別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上田 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.
鑑定評価額 848,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市下之郷字浅間原８１３番３外
 ②地積
　(㎡)		 82,321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.5:1		 工場

 大規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ林間工業
地域		 北14m市道、西側道 水道 下之郷

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 320.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 上田市郊外の東山山麓に所在
する工業団地である上田リサ
ーチパーク内。		 街

路		 １４ｍ市道　　　西
側道		 交通

施設		 下之郷駅東方

2.1km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 サプライチェーンの確保、円安や海外生産のコスト上昇を背景に製造業の国内回帰の動きがみられ、加えて物流
拠点の強化、再編成からインター周辺の工業地などは需要が旺盛であり、工業地の地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上田市及び東・北信地方の工業地域。需要者は県内外の製造業を中心とした企業である。最近の工業地で
の需要動向は、円安や海外生産のコスト上昇などを背景に製造業の国内回帰の動きがみられ、加えて運送業の物流拠点
の強化、再編成からインター周辺の工業地は需要が旺盛で、総体的に需要は強含みである。ただし、当該地域のような
既存の工業団地は供給が限られ、インターからも離れているため取引は少なく需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、上田市の工業地の事例が少ないため同一需給圏である東北信地方広範囲から工業地の事例を採用したが、
要因格差の判定を適切に行い市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。又、収益価格は業種等により個別性の
強い工場の賃貸を想定することは現実的ではなく、工場の賃貸事例も収集が困難であることから適用しなかった。よっ
て、比準価格を標準とて代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,800 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 10,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業の国内回帰の動きや運送業の物流拠点
の強化などから工業地の需要は上向いている
が、立地条件により需要に強弱が見られる。


郊外の自然環境の良い工業団地であるが、高
速道インターからは離れており、交通利便性
はやや劣る。


個別的要因に変動はない。角地が標準的であ
り個別格差はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +11.6
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
２０２０３
-45272		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.5m市道
、南西6.5m、
角地
（都） 

(70,200)
b １２３０７
２０５２１
-39775		 埴科郡坂城町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7m町道、
南5.5m、角地
（都） 工業

(70,200)
c １２３０４
２０５２１
-40402		 埴科郡坂城町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d １２３０２
２０２０８
-41706		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
西4m、角地
（都） 

(70,200)
e １２３０１
２０２１７
-38430		 佐久市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3.7m市道
、西3.8m、
角地
（都） 準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,506  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
12,869 		 100
[ 117.3]
10,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,000 
b (　           ) 
15,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
14,357 		 100
[ 141.3]
10,161 
10,200 
c (　           ) 
5,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,829 		 100
[  58.4]
9,981 
9,980 
d (　           ) 
9,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
11,944 		 100
[ 117.6]
10,156 
10,200 
e (　           ) 
9,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.4]
13,268 		 100
[ 131.4]
10,097 
10,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.4 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.3 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.1 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　 +10.5 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,300 円／㎡]  



上田 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は工業団地内にあり自己所有の建物が多く賃貸物件は見当たらない。工場の賃貸市場が形成されていな
いことから非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上田 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市下之郷字浅間原８１３番３
 1002000075269-0000
2 　上田市下之郷字浅間原８１３番４
 1002000075270-0000
3 　上田市下之郷字浅間原８１３番５
 1002000075271-0000
4 　上田市下之郷字浅間原８１３番６
 1002000075272-0000
5 　上田市下之郷字浅間原８１３番７
 1002000075273-0000
6 　上田市下之郷字浅間原８１３番８６
 1002000075351-0000
7 　上田市下之郷字浅間原８１３番８７
 1002000075352-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
上田 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 840,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市下之郷字浅間原８１３番３外
 ②地積
　(㎡)		 82,321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.5:1		 工場

 大規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ林間工業
地域		 北14m市道、西側道 水道 下之郷

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 320.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 上田市南西部の丘陵に位置す
る工業団地。		 街

路		 １４ｍ市道、　　西
側道　		 交通

施設		 下之郷駅東方

2.1km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路とのアクセス、市内における位置などから今後も堅調な展開が見込まれる。全般景気の回復傾向を受け
て近隣の地価も底堅くなってきており、今後も強含みの推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東北信全域に及び、上田市ほか東御市、千曲市、坂城町等周辺市町により強い代替競争関係が働く。需要
者は製造業を営む東北信地区の法人を中心としながらも県外の法人も見られる。長野県内は自動車、機械系製造業の持
ち直しが続いており、半導体、流通関連、産業機械などに業績を回復させる企業が多い。工業地の取引は件数が少なく
、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工業団地といった地域柄、最近における類似の取引事例は絶対数が少ないものの、各方面から接近を試みた比準価格は
近隣周辺の地価水準とも整合性を保つものと思料する。一方、東信地区の工業地域では自用の工場が圧倒的中心をなし
ているため適正な賃料水準が把握し難く、収益価格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準と
し、経済情勢の動向を勘案するとともに、単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　須坂 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,800 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[118.9]		 [100.0]
100		 10,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口
横這い。世帯数増加傾向。生産は緩やかに増
加し、有効求人倍率は１．３倍前後から１．
４倍台で推移。

一部で街路整備が進んでいるが、近隣地域に
おいて特に要因変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２１８
-41751		 千曲市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東5.5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b １２３０８
２０２１８
-40947		 千曲市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c １２３０７
２０５２１
-39775		 埴科郡坂城町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7m町道、
南5.5m、角地
（都） 工業

(70,200)
d １２３０２
２０２０８
-41706		 小諸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m市道、
西4m、角地
（都） 

(70,200)
e １２２１２
２０２０３
-40044		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
10,675 		 100
[ 106.7]
10,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,000 
b (　           ) 
10,179  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,271 		 100
[  98.8]
10,396 
10,400 
c (　           ) 
15,015  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
14,357 		 100
[ 139.7]
10,277 
10,300 
d (　           ) 
9,536  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
11,944 		 100
[ 117.7]
10,148 
10,100 
e (　           ) 
9,001  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,181 		 100
[  90.1]
10,190 
10,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,200 円／㎡]  



上田 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　最近における適切な事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　工業団地内にあり、自己所有の建物が多く、付近に賃貸物件は見当たらない。工場の賃貸市場が形成されてい
ないことから非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上田 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市下之郷字浅間原８１３番３
 1002000075269-0000
2 　上田市下之郷字浅間原８１３番４
 1002000075270-0000
3 　上田市下之郷字浅間原８１３番５
 1002000075271-0000
4 　上田市下之郷字浅間原８１３番６
 1002000075272-0000
5 　上田市下之郷字浅間原８１３番７
 1002000075273-0000
6 　上田市下之郷字浅間原８１３番８６
 1002000075351-0000
7 　上田市下之郷字浅間原８１３番８７
 1002000075352-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考