別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
上田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 5-4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市上田字中丘１４７３番５
 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 事務所兼作業所

Ｓ2		 中規模の郊外型店舗
が多い路線商業地域
 南西15m国道 水道、ガス、下水 上田

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外型の路線商業地域。南西
向き緩傾斜地勢。		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 上田駅北東方

2.6km		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地北部を迂回する国道バイパスとして普通車の交通量が多く、路線商業地域として底堅い収益力を保持する
。運輸、通信、卸業施設等の新規需要もあり、地価は強含み。今後も堅調な展開が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上田市一円に及び、国道１８号線バイパス、神科台地の国道１４４号線及び浅間サンラインの沿線により
強い代替競争関係が働く。需要者は物販業、飲食業、沿道サービス業、流通業等を行う県内の法人が中心。幹線ないし
準幹線沿線は各所に展開する大型商業施設との競合で収益環境は厳しいものの、地価は運輸、通信、卸業施設用地等の
需要が出て来て底堅くなっている。商業地の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の
信頼性はやや劣る。比準価格は市内各所に散在する幹線ないし準幹線沿線の事例を採用し、各方面から比較検討を加え
たもので、全般景気の回復傾向を受けて徐々に底堅くなっている付近の状況を反映した実証的な価格と位置づけられる
。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、前年価格との均衡を検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,500 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[129.0]		 [100.0]
100		 42,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口
横這い。世帯数増加傾向。コロナ禍にあって
厳しかった観光、飲食は持ち直しつつある。


新規出店の動きはないものの撤退する店舗も
ない。路線商業地域として安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
２０２０３
-40531		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m国道、
北西5.5m、
角地
（都） 近商

(100,200)
b １２２１０
２０２０３
-35336		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m国道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
c １２２０４
２０２０３
-40397		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11.1m国
道、中間画地
（都） 

(60,200)
d １２３０４
２０２０３
-40419		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
北東7m、角地
（都） 工業

(70,200)
e １２３０７
２０２０３
-39748		 上田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
55,802 		 100
[ 130.0]
42,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,900 
b (　           ) 
43,919  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,524 		 100
[ 101.8]
42,754 
42,800 
c (　           ) 
32,018  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
33,366 		 100
[  78.8]
42,343 
42,300 
d (　           ) 
51,297  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,854 		 100
[ 113.3]
43,119 
43,100 
e (　     36,298) 
36,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
38,208 		 100
[  91.1]
41,941 
41,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,600 円／㎡]  



上田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,306,128 
1,455,900 
4,850,228 
4,015,000 
835,228 		 （　0.9453）
789,541 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,183,481 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   648 ㎡     19.6 m x   32.5 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,550 
542,500 		 3.0  1,627,500 
1.0  542,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

542,500 		 1,627,500 
542,500 
⑨年額支払賃料        542,500 円　×　12ヶ月　＝　       6,510,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,510,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       325,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,184,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,627,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          542,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         106,167 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,306,128 円　　　　（　         9,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田６公０３８
７９
　　　　-5		 1,350  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.0]		 100
[ 80.0]
1,586 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田６公０３８
７９
　　　　-14		 1,591  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,580 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 325,500 円  　　　        6,510,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      305,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      440,000 円  　　　　     55,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        55,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,455,900 円　（　　　　　　         2,247 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,015,000 円  
（　　　　　         6,196 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,306,128 円      
②総費用 1,455,900 円      
③純収益　①－② 4,850,228 円      
④建物等に帰属する純収益 4,015,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 835,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 789,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,183,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市上田字中丘１４７３番５
 1002000338262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 5-4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市上田字中丘１４７３番５
 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 事務所兼作業所

Ｓ2		 中規模の郊外型店舗
が多い路線商業地域
 南西15m国道 水道、ガス、下水 上田

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 上田市街地に近い郊外幹線沿
いの路線商業地域。		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 上田駅北東方

2.6km		 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地、及びその周辺での利便性の良い地域の需要は比較的堅調で、地価は下げ止まり一部で上昇に転じて
いる。但し、供給地拡大等の要因も認められ、直接的に価格には反映し難くその動きは緩慢である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上田市街地周辺から郊外の幹線・準幹線沿いの商業地域であり、需要者は沿道サービス業を営む市内の事
業者、広域で店舗、営業所を展開する県内外の企業である。中心市街地、及びその周辺での利便性の良い地域の需要は
比較的堅調で、地価は下げ止まり一部で上昇に転じている。但し、供給地拡大等の要因も認められ、直接的に価格には
反映し難くその動きは緩慢である。なお、取引が少なく需要の中心となる価格帯の把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は郊外幹線沿いの商業地域であり、収益価格は低層店舗の一括賃貸を想定した理論的な価格であるが、路線商
業地の特性で駐車場に面積を要するため相対的に建物面積に限界があり、試算価格は低位に求められた。他方、比準価
格は市内類似地域の実際の取引事例を基に求めた実証的で市場性を反映した価格である。よって本件は信頼性に優れる
比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,500 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[130.2]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需給動向は景気に照応しながら推移すると思
われるが、物価上昇、世界経済の減速、金融
市場の変動等の影響から不透明で明確な方向
性が見出せない。

上田市街地に近い郊外幹線沿いの商業地域で
あるが、供給地拡大等の要因も認められ、直
接的に価格には反映し難くその動きは緩慢で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２０３
-42303		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m国道、
南東4m、角地
（都） 近商
b １２３０６
２０２０３
-42287		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c １２３０６
２０２０３
-42247		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東14m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d １２３０７
２０２０３
-39699		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.5m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,817  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
39,826 		 100
[  89.9]
44,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,300 
b (　           ) 
28,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
27,740 		 100
[  63.7]
43,548 
43,500 
c (　           ) 
60,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
59,163 		 100
[ 124.3]
47,597 
47,600 
d (　           ) 
17,763  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
22,204 		 100
[  53.3]
41,659 
41,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,900 円／㎡]  



上田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,678,287 
1,663,950 
5,014,337 
4,161,000 
853,337 		 （　0.9453）
806,659 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,512,673 円　　　　（　     23,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   648 ㎡     19.6 m x   32.5 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し、店舗、屋外駐車場想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
1,695 
593,250 		 3.0  1,779,750 
1.0  593,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

593,250 		 1,779,750 
593,250 
⑨年額支払賃料        593,250 円　×　12ヶ月　＝　       7,119,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,119,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       569,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,549,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,779,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          593,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         112,433 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,678,287 円　　　　（　        10,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田６公０３８
７９
　　　　-9		 1,574  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[103.9]		 100
[100.0]
1,702 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,728 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,695 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田６公０３８
７９
　　　　-11		 2,462  
(   2,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[148.9]		 100
[100.0]
1,778 
c 上田６公０３９
５６
　　　　-6		 1,870  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[116.8]		 100
[100.0]
1,703 
上田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 342,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 355,950 円  　　　        7,119,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      304,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,200 円  　　　　     57,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,663,950 円　（　　　　　　         2,568 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,161,000 円  
（　　　　　         6,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,678,287 円      
②総費用 1,663,950 円      
③純収益　①－② 5,014,337 円      
④建物等に帰属する純収益 4,161,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 853,337 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 806,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,512,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市上田字中丘１４７３番５
 1002000338262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考