令和6年1月15日　提出 上田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市緑が丘１丁目３３７１番１９ ｢緑が丘１－６－１｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市計画道路 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 上田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に近接した市の 中心部に近い既成住宅地域。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 上田駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 都市計画道路 ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設、小学校、医療センターに近い市街地周辺の住宅地域であり、需要は好調で地価も微増傾向にある 。今後は景気に照応しながら推移すると思料されるが、暫くは同様の状態が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上田市の中心市街地近郊の住宅地域一帯である。需要者は当市内の居住者が中心で、周辺市町村からの転 入者も含む。中心市街地内の住宅地は引き合いは多いが供給が少なく、売り出されても直ちに成約に至ってしまう。こ のような状況の中、当該地域は大型商業施設、小学校、医療センターに近い市街地周辺の住宅地域であり需要は好調で 、地価も微増傾向にある。又、需要の中心となる価格帯は土地で概ね１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした既成住宅地域でアパート等も見られるが、事業収支の観点からアパートを想定することが非現実 的のため収益還元法を非適用とした。比準価格は周辺の類似地域における信頼性の高い取引事例を採用し、要因格差の 判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した価格である。よって本件は比準価格を中心に代表標準地との検討も踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [143.4] [102.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需給動向は景気に照応しながら推移すると思 われるが、物価上昇、世界経済の減速、金融 市場の変動等の影響から不透明で明確な方向 性が見出せない。 大型商業施設、小学校、医療センターに近い 市街地周辺の住宅地域であり、需要は好調で 地価も微増傾向で推移している。 方位が西であるほかは概ね標準画地であり、 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.1 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％