別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松本 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-4 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.
鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市本庄１丁目９５７番外
｢本庄１－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
松本市景観計画


(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 東19m県道 水道、ガス、下水 松本

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ県道 交通

施設		 松本駅南東方

700m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。事務所テナント需要は減退傾向にあり、テナントの空室・事務所ビル収支悪化
等の見通しから需要は今後も緩慢に推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心商業地及びその外周部に広がる商業地域。需要者の中心は県内法人又は投資法人が想定される
。需給動向はコロナ禍によるテナント退去は一巡したが、地方都市の支店等の統廃合は依然進行中でテナント入居は不
安定化し、オフィス需給は供給多寡気味で需要は弱含みとなっている。需給の中心となる価格帯は、当事者の業種、個
別事情に左右されることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いも
のと判断される。一方で収益価格は物件の個別性等により賃料水準はかなりの幅があるほか、想定要素も多く、当該賃
貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量
の上、同一地点である指定基準地の変動率の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    120,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方での支店等の統廃合の動きは着実に進ん
でおり、事務所用途での不動産需要の減退感
は強まっている。


内環状南線が４車線での通行が可能となり、
交通量の増加が認められる一方で、地域商業
集積等の活性化にはつながっていない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
２０２０２
-46107		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m国道、
西6.5m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
b １２２０７
２０２０２
-40078		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.6m国道
、中間画地
商業

(90,400)
c １２２０５
２０２０２
-37797		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西7m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d １２１１１
２０２０２
-46161		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(90,342)
e １２２０５
２０２０２
-38014		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,226  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
141,226 		 100
[ 111.5]
126,660 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
81,222  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,034 		 100
[  72.0]
113,936 
114,000 
c (　           ) 
81,599  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,089 		 100
[  68.0]
120,719 
121,000 
d (　           ) 
174,871  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,472 		 100
[ 133.0]
130,430 
130,000 
e (　           ) 
81,605  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,605 		 100
[  70.4]
115,916 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.4 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



松本 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,452,626 
10,788,416 
38,664,210 
36,699,600 
1,964,610 		 （　0.9475）
1,861,468 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     35,797,462 円　　　　（　     76,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ6 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
松本市景観計画
 100 ％   500 ％   500 ％   471 ㎡     17.2 m x   27.8 m  前面道路：県道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～６階事務所（フロアー貸）、駐車場は敷地外に別途借り受けを想定。 ⑦有効率　  77.7 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
360.00 
75.0 
270.00 
2,940 
793,800 		 4.0  3,175,200 
1.0  793,800 

 2～ 6		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
2,499 
719,712 		 3.0  2,159,136 
1.0  719,712 
塔屋
 7～ 7		 機械室
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
77.7 
1,710.00 

4,392,360 		 13,970,880 
4,392,360 
⑨年額支払賃料      4,392,360 円　×　12ヶ月　＝　      52,708,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,710.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,708,320 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,216,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,491,654 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,970,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,392,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         832,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,452,626 円　　　　（　       104,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-322		 3,033  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,033 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,940 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-328		 2,993  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,906 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,635,416 円  　　　       52,708,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      443,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,112,000 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,788,416 円　（　　　　　　        22,905 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,699,600 円  
（　　　　　        77,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,452,626 円      
②総費用 10,788,416 円      
③純収益　①－② 38,664,210 円      
④建物等に帰属する純収益 36,699,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,964,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,861,468 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,952 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,797,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市本庄一丁目９５７番
 1004000346064-0000
2 　松本市本庄一丁目９５８番
 1004000346065-0000
3 　松本市本庄一丁目９５９番
 1004000346066-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松本 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-4 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.
鑑定評価額 56,500,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市本庄１丁目９５７番外
｢本庄１－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
松本市景観計画


(100,500)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 東19m県道 水道、ガス、下水 松本

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ県道 交通

施設		 松本駅南東方

700m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 テナントビル等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状で推移と思われる。新型コロナの影響からテナント需要は回
復しきっていないが、商業収益性には回復傾向がみられ、需給は回復傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松本駅前を中心とする中心商業地域一帯と判断する。主な需要者は、資金力を有する地元事業者や投資
家であるが、マンション開発業者も想定可能。中心商業地の商況は新型コロナの影響から回復しつつあるが、テナント
需要には未だ弱さがみられ、商業用途需給はやや弱含み傾向にある。一方で、マンション用地需要は堅調で、高値の取
引も見られる。需要の中心となる価格帯は、規模、用途等個別事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、松本市中心市街地内の類似地域における実際の取引事例に基づき、実証的である。収益価格は、投資採算
性に基づく価格であるが、商業用途の賃貸物件は、建物の規模や構造等の個別性が賃料に反映される傾向があり、標準
的な賃料水準の把握は困難であること、また、想定要素も多いことから、比準価格に比して信頼性に劣る。以上より、
比準価格に比重を置き、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松本 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    120,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が見られる。松本市
の人口は微減、世帯数は微増傾向。新型コロ
ナの影響から商業収益性は回復してきている
。

地域要因に特段の変動は見られない。松本市
中心市街地内では、観光客数の回復等による
収益性の回復が見られるが、オフィス需要は
未だ低調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
２０２０２
-43074		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b １２２０６
２０２０２
-46107		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22.5m国道、
西6.5m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c １２１１１
２０２０２
-46161		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.7m市道、
中間画地
商業

(90,342)
d １２２０７
２０２０２
-40078		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7.6m国道
、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
220,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,686 		 100
[ 158.4]
139,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
141,226  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
141,226 		 100
[ 111.1]
127,116 
127,000 
c (　           ) 
174,871  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,472 		 100
[ 143.8]
120,634 
121,000 
d (　           ) 
81,222  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,034 		 100
[  77.6]
105,714 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



松本 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,216,983 
10,566,354 
37,650,629 
35,763,300 
1,887,329 		 （　0.9482）
1,789,565 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     34,414,712 円　　　　（　     73,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ6 2,199.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
松本市景観計画
 100 ％   500 ％   500 ％   471 ㎡     17.2 m x   27.8 m  前面道路：県道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２～６階事務所（フロアー貸し）、駐車場は敷地外に別途借り受けを想定。 ⑦有効率　  75.3 ％
の理由		 店舗・事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
360.00 
75.6 
272.16 
2,927 
796,612 		 3.0  2,389,836 
1.0  796,612 

 2～ 3		 事務所
360.00 
76.9 
276.84 
2,634 
729,197 		 3.0  2,187,591 
1.0  729,197 

 4～ 6		 事務所
360.00 
76.9 
276.84 
2,459 
680,750 		 3.0  2,042,250 
1.0  680,750 
塔屋
 7～ 7		 機械室
39.83 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,199.83 
75.3 
1,656.36 

4,297,256 		 12,891,768 
4,297,256 
⑨年額支払賃料      4,297,256 円　×　12ヶ月　＝　      51,567,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,656.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,567,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,280,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,287,005 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,891,768 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,297,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         811,760 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,216,983 円　　　　（　       102,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-328		 2,993  
(   2,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,024 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,985 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,927 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-322		 3,033  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,945 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,515,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,578,354 円  　　　       51,567,072　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      443,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,024,000 円  　　　　    503,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       503,000 円  　　　　    503,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,566,354 円　（　　　　　　        22,434 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 503,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　   2,199.83 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0665 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,763,300 円  
（　　　　　        75,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,216,983 円      
②総費用 10,566,354 円      
③純収益　①－② 37,650,629 円      
④建物等に帰属する純収益 35,763,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,887,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,789,565 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,414,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市本庄一丁目９５７番
 1004000346064-0000
2 　松本市本庄一丁目９５８番
 1004000346065-0000
3 　松本市本庄一丁目９５９番
 1004000346066-0000
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備考