令和6年1月15日　提出 松本 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -31 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字今井字合戦場３２４５番２４外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 松本市景観計画 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 広丘 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 広丘駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 松本空港の南西側に位置する今井ニュータウン内の住宅地域。松本市郊外に位置し、交通利便性・生活利便性が 劣るものの値頃感がある。市内の住宅需要は堅調であり、地価は今後概ね横ばいで推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松本市南西郊外及び隣接村の住宅地域。特に松本空港周辺で宅地開発された住宅地域により強い代替競争 関係が認められる。需要者の中心は当該地域に縁故を有する居住者であるが一部外部からの流入も認められる。需給動 向は利便性が劣る郊外の分譲住宅地域であり住宅需要は乏しく、緩慢に推移している。需給の中心となる価格帯は土地 価格で６００～８００万円程度、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市郊外の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。よって共同住宅はほぼなく、あったとしてもそのほとんどは 既存の地主に限定されたものであり賃貸市場は成熟していないことから収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格 は類似地域で得られた事例を中心として類似性も高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高いものと判断 される。従って、本件では比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [106.1] [103.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市の人口は概ね横ばい、世帯数は微増で 推移している。住宅需要は市街地から郊外に まで広がりを見せている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％