別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
上田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市緑が丘３丁目７２８番１１
｢緑が丘３－２１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ既成住宅地
域		 南4m市道 水道、ガス、下水 上田

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 上田市街地北部に位置する既
成住宅地域。平坦地勢。		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道　		 交通

施設		 上田駅北西方

2.5km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 所々に残る田畑は徐々に宅地化されつつある。その一方、人口は減少傾向にある。住宅地の需給は均衡しており
、地価は今後も横ばいを辿ると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ上田駅の圏域で、千曲川右岸地域のうち上田駅から直線距離にて３～４ｋｍ前後の範囲に及び、左岸
地域の御所、諏訪形、中之条地区を含む。国道１８号線以北ないし以東など、駅に近い既成市街地を取り囲む外周部に
より強い代替競争関係が作用する。需要者は上田市在住の２０～４０代の勤労者が中心。土地は１０００万円台前半、
新築の戸建は２０００万円台半ばの物件が需要の中心であるが、高低の幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が並ぶ近隣地域であるが、周囲にはアパートも散見される。建築されるアパートの多くは遊休地利用の一方途
であるため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が映し出さ
れず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準
価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性に充分留意の上、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口総数、生産年齢人口微減。老年人口
ほぼ横這い。世帯数微増。堅調だった新設住
宅着工件数は令和５年秋から前年比減少傾向
となっている。

周辺一部で宅地分譲の動きが見られるが、近
隣地域に変動はない。緑が丘地区の人口は前
年比０．４％減少、世帯数は同１．１％減少
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
２０２０３
-39799		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.6m市道、
中間画地
（都） １中専
土砂災害警戒区域
(70,200)
b １２３０９
２０２０３
-33550		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c １２３０６
２０２０３
-42179		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d １２２１１
２０２０３
-43981		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e １２３０２
２０２０３
-41517		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.5m市道
、北6m、
角地
（都） ２中専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.9]
40,395 		 100
[ 108.2]
37,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
38,800 
b (　           ) 
37,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,751 		 100
[  99.0]
38,132 
39,700 
c (　           ) 
38,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,321 		 100
[ 101.9]
37,606 
39,100 
d (　           ) 
30,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
34,358 		 100
[  91.1]
37,715 
39,200 
e (　           ) 
35,685  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
37,469 		 100
[  98.4]
38,078 
39,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,600 円／㎡]  



上田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成の市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,357,153 
913,502 
3,443,651 
3,189,400 
254,251 		 （　0.9707）
246,801 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,936,020 円　　　　（　     13,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 Ｗ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   357 ㎡     14.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積４７㎡、全６戸、駐車場付。標準的賃貸建物を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,262 
176,680 		 2.0  353,360 
1.0  176,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

353,360 		 706,720 
353,360 
⑨年額支払賃料        353,360 円　×　12ヶ月　＝　       4,240,320 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         168,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,408,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       383,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,240,501 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           706,720 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          353,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         110,171 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,357,153 円　　　　（　        12,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田６公０３８
７９
　　　　-10		 1,134  
(   1,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,262 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田０６０３５
３３
　　　　-3		 1,372  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,332 
c 上田６公０３８
７９
　　　　-7		 1,193  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,291 
上田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,300 円  　　　　     43,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 323,702 円  　　　        4,624,320　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,800 円  　　　　     43,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,100 円  　　　　     43,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,100 円  　　　　     43,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　０
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         913,502 円　（　　　　　　         2,559 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,189,400 円  
（　　　　　         8,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,357,153 円      
②総費用 913,502 円      
③純収益　①－② 3,443,651 円      
④建物等に帰属する純収益 3,189,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 254,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 246,801 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          691 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,936,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市緑が丘三丁目７２８番１１
 1002000248942-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
上田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上田 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上田市緑が丘３丁目７２８番１１
｢緑が丘３－２１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(50,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ既成住宅地
域		 南4m市道 水道、ガス、下水 上田

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街区の整然とした閑静な住宅
地域。		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 上田駅北西方

2.5km		 法令

規制		 （都） １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 上田市街地北部の閑静な住宅地域で今後も現状を継続してゆくものと思料する。緑が丘、常磐城の需給は比較的
堅調であり、地価は下げ止まりから横ばい傾向。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上田市街地北部一帯及び近郊の住宅地域であり千曲川左岸の一部を含む。需要者は市内の居住者が中心で
周辺市町村からの転入者もみられる。当該圏域内である緑が丘、常磐城地区は中心市街地に近く生活利便性も良いこと
から市内でも選好度合いの高い地域であり、需給は比較的堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地の総額
で１，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼
性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等も見られるが家賃水準が低いため採算性に乏しい点を考慮すると価格に
収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を
重視し収益価格は参考に止め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性の高い中心部及びその近郊の住宅地は
横ばい・上昇傾向にあるが、旧郡部は需要が
細く引き続き下落傾向。


特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
２０２０３
-38315		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.5m道路
、中間画地
（都） 

(60,200)
b １２２１２
２０２０３
-40008		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.3m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c １２３０１
２０２０３
-38032		 上田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d １２２１２
２０２０３
-40013		 上田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,878  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
35,301 		 100
[  92.7]
38,081 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
39,600 
b (　           ) 
37,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
37,842 		 100
[  99.8]
37,918 
39,400 
c (　           ) 
41,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,261 		 100
[ 106.1]
38,889 
40,400 
d (　           ) 
42,180  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
41,560 		 100
[ 109.3]
38,024 
39,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,600 円／㎡]  



上田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,275,309 
764,145 
3,511,164 
3,189,400 
321,764 		 （　0.9707）
312,336 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,246,720 円　　　　（　     17,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 Ｗ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 50 ％   80 ％   80 ％   357 ㎡     14.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋファミリータイプ全８戸、平均面積約３４㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,291 
174,285 		 2.0  348,570 
1.0  174,285 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

348,570 		 697,140 
348,570 
⑨年額支払賃料        348,570 円　×　12ヶ月　＝　       4,182,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,182,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       218,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,156,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           697,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,623 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          348,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         112,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,275,309 円　　　　（　        11,976 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 上田０５０３５
３３
　　　　-2		 1,350  
(   1,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,291 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 上田５公０３９
５６
　　　　-5		 1,420  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,352 
c 上田５公０３９
５６
　　　　-4		 1,243  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,243 
上田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 172,400 円  　　　　     43,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,245 円  　　　        4,374,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,800 円  　　　　     43,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,100 円  　　　　     43,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,100 円  　　　　     43,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         764,145 円　（　　　　　　         2,140 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,189,400 円  
（　　　　　         8,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,275,309 円      
②総費用 764,145 円      
③純収益　①－② 3,511,164 円      
④建物等に帰属する純収益 3,189,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 321,764 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,246,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上田市緑が丘三丁目７２８番１１
 1002000248942-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考