別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.
鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市中央６丁目４１６１番６外
｢中央６－１－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 85  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,360)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 飲食店が建ち並ぶ歓
楽街の商業地域
 南西6m市道 水道、ガス、下水 上田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 海野町商店街北側背後の歓楽
街。		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 上田駅北東方

900m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 海野町商店街北側背後の歓楽街で、新型コロナウイルス感染症による影響は一部の飲食店に残るのみとなってお
り、今後は景気に照応しながら推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上田市街地内の商業地域、商業系の混在地域で、需要者は飲食業等を営む地元の事業者、個人等である。
海野町商店街北側背後の歓楽街で、新型コロナウイルス感染症による影響は一部の飲食店に残るのみとなっており、今
後は景気に照応しながら推移すると思料される。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含む
ため精度は劣る。比準価格は上田市の中心市街地内における商業地、住商混在地の取引事例を採用し、要因格差の判定
を適切に行い妥当性を有する価格が求められた。よって実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比
較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[208.6]		 [100.0]
100		 51,800 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需給動向は景気に照応しながら推移すると思
われるが、物価上昇、世界経済の減速、金融
市場の変動等の影響から不透明で明確な方向
性が見出せない。

海野町商店街北側背後の歓楽街で、新型コロ
ナウイルス感染症による影響は一部の飲食店
に残るのみとなっている。


標準的であり個別的要因による大きな変動は
ない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +3.3
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２０３
-39604		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3m私道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
b １２３０３
２０２０３
-35698		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
c １２３０６
２０２０３
-42284		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
（都） 準工

(70,200)
d １２３０８
２０２０３
-41270		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東3.8m、角地
（都） １住居

(70,200)
e １２３０６
２０２０３
-42179		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
47,234 		 100
[  85.9]
54,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
53,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
56,563 		 100
[ 102.3]
55,291 
55,300 
c (　           ) 
63,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
66,618 		 100
[ 118.5]
56,218 
56,200 
d (　           ) 
66,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
63,737 		 100
[ 120.6]
52,850 
52,900 
e (　           ) 
38,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,321 		 100
[  75.6]
50,689 
50,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



上田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,525,234 
848,994 
2,676,240 
2,533,100 
143,140 		 （　0.9453）
135,310 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,602,115 円　　　　（　     30,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 54.00 Ｓ4 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   360 ％   85 ㎡      7.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、１～４階店舗、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同種の建物より査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
2,102 
90,806 		 3.0  272,418 
1.0  90,806 

 2～ 2		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
1,785 
77,112 		 3.0  231,336 
1.0  77,112 

 3～ 4		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
1,681 
72,619 		 3.0  217,857 
1.0  72,619 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
80.0 
172.80 

313,156 		 939,468 
313,156 
⑨年額支払賃料        313,156 円　×　12ヶ月　＝　       3,757,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,757,872 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,630 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,457,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           939,468 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,643 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,156 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          59,349 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,525,234 円　　　　（　        41,473 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田６公０３８
７９
　　　　-9		 1,574  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 84.7]		 100
[100.0]
2,088 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,143 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,102 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田６公０３８
７９
　　　　-11		 2,462  
(   2,418) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[126.4]		 100
[100.0]
2,094 
c 上田６公０３９
５６
　　　　-6		 1,870  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 88.5]		 100
[100.0]
2,248 
上田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,200 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 187,894 円  　　　        3,757,872　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,100 円  　　　　     34,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         848,994 円　（　　　　　　         9,988 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,533,100 円  
（　　　　　        29,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,525,234 円      
②総費用 848,994 円      
③純収益　①－② 2,676,240 円      
④建物等に帰属する純収益 2,533,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 143,140 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,602,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市中央六丁目４１６１番６
 1002000259445-0000
2 　上田市中央六丁目４１６１番８
 1002000259447-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.
鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市中央６丁目４１６１番６外
｢中央６－１－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 85  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,360)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 飲食店が建ち並ぶ歓
楽街の商業地域
 南西6m市道 水道、ガス、下水 上田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 海野町商店街北側背後の歓楽
街。		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 上田

900m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店が建ち並ぶ歓楽街という地域的な特性から、新型コロナウイルス感染症の影響は大きかった。昨年の５類
移行から徐々に回復しているが、コロナ禍以前に戻るのは当面困難と推測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上田市街地内の商業地域、商業系の混在地域で、需要者は飲食業、小売業、サービス業等を営む地元の事
業者、個人等である。中心市街地は商業用途の需要が底堅くなってきており価格は横ばい傾向だが、周辺部は一部幹線
沿いを除き需要は乏しく、下落基調が継続している地域が多い。新型コロナ感染症の影響は薄れているが、コロナ禍以
前には戻り切れていない模様。なお、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握した上で、適正に補修正が行われた
ため、市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し、規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は
想定事項が多い。よって、標準地は商業地であり、市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件におい
ては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[204.4]		 [100.0]
100		 52,800 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心市街地は有効需要に支えられ横ばい傾向
。旧郡部の商業地は下落率が大きい。



特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２０３
-39604		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3m私道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
b １２３０４
２０２０３
-40419		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
北東7m、角地
（都） 工業

(70,200)
c １２３０３
２０２０３
-35698		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
d １２３０１
２０２０３
-38038		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6.5m市道
、北東4m、
角地
（都） 近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,872  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
47,234 		 100
[  85.0]
55,569 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,600 
b (　           ) 
51,297  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,854 		 100
[  86.4]
56,544 
56,500 
c (　           ) 
53,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
56,563 		 100
[ 102.0]
55,454 
55,500 
d (　           ) 
54,354  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
58,634 		 100
[ 105.8]
55,420 
55,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



上田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,854,674 
998,682 
2,855,992 
2,730,200 
125,792 		 （　0.9453）
118,911 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,286,750 円　　　　（　     26,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 54.00 Ｓ4 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   360 ％   85 ㎡      7.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、１～４階店舗。地域の標準的な建物を考慮。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
2,134 
92,189 		 5.0  460,945 
1.0  92,189 

 2～ 2		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
1,814 
78,365 		 3.0  235,095 
1.0  78,365 

 3～ 4		 店舗
54.00 
80.0 
43.20 
1,707 
73,742 		 3.0  221,226 
1.0  73,742 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
80.0 
172.80 

318,038 		 1,138,492 
318,038 
⑨年額支払賃料        318,038 円　×　12ヶ月　＝　       3,816,456 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         207,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,023,816 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       241,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,782,387 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,138,492 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,702 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          318,038 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          61,585 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,854,674 円　　　　（　        45,349 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田５調８０２
５
　　　　-11		 1,598  
(   1,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,537 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,134 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田５調１００
７７
　　　　-12		 1,818  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,020 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 187,000 円  　　　　     37,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 402,382 円  　　　        4,023,816　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     37,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,400 円  　　　　     37,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         998,682 円　（　　　　　　        11,749 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,730,200 円  
（　　　　　        32,120 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,854,674 円      
②総費用 998,682 円      
③純収益　①－② 2,855,992 円      
④建物等に帰属する純収益 2,730,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,911 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,399 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,286,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市中央六丁目４１６１番６
 1002000259445-0000
2 　上田市中央六丁目４１６１番８
 1002000259447-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考