別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松本 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-14 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市村井町北２丁目７９８番１外
｢村井町北２－９－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
松本市景観計画
不整形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が多い
国道沿いの商業地域
 北西12m国道 水道、下水 平田

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 平田駅南方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い国道沿いの商業地域であり、店舗の出店需要は認められる一方で、供給は限定的であり、地価水準
はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は松本市内の幹線道路沿い及びこれに準ずる街路沿いの商業地域を中心に商住混在地域も含む圏域。
需要者は自己利用を目的に購入する事業者等が中心である。主要幹線道路である国道１９号を中心とした幹線道路沿い
は需要が旺盛である一方で、供給は限定的である。売買価格水準は立地等によってばらつきがあり、借地利用も多いこ
とから中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における
賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購
入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益
価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,600 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [ 99.0]
100		 69,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しの動きが続いており、路線商
業地は出店需要が認められる。



地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
２０２０２
-41301		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １２１０９
２０２０２
-41537		 松本市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11.3m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c １２３０１
２０２０２
-38796		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16.1m県
道、中間画地
２住居

(60,200)
d １２３０８
２０２０２
-41977		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e １２１０７
２０２０２
-43295		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m国道、
西1.5m、
二方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,774  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,992 		 100
[ 103.3]
70,660 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
70,000 
b (　     60,502) 
67,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,173 		 100
[  94.8]
72,967 
72,200 
c (　           ) 
56,861  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
65,177 		 100
[  91.4]
71,310 
70,600 
d (　           ) 
63,626  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,944 		 100
[  89.3]
71,606 
70,900 
e (　           ) 
60,526  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,979 		 100
[  90.0]
68,866 
68,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,400 円／㎡]  



松本 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,886,840 
3,946,904 
13,939,936 
12,565,000 
1,374,936 		 （　0.9729）
1,337,675 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     25,724,519 円　　　　（　     39,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ3 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
松本市景観計画
 60 ％   200 ％   200 ％   650 ㎡     17.5 m x   28.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２・３階：事務所（フロアー貸し）、敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 標準的な建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
2,226 
623,280 		 3.0  1,869,840 
1.0  623,280 

 2～ 3		 事務所
350.00 
85.0 
297.50 
1,655 
492,363 		 1.0  492,363 
1.0  492,363 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
83.3 
875.00 

1,608,006 		 2,854,566 
1,608,006 
⑨年額支払賃料      1,608,006 円　×　12ヶ月　＝　      19,296,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,296,072 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,736,646 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,559,426 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,854,566 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,608,006 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         301,437 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,886,840 円　　　　（　        27,518 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-28		 2,426  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,226 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-323		 2,104  
(   2,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,125 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 964,804 円  　　　       19,296,072　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,400,000 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,946,904 円　（　　　　　　         6,072 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,565,000 円  
（　　　　　        19,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,886,840 円      
②総費用 3,946,904 円      
③純収益　①－② 13,939,936 円      
④建物等に帰属する純収益 12,565,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,374,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,337,675 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,724,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市村井町北二丁目７９８番１
 1004000452904-0000
2 　松本市村井町北二丁目７９８番５
 1004000452906-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
松本 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-14 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市村井町北２丁目７９８番１外
｢村井町北２－９－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
松本市景観計画
不整形
1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が多い
国道沿いの商業地域
 北西12m国道 水道、下水 平田

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 平田駅南方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域。当該国道の拡幅整備が順次進捗中で路線沿いには店舗の出店が相次いでおり、今後も
路線沿い商業地の繁華性・店舗集積性は高まるものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松本市内又は塩尻市内にある商業地域。特に幹線街路沿いの路線商業地域により強い代替競争関係が認め
られる。需要者の中心は地元企業または多店舗事業展開する全国的な企業等が想定できる。需給動向は国道等の幹線道
路沿いでは企業の出店意欲が旺盛で、店舗需要を中心とした投資行動が活発化している。需要の中心となる価格帯は、
規模によるバラツキが大きいため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適
正と認められ、その規範性・実証性は高いものと判断される。一方収益価格は、物件の個別性・賃貸面積等により賃料
水準にはかなりの幅があり、当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って本件では比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,600 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 69,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい
傾向で推移している。高齢化率は県平均より
低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ
る。

特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　  -0.9
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０２０２
-42069		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東18m国道、
中間画地
工業

(60,200)
b １２３０４
２０２０２
-41301		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c １２２０６
２０２０２
-46406		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
北6m、角地
２住居

(80,200)
d １２２１０
２０２０２
-35989		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
75,548 		 100
[ 101.5]
74,432 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
73,700 
b (　           ) 
72,774  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,992 		 100
[ 100.3]
72,774 
72,000 
c (　           ) 
63,295  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
62,798 		 100
[  92.3]
68,037 
67,400 
d (　           ) 
71,585  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
84,386 		 100
[ 103.5]
81,532 
80,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,500 円／㎡]  



松本 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,386,435 
3,521,790 
13,864,645 
12,421,400 
1,443,245 		 （　0.9729）
1,404,133 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     27,002,558 円　　　　（　     41,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 355.00 Ｓ3 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
松本市景観計画
 60 ％   200 ％   200 ％   650 ㎡     17.5 m x   28.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸）、２～３階：事務所（フロアー貸）、敷地内無料駐車場を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
2,164 
605,920 		 3.0  1,817,760 
1.0  605,920 

 2～ 3		 事務所
350.00 
85.0 
297.50 
1,580 
470,050 		 1.0  470,050 
1.0  470,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
83.3 
875.00 

1,546,020 		 2,757,860 
1,546,020 
⑨年額支払賃料      1,546,020 円　×　12ヶ月　＝　      18,552,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,552,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,484,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,068,061 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,757,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,372 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,546,020 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         293,002 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,386,435 円　　　　（　        26,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-28		 2,426  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,310 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,207 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,164 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-323		 2,104  
(   2,099) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 692,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 742,090 円  　　　       18,552,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,384,000 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,521,790 円　（　　　　　　         5,418 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0718     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,421,400 円  
（　　　　　        19,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,386,435 円      
②総費用 3,521,790 円      
③純収益　①－② 13,864,645 円      
④建物等に帰属する純収益 12,421,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,443,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,404,133 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,002,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市村井町北二丁目７９８番１
 1004000452904-0000
2 　松本市村井町北二丁目７９８番５
 1004000452906-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考