令和6年1月15日　提出 上田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -9 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市上丸子字宮ノ前１００２番６ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道、南側道 水道、ガス、下水 大屋 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧丸子町中心部に近接した既 成住宅地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大屋駅南方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧丸子町は上田市との合併以降は市の周縁部となり、市の中心部から遠距離に位置し接近性、利便性等が総体的 に劣るため需要は弱含みで地価も下落が続いている。当該地域も同様で、今後も大きな変化は認められない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 側道　　　　　　　　　　　　　　   0.0 西側水路介在するも影響無　　　　   0.0 都計街路を含むが影響無　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧丸子町の住宅地域一帯である。需要者は丸子地区の居住者、丸子地区に生活基盤を有する者が中心であ る。旧丸子町は上田市との合併以降は市の周縁部となり、市の中心部から遠距離に位置し接近性、利便性等が総体的に 劣るため需要は弱含みで地価も下落が続いている。当該地域も同様で、今後も地域要因等に大きな変化は認められず、 需給は低調に推移するものと思料される。なお、需要の中心となる価格帯は土地で６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で当面は新規需要も見込めないため収益還元法を非適用 とした。比準価格は旧丸子町における住宅地の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を 反映した価格である。よって本件は比準価格を中心に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総体的に丸子地区の市況は依然厳しく、更に は物価高騰、欧米各国の金融引き締め等から 世界的な景気後退も懸念され先行きが不透明 である。 丸子地区の需給は依然として低迷している。 今後も地域要因等に大きな変化は認められず 、需給は低調に推移するものと思料される。 方位が西である他は概ね標準であり、個別的 要因の変動はない。南側道のセットバック、 接面道路が都市計画街路予定地を含むが価格 への影響はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％