,781  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,220 		 100
[  97.8]
38,057 
39,600 
c (　           ) 
39,006  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
37,431 		 100
[ 105.9]
35,346 
36,800 
d (　           ) 
45,686  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,267 		 100
[ 102.6]
43,145 
44,900 
e (　           ) 
35,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
40,739 		 100
[ 104.0]
39,172 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,500 円／㎡]  



岡谷 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,315,693 
645,253 
2,670,440 
2,397,770 
272,670 		 （　0.9720）
265,035 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,300,700 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡谷 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   246 ㎡      9.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ、平均専有面積５５㎡）４戸、敷地内駐車場付の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,313 
144,430 		 1.0  144,430 
1.0  144,430 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

288,860 		 288,860 
288,860 
⑨年額支払賃料        288,860 円　×　12ヶ月　＝　       3,466,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,466,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       287,705 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,178,615 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           288,860 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,649 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          288,860 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,315,693 円　　　　（　        13,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岡谷（共）
　　　　-2		 1,378  
(   1,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,325 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,313 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岡谷（共）
　　　　-3		 1,455  
(   1,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,470 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡谷 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,800 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 138,653 円  　　　        3,466,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,600 円  　　　　     34,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         645,253 円　（　　　　　　         2,623 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,397,770 円  
（　　　　　         9,747 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,315,693 円      
②総費用 645,253 円      
③純収益　①－② 2,670,440 円      
④建物等に帰属する純収益 2,397,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 272,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 265,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,077 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,300,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡谷 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡谷市天竜町三丁目５２８９番１
 1007000357063-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡谷 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡谷 -3 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　金子　和寛   TEL.
鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡谷市天竜町３丁目５２８９番１
｢天竜町３－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
多い既成住宅地域
 南6.9m市道 水道、ガス、下水 岡谷

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岡谷駅に近い旧来からの既成
住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　６
．９ｍ市道		 交通

施設		 岡谷駅東方

800m		 法令

規制		 （都） １住居
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 岡谷駅に近い既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと思料される。市街地の人口減少、郊外への需要流出
を背景に需要は弱含みで、地価は下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市内の住宅地域が中心である。需要者の中心は、市内の居住者が多い。需給動向は、岡谷駅に
近く交通・生活利便性に優れるものの、市街地の既存住宅地域の人口は減少傾向で、需要は弱含みである。需給の中心
となる価格帯は土地価格で１０００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は岡谷駅に近い住宅地域における取引事例より算定され、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高
い価格と思料する。一方、収益価格は快適性・生活利便性等の賃料への換価反映が難しいため低位に試算され、規範性
・説得力は低い。よって、実証的な比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額
との関連性にも留意し鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,700 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.9]		 [104.0]
100		 40,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口、生産年齢人口とも減少。当市の住宅
地需要は利便性に優れる東部が堅調である。



岡谷駅、商業施設に近い既存住宅地域。地域
自体に目立った変化はない。



方位が南向きであるほかは、標準的画地であ
る。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡谷 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０８
２０２０４
-43401		 岡谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
（都） 準工

(70,200)
b １２３０８
２０２０４
-42714		 岡谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.5m市道、
北西2m、角地
（都） １住居

(80,160)
c １２３０９
２０２０４
-34460		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２３０９
２０２０４
-34491		 岡谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,026  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.9]
43,376 		 100
[ 108.9]
39,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
41,400 
b (　           ) 
33,276  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
36,070 		 100
[  92.2]
39,121 
40,700 
c (　           ) 
41,544  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
43,062 		 100
[ 112.3]
38,346 
39,900 
d (　           ) 
35,100  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
40,739 		 100
[ 106.1]
38,397 
39,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,500 円／㎡]  



岡谷 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,324,728 
648,846 
2,675,882 
2,425,410 
250,472 		 （　0.9720）
243,459 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,869,180 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡谷 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   246 ㎡      9.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡、４戸、敷地内駐車場付共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,294 
142,340 		 1.0  142,340 
1.0  142,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

284,680 		 284,680 
284,680 
⑨年額支払賃料        284,680 円　×　12ヶ月　＝　       3,416,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,416,160 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,883 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,187,277 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           284,680 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          284,680 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,324,728 円　　　　（　        13,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岡谷（共）
　　　　-4		 1,316  
(   1,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,316 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,294 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岡谷（共）
　　　　-2		 1,378  
(   1,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,381 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡谷 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,400 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 136,646 円  　　　        3,416,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      280,800 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         648,846 円　（　　　　　　         2,638 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,425,410 円  
（　　　　　         9,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,324,728 円      
②総費用 648,846 円      
③純収益　①－② 2,675,882 円      
④建物等に帰属する純収益 2,425,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 250,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 243,459 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,869,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡谷 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡谷市天竜町三丁目５２８９番１
 1007000357063-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考