別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市波田字押出原５４２６番２
 ②地積
　(㎡)		 893  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(70,200)

（その他）
松本市景観計画
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、一般住宅
が混在する路線商業
地域		 南東7.5m国道、背面道 水道、下水 波田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外の国道沿い路線商業地域 街

路		 ７．５ｍ国道 交通

施設		 波田駅北東方

600m		 法令

規制		 近商
(70,200)
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域に顧客が流出して繁華性が低迷していたが、店舗の改装や進出等により商況回復の兆しも見える。背後
の住宅地域の地価が上昇を継続しており、住宅地としての需要も地価を下支えし、地価は下げ止まりと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線道路沿い路線商業地域が中心であるが、住宅も混在するため路線背後の住宅地域についても代替競
争関係が認められる。中心的な需要者は、店舗等を建設する目的の事業者であるが、併用住宅や一般住宅建設目的の個
人も想定可能である。商況が低迷して商業施設用地としての需要は強くはないが、価格水準が住宅地と大差ないため、
住宅地としての需要は根強い。画地規模が様々であるので、市場での需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、商業施設用地であっても自用目的の取引が中心であり、賃貸用としての需要は少ないので、賃貸用不動産
を想定して求めた収益価格の規範性は相対的に低い。取引事例比較法で採用した事例は、街路条件が類似する地域のも
のや価格水準が類似する地域のもので、強い代替競争関係が認められる。以上より、規範性の高い比準価格に比重を置
いて、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 30,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 路線商業地域では、競争は激しいものの、観
光客等の交通量が増加し、店舗の新規開店や
改装等も見られる。


近隣地域内で新しい店舗の開店が見られた。




（選定替えによる新規地点）


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０２０２
-42453		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m国道、
中間画地
近商

(60,200)
b １２３０７
２０２０２
-40561		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m県道、
南4.3m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c １２２０５
２０２０２
-37939		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d １２２１１
２０２０２
-44861		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
北5.4m、角地
１低専

(60,80)
e １２２０８
２０２０２
-43193		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.8m国道、
中間画地
近商

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,036  		 100
[  60.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
30,412 		 100
[ 100.0]
30,412 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
34,483  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,807 		 100
[ 113.9]
29,681 
29,700 
c (　           ) 
30,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,249 		 100
[  98.0]
30,866 
30,900 
d (　           ) 
31,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
31,638 		 100
[  98.2]
32,218 
32,200 
e (　           ) 
33,968  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,798 		 100
[ 100.0]
33,798 
33,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 相続財産
処分
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,600 円／㎡]  



松本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,585,391 
1,710,545 
6,874,846 
6,285,240 
589,606 		 （　0.9733）
573,864 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     11,252,235 円　　　　（　     12,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 255.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
松本市景観計画
 70 ％   200 ％   200 ％   893 ㎡     29.0 m x   31.5 m  前面道路：国道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア－貸し、２階共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡、５戸）、敷地内駐車場付店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,642 
410,500 		 3.0  1,231,500 
1.0  410,500 

 2～ 2		 共同住宅
250.00 
100.0 
250.00 
1,445 
361,250 		 1.0  361,250 
1.0  361,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

771,750 		 1,592,750 
771,750 
⑨年額支払賃料        771,750 円　×　12ヶ月　＝　       9,261,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,261,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       926,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,334,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,592,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          771,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         236,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,585,391 円　　　　（　         9,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-316		 1,970  
(   1,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,642 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 松本（店）
　　　　-313		 2,466  
(   2,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,701 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,600 円  　　　　     88,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 416,745 円  　　　        9,261,000　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      707,200 円  　　　　     88,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,710,545 円　（　　　　　　         1,916 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,285,240 円  
（　　　　　         7,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,585,391 円      
②総費用 1,710,545 円      
③純収益　①－② 6,874,846 円      
④建物等に帰属する純収益 6,285,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 589,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 573,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,252,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市波田字押出原５４２６番２
 1004000277946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
松本 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市波田字押出原５４２６番２
 ②地積
　(㎡)		 893  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(70,200)

（その他）
松本市景観計画
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、一般住宅
が混在する路線商業
地域		 南東7.5m国道、背面道 水道、下水 波田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ国道 交通

施設		 波田駅北東方

600m		 法令

規制		 近商
(70,200)
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 上高地方面に通じている国道１５８号沿いの路線商業地域で、支所・農協等中核施設も近くにあるものの、核店
舗がなく衰退気味である。ただし、地価は下げ止まり傾向で、今後も同様に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は支所（旧町役場）周辺及び市内のうち郊外幹線沿いの在来商業地域一円。需要者の中心は当地に地縁性を
持つ地元事業者が中心。需給動向は、店舗経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる反面、需要
は弱い事から需給は当面弱含みで推移（買い手市場）すると予測する。取引価格は当事者の業種・個別事情に左右され
、需給の中心となる価格帯は見いだし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格を求めるに当たっては、近隣地域内における取引事例が見当たらないことから、周辺の住宅系地域、松本市郊
外農村部の幹線街路沿いの事例等より求めた。郊外型路線商業地域のため商業用不動産の賃貸市場は未成熟な地域であ
るところから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.3]		 [100.0]
100		 29,900 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい
傾向で推移している。高齢化率は県平均より
低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ
る。

特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
２０２０２
-42367		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.8m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b １２３０６
２０２２０
-43195		 安曇野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東8.5m県道、
中間画地
（都） 
安曇野市土地条例
(60,100)
c １２２０８
２０２０２
-43193		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.8m国道、
中間画地
近商

(70,200)
d １２２０９
２０２２０
-37208		 安曇野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南13m県道、
東15.9m、
準角地
（都） ２住居
安曇野市土地条例
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
24,000 		 100
[  84.4]
28,436 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,400 
b (　           ) 
32,973  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,973 		 100
[  98.6]
33,441 
33,400 
c (　           ) 
33,968  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
33,798 		 100
[ 100.2]
33,731 
33,700 
d (　           ) 
26,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,900 		 100
[  89.2]
30,157 
30,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



松本 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,741,055 
1,765,050 
6,976,005 
6,285,240 
690,765 		 （　0.9733）
672,322 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     13,182,784 円　　　　（　     14,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 255.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
松本市景観計画
 70 ％   200 ％   200 ％   893 ㎡     29.0 m x   31.5 m  前面道路：国道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）２階共同住宅（ファミリータイプ）、敷地内駐車場付店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,654 
413,500 		 3.0  1,240,500 
1.0  413,500 

 2～ 2		 共同住宅
250.00 
100.0 
250.00 
1,489 
372,250 		 1.0  372,250 
1.0  372,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

785,750 		 1,612,750 
785,750 
⑨年額支払賃料        785,750 円　×　12ヶ月　＝　       9,429,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,429,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       942,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,486,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,612,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          785,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         240,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,741,055 円　　　　（　         9,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 松本（店）
　　　　-3		 1,776  
(   1,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,615 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,654 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 塩尻（店）
　　　　-1		 1,885  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,795 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,600 円  　　　　     88,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 471,450 円  　　　        9,429,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      707,200 円  　　　　     88,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,400 円  　　　　     88,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,765,050 円　（　　　　　　         1,977 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,285,240 円  
（　　　　　         7,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,741,055 円      
②総費用 1,765,050 円      
③純収益　①－② 6,976,005 円      
④建物等に帰属する純収益 6,285,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 690,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 672,322 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,182,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市波田字押出原５４２６番２
 1004000277946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考