別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
松本 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-6 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
｢浅間温泉３－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
松本市景観計画
土砂災害警戒区域

(80,360)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 飲食店、土産店等の
多い温泉街の商業地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 松本

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 松本駅北東方

5.1km		 法令

規制		 商業
(80,360)
土砂災害警戒区域
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 温泉旅館関連の商業施設が建ち並ぶ地域であるが、近時のコロナ禍の影響もあった。しかしコロナ回復等の期待
の中で温泉地回復期待需要等も見られる中で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　対象近隣地域は温泉旅館街の中にある商業地域。同一需給圏は松本中心市街地の北東部一円の圏域にて、松本市郊外
の温泉観光地域及び松本市街地の商業地域とその周辺地域は特に代替競争の関連性が強いと思料する。需要の中心は松
本市圏域に地縁性を持つ限られた法人や個人の事業者で、観光地としての経済基盤がやや低い傾向にある。近年、土地
需要はやや回復傾向にあったが、コロナ禍の影響等も受けた。地域性等よりして中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　大半が自用の店舗・旅館等で、新規参入の動きも弱く賃貸市場の熟成度は総じて低い。売買事例を基礎として地価が
形成されるものと思料するも、商業地として収益性も考慮すべきである。比準価格は複数事例から試算されており実証
的である。収益価格は賃貸市場が熟成していないことから、相対的規範性は低い。よって、実証的な比準価格を標準に
収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,800 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[127.9]		 [100.0]
100		 46,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい
傾向で推移している。高齢化率は県平均より
低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ
る。

特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.9
交通・接近　　　  +0.7
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
２０２２０
-44609		 安曇野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m県道、
中間画地
（都） 
安曇野市条例
(60,200)
b １２２１１
２０２０２
-44969		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、
北西6m、
北東6m、
四方路
１中専
地区計画等
(70,200)
c １２２０４
２０２２０
-41042		 安曇野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.7m国
道、
北東4.5m、
二方路
（都） 商業
安曇野市条例：
(80,400)
d １２２１０
２０２２０
-36080		 安曇野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
（都） 商業
安曇野市土地条例
(80,300)
e １２２０２
２０２２０
-41561		 安曇野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m道路、
中間画地
（都） 準工
安曇野市土地条例
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,171 		 100
[  99.9]
51,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,200 
b (　           ) 
51,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
50,554 		 100
[  95.0]
53,215 
53,200 
c (　           ) 
40,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
41,573 		 100
[  91.0]
45,685 
45,700 
d (　           ) 
43,253  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,253 		 100
[  94.6]
45,722 
45,700 
e (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,693 		 100
[  93.8]
48,713 
48,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -14.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,900 円／㎡]  



松本 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,585,862 
997,024 
3,588,838 
3,207,580 
381,258 		 （　0.9722）
370,659 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,128,058 円　　　　（　     27,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
松本市景観計画
土砂災害警戒区域		 80 ％   400 ％   360 ％   264 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロアー貸し建物で、敷地内駐車場を想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 地域の標準的建物から査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
2,162 
210,795 		 3.0  632,385 
1.0  210,795 

 2～ 2		 事務所
130.00 
80.0 
104.00 
1,903 
197,912 		 3.0  593,736 
1.0  197,912 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
77.5 
201.50 

408,707 		 1,226,121 
408,707 
⑨年額支払賃料        408,707 円　×　12ヶ月　＝　       4,904,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,904,484 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       407,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,497,412 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,226,121 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          408,707 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          77,206 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,585,862 円　　　　（　        17,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-1		 2,202  
(   2,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,162 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-8		 2,208  
(   2,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,208 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,500 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 245,224 円  　　　        4,904,484　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      349,600 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         997,024 円　（　　　　　　         3,777 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,207,580 円  
（　　　　　        12,150 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,585,862 円      
②総費用 997,024 円      
③純収益　①－② 3,588,838 円      
④建物等に帰属する純収益 3,207,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 381,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 370,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,128,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市浅間温泉三丁目７２番２６
 1004000057494-0000
2 　松本市浅間温泉三丁目７２番２７
 1004000057495-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松本 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-6 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　林　克彦   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市浅間温泉３丁目７２番２６外
｢浅間温泉３－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
土砂災害警戒区域
松本市景観計画

(80,360)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 飲食店、土産店等の
多い温泉街の商業地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 松本

5.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 松本駅北東方

5.1km		 法令

規制		 商業
(80,360)
土砂災害警戒区域
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 浅間温泉の旅館街の一角に位置し、土産物店、飲食店等が建ち並ぶ地域である。浅間温泉の観光客数は伸び悩み
が否めないが、コロナ禍以後の温泉地需要の回復期待等も見られる中で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松本市中心市街地の北東部一円の圏域で、強い代替競争関係を有するのは松本市郊外の温泉観光地域及び
松本市街地の商業地域とその周辺地域である。需要者は松本市内地元事業者が大半。浅間温泉は観光客数の低迷が続き
、中小店舗地の需要は弱い一方、経営者の高齢化や経営環境の悪化で潜在的な供給圧力は強い。取引価格は当事者の個
別事情に左右される場合が多く、価格水準のバラツキも大きく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその背後は自用の旅館、店舗が中心で、賃貸物件は居住用の共同住宅等が見られる程度で、商業向けの賃
貸市場の成熟の程度は総じて低い。テナント需要は乏しく、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難い
ことから収益価格の相対的規範性は低い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け
、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     60,800 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[127.9]		 [100.0]
100		 46,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい
傾向で推移している。高齢化率は県平均より
低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ
る。

団体旅行向けの旅館街で、従来より入込客数
は減少傾向にあるが、コロナ禍以後の温泉地
需要の回復に期待がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.9
交通・接近　　　  +0.7
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
２０２０２
-34055		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6.7m県道
、北西6m、
角地
１住居

(70,200)
b １２３０５
２０２０２
-38895		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9.4m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １２２１２
２０２０２
-40581		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m市道、
東4m、角地
１中専

(70,188)
d １２２０８
２０２０２
-43107		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.2m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
58,854 		 100
[ 117.5]
50,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,100 
b (　           ) 
53,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.0]
63,263 		 100
[ 124.9]
50,651 
50,700 
c (　           ) 
57,461  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
53,652 		 100
[ 103.5]
51,838 
51,800 
d (　           ) 
26,977  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
33,620 		 100
[  83.2]
40,409 
40,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,000 円／㎡]  



松本 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価が把握できず不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,476,944 
947,500 
3,529,444 
3,207,580 
321,864 		 （　0.9722）
312,916 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,017,615 円　　　　（　     22,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
土砂災害警戒区域
松本市景観計画		 80 ％   400 ％   360 ％   264 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 標準的建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
2,109 
206,000 		 3.0  618,000 
1.0  206,000 

 2～ 2		 事務所
130.00 
80.0 
104.00 
1,856 
193,000 		 3.0  579,000 
1.0  193,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
77.5 
201.50 

399,000 		 1,197,000 
399,000 
⑨年額支払賃料        399,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,788,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,788,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,390,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,197,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,976 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          399,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          75,372 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,476,944 円　　　　（　        16,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-325		 2,127  
(   2,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,170 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,109 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-2		 2,093  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,052 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,800 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 239,400 円  　　　        4,788,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      349,600 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         947,500 円　（　　　　　　         3,589 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,207,580 円  
（　　　　　        12,150 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,476,944 円      
②総費用 947,500 円      
③純収益　①－② 3,529,444 円      
④建物等に帰属する純収益 3,207,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 321,864 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,185 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,017,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市浅間温泉三丁目７２番２６
 1004000057494-0000
2 　松本市浅間温泉三丁目７２番２７
 1004000057495-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考