令和6年1月13日　提出 松本 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -28 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市大字稲倉字畑たおし５９９番１外 ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 国道沿いの住宅地域 南9.5m国道 水道、下水 松本 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ国道 交通 施設 松本駅北東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 松本市街地北部郊外の農家集落地域にて人口減少、高齢化が進んでいる。当面は現状にて推移するものと思われ るが、利便性に劣り、外部からの土地需要は弱いため需給は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松本市及び隣接の塩尻市郊外の市街化調整区域内にある住宅地域一帯。需要者の中心は地縁性を有する 同一需給圏内の居住者が過半であり、外部からの転入者はほとんど無い。高齢化の進展等から潜在的供給圧力があるが 、顕在化する取引は少ない。既存の農家住宅に対する需要は地縁者等に限定され、需給は弱含みの状況が続いている。 需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であり、市街化調整区域内に存することから共同住宅の想定 は非現実的であり、収益価格は試算しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実証的である。当該地域は、自用目的 の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [151.6] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい 傾向で推移している。高齢化率は県平均より 低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ る。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％