令和6年1月15日　提出 松本 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -33 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市出川町４９３番８ ｢出川町１８－２｣ ②地積 　(㎡) 2,735   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 松本市景観計画 台形 1.2:1 共同住宅 ＲＣ9 共同住宅が多い南松 本駅に近い県道沿い の地域 南12.5m県道 水道、ガス、下水 南松本 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南     0 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 中層分譲マンション用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 南松本駅南方 400m 法令 規制 準工 (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 松本市の中心市街地ではマンションに対する需要が根強く、取引価格は上昇傾向である。マンション用地は稀少 性が高いため、地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中層分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               67,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松本市及び周辺自治体であり、代替競争等の関係が認められるのはマンション開発が可能な立地 に所在する規模が大きな画地である。大規模画地の需要者は、マンション開発業者及び宅地分譲を行う開発業者や不動 産業者、低層店舗等建設目的の事業者等が想定できる。松本市内では、マンション需要が強い状態が続いているが、開 発素地は稀少で供給は少ない。また、画地規模が様々であるので、市場での需要の中心となる価格帯は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は、対象不 動産にマンションを建築・分譲することを想定して求めた価格で、投資採算性を反映している。マンション開発業者は 、投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引実態を十分勘案して取引を行うと考えられるため、比準価格及び開 発法による価格の説得力は同程度と判断できることから、両価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、持ち直しの動きに弱さがみられる。 松本市の人口は微減、マンション販売は好調 である。 接面する県道は、拡幅整備工事が進んでいる 。地価水準はやや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％